• Le champ d'application du bail commercial

    Le domaine d’application du statut des baux commerciaux

         Qu'est ce qu'un bail commercial? à quelle activité et à quel local s'applique ce statut ?  Le statut s'applique d'une manière générale aux locations des locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal et aux locations des locaux accessoires.

    On fait ici appel aux baux commerciaux car il arrive qu’un commerçant exploite son fond de commerce dans un immeuble dont il est propriétaire. Il n’y a pas de contrat de location. Très souvent le propriétaire du fond de commerce n’est pas propriétaire de l’immeuble dans lequel il l’exploite, il va donc conclure un contrat de location avec le propriétaire. C'est alors que l’on parle de droit au bail : droit de jouissance des lieux résultant de ce contrat à l’encontre du propriétaire. Le droit au bail fait partie du fond de commerce et peut être cédé avec le fond. Il a une très grande importance pratique car c'est lui qui va conditionner la situation géographique du fond laquelle situation est un élément fondamental du ralliement de la clientèle.

     

    Le fond de commerce sert à distinguer le commerçant de ses concurrents et à satisfaire les besoins de la clientèle. Le législateur est intervenu pour protéger le Droit au bail et donc les commerçants.

     

      Le contrat de bail est un contrat par lequel le titulaire d’un fond de commerce obtient contre une rémunération qu’il va verser le droit à la jouissance d’un immeuble appartenant au cocontractant lequel est nommé bailleur. L’objectif pour le locataire est d’y exercer son activité commerciale. La créance qui naît de ce contrat au profit du preneur va être qualifiée de droit au bail. Ce droit fait partie des créances qui sont exceptionnellement rattachées au fond de commerce, et qui vont être transmissibles avec le fond. La perte du droit au bail peut entraîner la perte d’une partie ou de la totalité de la clientèle. C'est pourquoi très tôt, les commerçants ont exercé une pression sur le législateur pour obtenir de celui-ci une protection efficace, plus que celle qui leur était accordée au titre du Droit commun pour le bail. On a refusé de se soumettre à ce Droit car celui-ci était basé sur une relation contractuelle équilibrée en faveur du propriétaire. Le législateur est donc intervenu pour proposer un statut particulier des baux commerciaux. Il faut se référer à un seul texte, le décret du 30 sept 1953 encore en vigueur et qui é été modifié a plusieurs reprises. On trouve une loi du 12 mai 1965, 2 janvier 1970, 16 juillet 1971, décret de 1957. Ce décret a été codifié aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce. Ce décret pose un certain nombre de conditions relatives au contrat de bail, aux locaux faisant l’objet du contrat, à l’activité qui doit être exercée à l’intérieur de ces locaux. Ce décret met en place certaines règles qui vont devoir être appliquée, mais il n’envisage pas de façon exhaustive la convention. En cas de silence du décret, il faudra se reporter au Droit commun. Tout est question d’existence ici. Pour que le Droit des baux commerciaux s’applique, on doit être en présence d’un immeuble ou local et il faudra déduire de conséquences très claires de cela. On doit être en présence d’une exploitation commerciale, d’un contrat de bail et de certaines qualités de la personne du bailleur et de celle du locataire.

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    1)  Existence d’un immeuble ou d’un local

    Les locaux qui font l’objet du contrat de bail doivent être des immeubles destinés à l’exercice d’une activité commerciale ou assimilée. Pas d’application du décret sur la voie publique. Ce décret précise qu’il faut entendre par immeuble ou locaux affectés à l’exercice d’une activité commerciale, les locaux dans lesquels un fond de commerce est exploité, les locaux accessoires à l’exploitation d’un fond de commerce et enfon les terrains nus sur lesquels le locataire a édifié des constructions à usage commercial.

    · Les locaux dans lesquels le commerce est exercé

    · Les locaux accessoires :

    Cette notion est floue. Le décret de 1953 énonçait que les locaux devaient être considérés comme accessoires quand leur utilisation était indispensable à l’exercice de l’activité commerciale. La loi du 12 mai 1965 vient modifier cela au travers d’une approche négative. Les locaux sont accessoires quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fond. Il n’y a donc aucun changement mais juste une reformulation. Les tribunaux décident souverainement de la réalisation de cette condition. Ils se montrent plutôt restrictifs quant à la détermination des locaux accessoires. Dans l’hypothèse ou le local accessoire n’appartient pas au même propriétaire que le local principal, la location doit avoir été consentie par le propriétaire en toute connaissance de cause. Ce propriétaire du local accessoire doit avoir été averti de l’utilisation jointe du local.

    · Les terrains nus :

    Ils sont considérés comme affectés à l’exercice d’une activité commerciale quand on a édifié sur eux des constructions à usage commercial. Les juges du fond vérifient systématiquement qu’il s’agit de véritables constructions et que le propriétaire du terrain a donné son consentement express. A contrario, les terrains nus sans construction n’ont aucune affectation précise et ils ne sont pas plus affectés à une activité commerciale qu’à une autre. C'est pourquoi la location d’un terrain nu non construit n’entre pas dans la catégorie des baux commerciaux prévue par le décret de 1953.

    2)  Existence d’une exploitation commerciale autonome

    Le contrat de bail est un bail commercial quand les locaux loués sont affectés à l’exercice d’une activité commerciale. Le décret du 30 septembre 1953, et les lois l’ayant modifié, ont étendu la notion de bail commercial en assimilant certaines activités aux activités commerciales. Le but de l’assimilation est de permettre à ces activités assimilées de bénéficier du décret de 1953 et de ses dispositions protectrices qu’il faut ici lister :

    - Les activités artisanales exercées par un artisan régulièrement inscrit au registre des métiers.

    - Les activités d’enseignement. C'est une loi du 5 janvier 1957 qui a considéré que les activités d’enseignement devaient pouvoir bénéficier de la législation sur les baux commerciaux.

    - Les activités exercées par les régies municipales.

    - Les activités des entreprises publiques : EPIC.

    - Les coopératives de crédit.

    - Les artistes.

    - Etc.… article L 145-2 du Code de commerce en ce sens.

    3)  L’existence d’un contrat de bail

    Pour avoir affaire à une contrat de bail commercial, le contrat visé doit traiter d’un droit à la jouissance des lieux qui va présenter certaines analogies avec des actes se situant à proximité au premier rang desquels la convention d’occupation précaire. Il s’agit d’une convention se distinguant par la faculté laissée au bailleur de rompre le contrat à tout moment. Il va falloir faire la distinction entre les deux donc. Les juges du fond vont devoir qualifier la situation et parfois même rebaptiser un contrat. Les parties peuvent baptiser un contrat sous une mauvaise appellation. Le propriétaire des lieux à tout intérêt à avoir la reconnaissance d’une convention d’occupation précaire. Il s’agit de la situation dans laquelle un événement extérieur conduit le propriétaire des murs à conclure un contrat de la sorte en raison d’éléments objectifs extérieurs. Exemple : propriétaire d’un immeuble voué à la démolition d’ici deux ans.

    4)  L’existence de certaines qualités en la personne du bailleur ou du locataire

    La qualité du propriétaire est indifférente, elle peut être physique ou morale. Toutefois, il faut tenir compte des règles du Code Civil. relatives à la capacité et aux pouvoirs du bailleur. Le statut personnel du bailleur peut restreindre ses droits, ses capacités, ses possibilités de conclure le contrat de bail commercial.

    Pour l’incapable, il ne sera pas possible de conclure un contrat de ce type et la personne propriétaire ou son représentant du local devra solliciter une autorisation du juge des tutelles pour conclure ce bail commercial. Ce bail donne droit au renouvellement. Parce qu’il est dangereux pour celui qui va le conclure, on va exiger de l’incapable une aide à la décision, une autorisation d’une personne qui lui fera comprendre ce à quoi elle s’engage. Le bail consenti sans cette autorisation ne confère au preneur à l’encontre du mineur ou du majeur incapable aucun droit au renouvellement.

    Dans le cas ou l’immeuble appartient aux époux, le bail ne peut être conclu qu’avec le consentement des deux.

    Quand l’immeuble est en indivision, la conclusion du bail commercial nécessite le consentement de tous les coindivisaires ou un mandat spécial accordé à l’un d’entre eux.

    Quand le Droit réel exercé sur l’immeuble est démembré, distinction entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, ce dernier ne peut pas conclure seul le bail, il doit solliciter le consentement du nu-propriétaire.

     

    S’agissant du locataire, il a la qualité de commerçant quand il exploite lui-même son fonds de commerce. Quand le preneur met son fonds de commerce en location-gérance, il perd cette qualité de commerçant mais va tout de même pouvoir continuer à bénéficier du statut des baux commerciaux. Ne peuvent prétendre bénéficier du statut des baux commerciaux, deux catégories de locataires, ceux qui n’exercent pas d’activité commerciale, comme les professions agricoles, les professions libérales, d’autre part, tous les commerçants n’ayant pas de fonds de commerce : locataires gérants. Les sociétés à forme commerciale et à objet civil, ne peuvent pas non plus en bénéficier.

    Tous les commerçants sui ne peuvent pas justifier d’une clientèle propre ne peuvent pas bénéficier du décret de 1953. Exemple : le marchand de chaussure, de glaces, dans une galerie commerciale, le restaurateur en hippodrome.

    Le mode d’exploitation du fonds de commerce est cependant indifférent, le locataire peut l’exploiter lui-même ou par ses préposés, mais aussi par un gérant salarié. Ce qui compte est que le locataire soit inscrit au R.C.S.

    Le Cours complet de droit des affaires est divisé en plusieurs fiches :

     

    « Obligations et droits des parties au bail commercialLe fonds de commerce »
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