• Le bail - Définition et conditions du contrat

     DÉFINITION ET CONDITIONS DU CONTRAT DE BAIL

     Un bail est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien mobilier ou immobilier pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.

    Nous traiterons ici du droit commun du bail. En effet, le bail peut-être un bail commercial (qui concerne un local commercial), un bail civil ou un bail professionnel (la location d'un cabinet d'avocat par exemple). Les baux d'habitations principales sont essentiellement régis par la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.


    Le droit commun du bail est situé dans le Code civil français, présenté aux articles 1708, 1709 et 1710, et organisé aux articles 1713 à 1751.

    Un contrat de bail écrit et signé entre locataire et propriétaire peut être obligatoire selon le type de bail. 

     I. DÉFINITION ET SOURCES DU BAIL

     

    Définition : L’article 1709 du Code civil prévoit que : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer »

    Le bail a pour objet la mise à la disposition d’une chose pour son usage, à titre temporaire et onéreux. Ces trois éléments sont impératifs.

    On parle de bailleur (ou de loueur) concluant un contrat avec un preneur (ou locataire). Lorsque les biens sur lequel porte le bail est incorporel ; s’il porte sur un droit de propriété industrielle on parle de licence, lorsqu’il porte sur un droit de propriété intellectuelle on parle de concession et lorsqu’il porte sur une fond de commerce on parle de location gérance.

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    Qualification :

    Ce contrat donne naissance à un droit personnel, sauf exception prévu par la loi qui font naitre un droit réel voir de propriété (baux emphytéotique, 18 à 99ans / construction et réhabilitation) transmettant la propriété de l’immeuble au preneur. L’objet est ici de mettre en valeur le bien, le loyer sera souvent dérisoire pour contrebalancer cette mise valeur. Ces baux ne relève pas du droit commun.

    On s’est ensuite demandé si certains baux ne pouvaient pas être considérés en dehors de la loi comme ayant une dose de réalité assez forte, pouvant faire douter de ce qu’ils ont pu faire naitre (publication des baux de plus de 12 ans) tout comme les baux ruraux qui se caractérisent par un droit quasi automatique au renouvellement du bail, on parle ainsi de bail quasi perpétuel. Une telle requalification n’a pas été admise, notamment en acte de disposition.

    Le contrat de bail est l’archétype de l’acte d’administration (acte de gestion normal et courent) pas de requalification possible. Ce refus de la jurisprudence s’explique par le fait que le caractère dangereux de la conclusion de ces baux a déjà été pris en compte par le législateur.

     

    Les droits de jouissance sur le bien sont nécessairement limités. Le bailleur a l’usus et le fructus donc par hypothèse la jouissance est limité, mais pour que l’on soit toujours en présence d’un bail, il ne faut pas trop limiter la jouissance, si c’était le cas, il sera disqualifié. Pour le contrat de coffre-fort dans un arrêt de la Chambre Com. Du 11 novembre 2005 a considéré qu’un tel contrat n’était pas un contrat de bail double objet : mise à la disposition d’un emplacement avec surveillance de cet emplacement. A mi-chemin entre bail et dépôt, contrat innommé, soumis au droit commun, il est sui généris ; et ce notamment du fait de la limitation à l’action du coffre fort. Civ 3ème 11 janvier 2006, un prof de gym aquatique ayant l’usage d’une piscine dans un centre de thalasso, ce contrat de mise à disposition n’a pas été qualifié de baille car l’accès dépendait du centre de thalasso.

    Il faut par ailleurs un prix, le bail est par essence onéreux. Sinon c’est un prêt à usage. Le loyer doit-il nécessairement être une somme d’argent ? Oui, sauf rares exceptions : ex le métayage (bail rural) le prix peut être constitué par une part des récoltes. La jurisprudence elle-même, bien que le loyer ne soit pas totalement une somme d’argent, admet la qualification de bail.

     

    Sources :

    Articles 1713 à 1778 du Code civil.

    Multiplication des statuts impératifs.

    Ces législations spéciales ont toutes pour point commun d’assurer la stabilité de la jouissance, et ce pour raisons économiques et sociales.

    -          Le Bail d’Habitation. Théoriquement soucieux d’assurer un équilibre entre les intérêts des locataires (logement pour tous) mais aussi de ceux des propriétaires. Malheureusement toutes les législations ont tenté de protéger les locataires au détriment de propriétaire.

    o   La première qui ait révélatrice de cette tendance (loi de 1er septembre 1948) après la 2nde guerre mondiale, il faux tenter d’assurer le logement, elle est ainsi très favorable aux locataires. Or appliqué, c’est aujourd’hui est une catastrophe. Les loyers ne pouvant être indexé, plus le temps avance plus le loyer est faible. De fait le propriétaire ne peut réparer l’immeuble, de plus celui qui a un bail de 1948, le garde, créant de rentes de situation.

    o   3 réformes en 7 ans. La législation est gouvernée par de l’idéologie. Loi Quillot de 1982 favorable aux preneurs ayant pour conséquence d’aggravé la pénurie. Loi Meignerie de 1986, le renouvellement du bail disparait, libre fixation du prix, favorable aux propriétaires. Loi Mermaz de 1989 reprenant la loi Quillot, ensuite modifiée en 1994 et en 2000, contrat de bail est solennel, le loyer est encadré, réintroduction du renouvellement du bail,…

    La Convention Européenne des Droits de l’Homme modifie les clauses du bail. Notamment sur le fond de l’article 8, relatif au droit au respect de la vie privé.

    -          Le Bail Commercial, L145-1 et s. du Code de commerce. Il s’agit d’un bail qui permet l’exploitation d’une clientèle artisanale ou commerciale. Le bail doit appartenir au preneur, car la location gérante ne permet pas au preneur de bénéficier du fond de commerce. Le but est d’assurer au locataire une stabilité du fait de sa situation géographique dont dépend la pérennité de la clientèle. Le droit au renouvellement est beaucoup plus fort dans ce cadre, la seule et unique manière de renouveler le preneur est de verser une indemnité d’éviction. Statut fondé sur présomption injuste de faiblesse n’est que partiellement retenue en matière commerciale. Le statut des baux commerciaux est assez lourd (complexe mais partiel).

    -          Le Bail Professionnel. Titulaires d’un fond libéral et d’une clientèle civile cessible. Loi du 23 décembre 1986, article 57 A qui stipule que « la durée minimale est de 6ans, pas de droit au renouvellement ». Statut moins complet et moins protecteur, les parties décident souvent que le contrat soit soumis au droit des baux commerciaux. Mais un tel bail ne permet pas de se substituer à l’article 57A ; Civ. 3ème 7 novembre 2001. Jurisprudence d’assemblée plénière de 2002, a décidé qu’en cas de soumission volontaire aux baux commerciaux, il ne pouvait y être dérogé, ce qui est parfaitement injustifié, il y a perte de toute liberté contractuelle. Il vaut mieux ne pas prévoir un statut dans sa globalité, mais reprendre au cas par cas le statut qui nous intéresse.

    -          Le Bail Rural. Articles L411-1 et s. du Code rural. Le statut date de 1945. Il est marqué par de très fortes faveurs au preneur. La stabilité est telle que les auteurs parlent de quasi perpétuité (notamment le fermage). Ceci fait ressurgir dans le droit absolu du droit de propriété la distinction entre la propriété éminente et le paysan. Le paysan devient alors presque un propriétaire utile. Le Code civil ne s’applique quasiment pas aux baux.

     II. La formation du bail.

    Le bail peut faire l’objet d’un avant-contrat, soumis au même régime que les avant-contrats en matière de vente. La règle étant que la promesse synallagmatique de bail vaut bail, sauf si les parties ont voulu érigé une condition formatrice du bail. Le pacte de préférence portant sur un bail n’était pas susceptible de faire l’objet d’une exécution forcée ; Cour de cassation 10 juillet 2002.

    Paragraphe 1er : Règles de fond.

    A/ L’objet du bail.

    1. La chose.

    Un bail, comme une vente, peut porter sur n’importe quel bien (corporel ou incorporel) ; article 1713 du Code civil. Concernant la chose, en cas de bail de la chose d’autrui, il n’existe pas de texte mais dès lors que le bail ne transfert pas la propriété, le bailleur n’a pas à être propriétaire pour que la location puisse avoir lieu (ex : sous location). Le bail de la chose d’autrui est valable entre les parties, mais il est inopposable au véritable propriétaire. Ce dernier pourra donc agir en expulsion du sous locataire. Le preneur a une action contractuelle envers son bailleur, car l’obligation de ce dernier est l’obligation de jouissance paisible. Comme en matière de vente, la théorie de l’apparence est admise (bien que très restrictivement) elle ne sera constituée qu’en cas de bonne foi avec une erreur commune et invincible du preneur. Le bail sera alors opposable au propriétaire. En cas de perte de la chose louée par cas fortuit (article 1722 du Code civil) le bail est résilié de plein droit (en réalité, il est caduque). La disparition peut être matérielle ou juridique (brevet tombant dans le domaine publique). L’option reconnue au preneur en cas de perte partielle, il peut demander soit la résolution soit une baisse du loyer.

    2. Le prix.

    A l’instar de la vente, le loyer doit être déterminé ou déterminable. Bien qu’aucun texte ne le stipule. Comme en matière de vente, une exception est admise en matière de contrats cadres ; arrêts de 1995. Il est évidement librement choisit par les parties.

    Les baux commerciaux et les baux professionnels connaissent aussi la liberté contractuelle mais la fixation du loyer initial est très encadrée en matière de baux d’habitation (17B de la loi de 1989) et de baux ruraux. Tous les baux spéciaux connaissent en revanche des conditions strictes en matière de révision ou de renouvellement du bail (17C de 1989 pour les baux d’habitation, aucune réévaluation en cas de renouvellement). Ont été admises les clauses d’indexations, il faut alors choisir un indice ayant rapport soit avec l’activité d’une des parties soit avec l’un des éléments du contrat (indice des coûts de la construction pour les baux immobiliers).

    B/ La durée du bail.

    Elle est de l’essence même du bail. Article 1709 : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». Un bail ne peut être perpétuel, mais la durée peut être très longue. Le Code civil et les statuts spéciaux se sont préoccupés d’assurer la stabilité de la jouissance au sein même des murs.

    1. La détermination du prix.

    Selon le droit commun, les parties déterminent librement la durée du contrat de bail. Une durée minimale du bail est prévue de manière impérative, sauf pour le preneur.

    -          3 ans pour les baux d’habitation,

    -          9 ans pour les baux ruraux et commerciaux,

    -          6 ans pour les baux professionnels.

    Pour revenir au droit commun, il distingue deux catégories de baux, ceux à durée déterminée de ceux à durée indéterminée ; articles 1736 à 1740 de Code civil.

    -          Le bail à durée indéterminée est appelé bail sans écrit ; article 1736 du Code civil « Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ». Un bail perpétuel est un bail nul de nullité absolue. La jurisprudence a sanctionné la location d’un matériel complexe (ex : matériel téléphonique ou informatique), la Cour de cassation a eu l’occasion de dénoncer un contrat qui stipulait que la location devait durer 15 ans, mais que ce contrat serait automatiquement prorogé en cas de modification de l’installation (il s’agit du même contrat), mais l’installation dont il s’agissait était très complexe et évolutive donc elle allait être remise à jour fréquemment donc finalement le contrat serait prorogé à chaque modification, il ne prendrait ainsi jamais fin. Arrêt Com. 3 janvier 1989, relatif aux baux à vie (ne s’éteint qu’à la mort du preneur ou de ses enfants), la jurisprudence reconnait parfois la validité et parfois l’invalidité d’un tel contrat.

    -          Le bail à durée déterminée, il s’agit d’un bail par écrit ; article 1737 du Code civil « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ».

    o   Si le preneur se maintient dans les lieux après l’échéance du terme avec l’accord du bailleur, il s’agit alors d’un renouvellement exprès. Le bail renouvelé est un nouveau contrat de bail ; Ass. Plénière 7 mai 2004. Ce nouveau contrat dont on peut modifier les stipulations, peut être réalisé dans les mêmes stipulations que l’ancien, notamment en matière de durée du bail.

    o   Si l’accord est tacite, on parle alors de reconduction du contrat de bail, c’est un nouveau contrat mais considéré comme devenant à durée indéterminé, article 1738 du Code civil.

    Cet élément est essentiel en matière de sureté, les suretés disparaissent ainsi avec l’ancien contrat. Ceci étant précisé à l’article 1740 du Code civil. Les statuts spéciaux prévoient que celui qui veut mettre fin au bail doit adresser un congé à l’autre partie dans un délai minimal et impératif de préavis ; pour les baux d’habitation, le délai de préavis est de 6 mois pour le bailleur alors que le preneur bénéficie d’un simple délai de 3 mois ou 1 mois si le déménagement est conditionné par un changement d’emploi. Pour le bail commercial le préavis est de 6 mois pour tout le monde. Dans tous les statuts spéciaux, le bailleur ne peut donner congé que pour des raisons ou à des moments spécifiques. Si au-delà du terme, le preneur se maintient dans les lieux contre l’accord du bailleur, article 1739 du Code civil, le locataire devient occupant sans droit ni titre, il est expulsable et redevable d’une indemnité d’occupation (pouvant être supérieure au loyer : loyer + montant du préjudice subit par le bailleur).

    2. La stabilité de la jouissance.

    Le droit commun connait une exigence d’une certaine stabilité.

    La vente de la chose loué prévue à l’article 1743 du Code civil, hypothèse de vente légale « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine [cf 1338]. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail » le bail est opposable au nouveau propriétaire. Ceci a pour but d’éviter la fraude, notamment les contrats anti datés. Dans le cadre de l’article 1743 du Code civil, la jurisprudence se contente de la preuve apportée que l’acquéreur avait connaissance du bail. Concernant la vente de la chose jugée, le droit commun s’applique aux baux commerciaux.

    Concernant les baux d’habitation, la règle est infléchie, car le bailleur peut donner congé pour vendre. Toutefois, le congé ne peut avoir lieu qu’au bout de 3 ans, avec un droit de préemption de la vente. Cette cession légale de contrat ne joue que pour l’avenir, on doit donc distinguer avant et après la cession. En cas de créance de loyer contre le locataire, elle demeure acquise à l’ancien, le nouveau propriétaire ne pourra pas agir en paiement des anciens loyers contre le preneur. Les accessoires sont transmis avec le contrat, notamment les suretés (article 1615 du Code civil), mais il a fallut une décision d’assemblée plénière du 6 décembre 2004 pour l’affirmer clairement.

    En cas de décès de l’une ou l’autre des parties, le contrat de bail n’est pas résilié, il tombe donc dans l’indivision successorale, sauf stipulations contraires. Par dérogation à l’article 1742 du Code civil, et au droit commun, certains statuts spéciaux prévoient des stipulations précises en cas de décès du preneur, pour éviter la cession automatique aux héritiers, en cas d’absence de bénéficiaire, le bail s’éteint.

    Les statuts spéciaux ont octroyé au locataire un droit au renouvellement du bail, organisé par les statuts spéciaux, auquel il ne peut être fait échec que par des situations précises prévues par la loi. Arrêt du 27 février 1991 : la Cour de cassation a affirmé que le droit de renouvellement d’un bail commercial ne contredit pas les droits fondamentaux car le droit de commerciaux permet l’existence d’un juste équilibre. Et le 18 mai 2005, était contesté non pas le droit au renouvellement mais une jurisprudence selon laquelle le droit au renouvellement est retiré au preneur s’il n’est pas inscrit au registre des sociétés au moment de son renouvellement. Jurisprudence a priori infondée mais qui constitue en fait l’une des rares portes de sortie pour le bailleur.

    Paragraphe 2nd : Les règles de forme.

    Le bail est consensuel (article 1714 du Code civil) sauf dans les statuts spéciaux, car doivent être écrits avec de nombreuses exigences formelles. Les articles 1715 et 1716 du Code civil dérogent à l’article 1341 du Code civil.

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