• Le contrat de louage : définition, conditions de formation

    Le contrat de louage : définition, conditions de formation

    Définition du contrat de louage ou bail

    Le bail ou contrat de louage est définit à l’article 1709 du Code civil comme une convention par laquelle l’une des parties (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

    Articles 1708 et suivants du Code Civil, l’article 1708 énumère 2 catégories de louage :

    -          le louage des choses ;

    -          le louage d’ouvrage.

    L’article 1710 quant à lui définit le louage d’ouvrage, c’est un contrat de prestation de service puisque l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix alors que dans l’article 1709, il s’agit de faire jouir de quelque chose contre un prix.

    Le louage des chose : contrat de mise à disposition, le bénéficiaire en a la jouissance temporaire ce qui veut dire qu’il peut utiliser la chose et qu’il doit la restituer à l’expiration du délai contractuel. Le texte mentionne la contrepartie de cette mise à disposition   -->  règlement d’un prix (appelé parfois redevance). A partir de ces caractères, le contrat de bail ou contrat de location est devenu un contrat très utile dans la pratique compte tenu de ses diverses utilisations possibles ; dans la vie sociale, il permet de fournir un logement à une personne non titulaire d’un immeuble.

                Le contrat de bail a été utilisé comme instrument de politique pour mettre en œuvre le droit au logement en réglementant le contrat de bail de manière à protéger le locataire contre le bailleur.

    Le bail est aussi utilisé dans les relations d’affaires pour permettre à des propriétaires de certain bien d’une certaine valeur économique, de mettre ces biens à la disposition d’autrui qui vont les exploiter et ainsi, le professionnel titulaire de la chose comme l’exploitant peuvent tirer concurremment des revenus de la chose puisque l’exploitant va payer une redevance au titulaire en utilisant la chose pour en tirer lui-même ses revenus exemple : le fonds de commerce, les droits sociaux…

    Cette diversité dans l’instrumentation du bail donne lieu à une diversité du régime juridique, il est variable en fonction du but visé par le bail. Face à cette diversification, les dispositions du Code Civil devraient servir de droit commun mais seulement sur des points non régis par la réglementation particulière.

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    Conditions de formation du contrat de bail

                A/ Le bailleur

                Son consentement est indispensable, il faut qu’il ait la capacité de souscrire le contrat de bail. Cette exigence permet de dire qu’une personne incapable ne peut souscrire un contrat de bail. S’il s’agit d’un mineur non émancipé, il faut qu’il soit représenté.

                Le bailleur est propriétaire de la chose, la location est un acte d’administration, la capacité n’est donc pas requise.

                Ce bail va donc produire tous les effets d’un bail normal, donc chacune des parties va devoir respecter ses obligations.

                Mise en location d’une chose sur laquelle plusieurs personnes ont des droits   -->  usufruitier ou personnes mariées sous le régime de la communauté ou personnes en indivision. En ce qui concerne l’usufruit, l’usufruitier peut consentir à une location sous réserve que la durée correspond à celle pendant laquelle il est titulaire de la chose car passé le délai d’usufruit, le nu-propriétaire récupère tout. Cependant, il faut le concours du nu-propriétaire qui ne peut être écarté que par décision judiciaire. Civ. 3ème 2/02/2005 arrêt n° 03-19729, le bail irrégulier consenti par l’usufruitier est inopposable à l’égard du locataire. Mais si le locataire est de bonne foi, son droit est opposable au nu-propriétaire   -->  application de la théorie de la bonne foi.

                En ce qui concerne l’indivision, le nouvel article 815-3 du Code Civil distingue les pouvoirs des indivisaires en fonction de la nature de la chose.

                Quant aux époux, le consentement des deux est indispensable pour les biens énumérés par la loi : le fonds rural, la bail commercial (il suffit que le local fasse partie des biens communs pour qu’il y ait besoin du consentement des deux époux, si un seul des époux donne son consentement, le bail est nul, l’autre époux peut agir dans les deux ans de la découverte de l’acte).

                B/ Le locataire

                Qui a la qualité de locataire ?

                En principe, il s’agit de la personne ayant personnellement souscrite le contrat ou la personne ayant été représentée à la souscription. Cependant, certaine personne acquiert la qualité de locataire en raison d’un rapport juridique avec un locataire « locataire par ricochet ». Article 1751 du Code Civil, « les époux sont co-titulaires du bail sur le local qui sert comme logement familial ». En cas de divorce, c’est le juge qui va attribuer le logement en fonction des intérêts sociaux des époux.

                Cette co-titularité créée une co-solidarité des époux à l’égard du bailleur   -->  obligation de payer le loyer, le divorce ne met pas fin à cette obligation. La jurisprudence a décidé du maintien de cette solidarité jusqu’à transcription de la décision de divorce Civ. 3ème, 31/05/2006 arrêt n° 05-16920.

                Au décès de l’un des époux, le survivant a un droit exclusif sur le bien, il est protégé contre les héritiers qui veulent l’expulser.

                Comme effet de la solidarité, les actes signés par un époux seul sont inopposables à l’autre exemple : donner congé…

    II- L’objet du bail

                Il doit satisfaire les conditions de droit commun comme l’exigence que la chose doit être dans le commerce et la jurisprudence est intervenue à propos de ce que l’on a appelé l’affaire des mères porteuses et la location des vagins AP 31/05/1991.

                En principe, seuls les biens consomptibles peuvent faire l’objet d’une location, cependant, même les biens consomptibles peuvent faire l’objet d’une location exemple : location de fruit pour aller participer à une exposition.

                Le bien peut être un meuble corporel ou non (FDC, les droits de propriété intellectuelle, industrielle…) ou un immeuble.

    III- La durée du bail

                La mise à disposition est temporaire, 2 modalités de durée :

    • Bail à durée déterminée : bail à usage d’habitation 3 ans pour les personnes physiques, 6 ans pour les personnes morales. Dans le bail commercial, la durée est de 9 ans ;
    • Bail à durée indéterminée : lorsque cela n’est pas interdit par la loi comme les baux spéciaux, ainsi, chacune des parties peut y mettre fin à n’importe quel moment en respectant cependant un préavis.

    On constate que dans les baux spéciaux notamment le bail à usage d’habitation , c’est ce régime qui s’applique alors que la durée est déterminée parce que le locataire peut mettre fin au contrat en respectant un préavis de 3 mois contre 6 mois pour le bailleur.

    IV- La forme du contrat de bail

                En principe, le bail est un contrat consensuel donc aucune forme n’est requise pour sa validité sauf si les régimes spéciaux prévoient une telle condition comme la loi de 1989 article 3, le bail à usage d’habitation doit être établi par écrit + mentions légales mais il ne s’agit pas d’un formalisme de validité, il faut simplement que l’une ou l’autre régularise la situation en cas de non écrit. Si à la demande du locataire, le bailleur refuse d’établir un écrit, la décision  judiciaire rendue dans ce cas tiendra lieu de contrat de bail Civ. 3ème 29/01/2000 Dalloz 2000 p : 719 (pas sur legifrance).

                En revanche, l’écrit est une condition de validité de la licence, article 613-8 du Code de la Propriété Intellectuelle.

    V- Le prix ou le loyer

                Il est indispensable pour qu’il y ait contrat de bail. Il résulte de la négociation entre les parties, il doit être déterminé et déterminable mais dans les baux spéciaux, les règles relatives au prix sont particulières, on se réfère donc à chaque type de bail pour la fixation du prix   -->  Bail rural dans le code rural, bail à usage d’habitation loi de 1966…

    « Les obligations du bailleurLes obligations de garantie et de délivrance du vendeur »