Le contrat entre le maître de l'ouvrage et l'architecte Fiches/Cours

Le contrat liant le maître de l’ouvrage à l’architecte :Les missions confiées à l’architecte

Les missions qui peuvent être confiées à l’architecte quand il conclut un contrat avec le maître de l’ouvrage :

Pour essayer de déterminer avec exactitude ce contenu, le plus simple est peut-être de se reporter aux textes législatifs et réglementaires s’imposant à l’architecte. Les organismes professionnels ont établi un code des devoirs professionnels de l’architecte qui donne notamment le contenu de sa mission. Ce code a été par la suite repris par un décret => fait aujourd’hui partie de la réglementation applicable.

Outre ces obligations légales, il y a surtout des obligations de nature conventionnelle.

Les autres fiches de cours :

Quand on précise que l’architecte doit respecter les règles de l’art (ceci est mentionné dans le code de devoirs professionnels, mais pas dans le contrat, mais on peut le faire résulter des principes généraux et des règles de sécurité qui peuvent résulter dans le cadre des constructions).

Ce cadre légal mentionne notamment la totalité des missions qui peuvent être confiées à l’architecte. Les parties dans leur contrat peuvent cependant réduire dans le contrat ces missions afin de réduire la rémunération de l’architecte en conséquence.

On va voir ici l’ensemble des missions qui peuvent être confiées à l’architecte, en sachant que ces missions peuvent être limitées conventionnellement.

A. Le contrat

1. Le contrat doit-il être écrit ?

Juste avant, on peut préciser s’il est nécessaire que le contrat soit écrit : c’est mieux, cela précise notamment le montant des honoraires de l’architecte. D’après les études réalisées, ¼ des architectes avouent travailler sans établir de contrat préalable. Comment raisonner sur la preuve de l’il y a d’un contrat.

L’il y a d’un écrit n’est pas une condition de validité du contrat d’une part. Mais le problème se pose en matière de preuve de l’il y a d’un contrat. On applique alors le droit commun avec notamment la nécessité de commencement de preuve par écrit au-delà d’un certain montant.

En outre le contrat d’architecte a priori n’est pas envisagé comme un contrat de bienfaisance ou à titre gratuit, i.e. il est présumé à titre onéreux => il lui suffit de prouver qu’il a exercé son activité de conseil pour avoir droit à rémunération.

Le prix normalement doit être déterminé et déterminable d’après la Jurisprudence en matière de contrat de vente. Mais s’agissant d’un contrat de louage d’ouvrage, ce n’est pas un élément essentiel du contrat, i.e. une condition de validité et il peut être fixé au cours du contrat, soit d’un commun accord entre les parties, soit par le juge qui avait tendance à se référer aux barèmes des ordres professionnels, mais aujourd’hui… ?

2. L’impact du le droit de la consommation

Si l’architecte conclu un contrat avec un particulier, il y a-t-il des exigences spécifiques imposées ?

L279-1 : délai de rétractation de 7 jours visant des contrats portant sur des immeubles à usage d’habitation, ventes de maisons indivi (ventes d’immeuble sexistants) et ventes de constructions futures.

Ce texte vise que les contrats de ventes futurs ou immeubles existant, donc l’architecte n’est pas visé

Règles relatives au démarchage : c’est limité en fait ici.

B. Les obligations de l’architecte

–Avant la réalisation de la construction
–Pendant
–Après

1. Avant la réalisation de la construction

— Réaliser des études préliminaires pour les constructions qui doivent être réalisées : s’il il y a déjà des bâtiments il y aant et que par la suite les constructions nouvelles se révèlent inadaptées par rapport aux existantes, l’architecte engage sa responsabilité.

De la même façon, l’architecte doit déterminer avec précision sur le terrain qu’elles sont les limites de la propriété, les limites du terrain. Le voisin peut en effet demander la destruction entière de la construction au civil => c’est l’architecte qui sera responsable pour payer les frais de cette destruction.

L’architecte doit faire aussi une étude technique du sol, mais il n’a pas d’obligation à l’égard du sous-sol, sauf dans un certain nombre de cas quand le sol est lié au sous-sol (ex : le sous-sol est en gypse => glissement de terrain possible). remarques : si le maître de l’ouvrage connaissait le problème, cela peut diminuer la responsabilité de l’architecte.

— Par la suite, l’architecte dépose un avant-projet définitif qui se retrouvera dans la demande permis de construire. Il doit indiquer au maître de l’ouvrage l’enveloppe financière de son projet (obligation d’information). La Jurisprudence relève néanmoins que l’architecte n’est pas pour autant responsable du financement de ce projet par le maître de l’ouvrage.

Normalement le projet architectural est intégré dans le texte de la demande de permis de construire. On nous dit que le contenu du dossier doit inclure ce projet architectural, pour autant le Code de l’urbanisme ou la loi de 1977 ne font pas de l’architecte le mandataire du maître de l’ouvrage auprès de l’autorité compétente pour la délivrance du permis (i.e. de la mairie). Donc si rien n’est prévu, l’architecte n’est jamais le mandataire du maître de l’ouvrage, donc il n’a pas le pouvoir notamment pour déposer lui-même la demande de permis de construire ni pour éventuellement négocier avec la mairie ce permis de construire. Toutefois, souvent dans les contrats on insère un mandat au profit de l’architecte pour faciliter les démarches préalables à la réalisation des travaux et faciliter les travaux.

— L’architecte doit assister le maître de l’ouvrage dans le choix des entreprises qui seront chargées de réaliser les constructions => l’architecte a ici l’obligation d’écarter toute entreprise qui lui paraît douteuse ou inapte à réaliser son projet. Pour autant, la Jurisprudence précise qu’il n’est pas responsable de l’insolvabilité des entreprises choisies. En revanche il doit vérifier que l’entrepreneur a bien souscrit une assurance construction obligatoire (liée à la responsabilité du constructeur, cf. infra).

L’architecte doit en outre vérifier le contenu des marchés proposés au maître de l’ouvrage, que les contrats sont bien conformes aux constructions qu’il souhaite réaliser. Au titre de ce contrôle, il doit notamment vérifier que les types de matériaux mentionnés dans le contrat sont conformes à la construction qu’il envisage de réaliser.

— L’architecte doit enfin vérifier la conformité de son projet avec l’environnement de ce projet, notamment l’environnement juridique, i.e. l’architecte doit vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables (avec le PLU, avec les prescriptions du permis de construire, et avec les servitudes d’utilité publiques qui pourraient être imposées par les autorités publiques).

On a pu reprocher à un architecte d’avoir réalisé des constructions dans un lotissement qui n’était pas conforme aux prescriptions contenues dans le cahier des charges de ce lotissement. C’est donc à l’architecte de récupérer ce cahier des charges (règles privées d’appliquant à tous les propriétaires du lotissement) quand il est dans le cadre d’un lotissement.

2. Les obligations concomitantes à la réalisation des travaux

–la direction
–la surveillance des travaux
–assurer au profit du maître de l’ouvrage une comptabilité des travaux réalisés

Donc c’est à l’architecte de vérifier que les travaux réalisés par l’entrepreneur sont bien conformes aux conditions qui avaient été fixées dans le marché de travaux.

C’est à l’architecte de diriger l’entrepreneur et de lui indiquer les particularités du sols dont il pourrait avoir connaissance. Il doit en outre jouer le rôle de coordinateur, et donc s’assurer de la présence des ï‚¹ corps de métier sur le chantier, s’assurer que les délais sont bien respectés. Sur ce point, pour les chantiers les plus importants il y a un coordinateur chantier qui s’en occupe.

Cour de Cassation plutôt sévère : l’architecte doit veiller à la coordination des intervention des ï‚¹ entrepreneurs, mais en outre il doit veiller à l’intervention correcte des sous-)traitants (qui sont normalement sous la responsabilité des entrepreneurs principaux).

Il doit surveiller. Cela pose la question de la garde du chantier et du transfert de la garde en matière de responsabilité délictuelle.

Au fur et à mesure de l’état d’avancement, il doit s’assurer que les travaux sont bien conformes.

Il a aussi une responsabilité financière au titre du paiement des entrepreneurs. Chacun des entrepreneur a conclu un contrat d’entreprise avec le maître de l’ouvrage et l’architecte a lui aussi conclu un contrat de louage d’ouvrage avec le maître d’ouvrage. Donc il n’y a pas de lien juridique entre l’architecte et l’entrepreneur. Pour autant au titre de ses obligations il doit veiller à ce que les factures présentées à l’encaissement par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage correspondent bien à des travaux réalisés avant tout paiement par le maître de l’ouvrage.

Supposons que les travaux ont été réalisés, alors un dernier acte réalisé par l’architecte : la déclaration d’achèvement de travaux qui permettra de d’obtenir l’avis favorable de la mairie pour la fin des travaux (?).

Le paiement du prix est souvent échelonné dans le temps en fonction de l’achèvement des travaux. Pour que la quote-part du prix de vente soit payée, l’architecte doit établir une attestation d’avancement des travaux.

3. Les obligations postérieurement à la réalisation des travaux

i. Il doit vérifier la conformité des travaux aux prescriptions contractuelles (contenues dans les ï‚¹ marchés conclus avec les entrepreneurs).
ii. Relations entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage. X un acte qui marque la fin du contrat de louage d’ouvrage (du contrat d’entreprise) : la réception des travaux. Acte par lequel le maître de l’ouvrage reçoit les travaux de l’entrepreneur, constate qu’ils ont été réalisés conformément au contrat. C’est par cet acte que le maître de l’ouvrage va éventuellement émettre des réserve sur la qualité des travaux ou sur leur conformité par rapport aux prescriptions contractuelles ou aux règles de l’art.

Les réserves sont importantes car tous désordres qui étaient apparent au moment de la réception des travaux et qui n’ont pas été réservés lors de cette réception sont purgés au profit de l’entrepreneur, i.e. in fine ils restent à la charge du maître de l’ouvrage => garantie de parfait achèvement: l’entrepreneur doit réaliser une mise en conformité dans un certain délai.

L’architecte a une obligation de conseil => obligation d’assistance et de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage selon la Jurisprudence pour lui expliquer le mécanisme de la réception, pour lui faire comprendre que tout désordre apparent qui n’est pas réservé se trouve purgé. Il revient donc à l’architecte, homme de l’art, d’assister le maître de l’ouvrage lors de la réception des travaux et de lui indiquer les désordres qui doivent être réservés.

C’est le principe. Là-dessus viennent s’ajouter des considérations juridiques.

L’architecte est un tiers au contrat d’entreprise => il ne peut pas lui-même émettre des réserves. Cela a une incidence dans le cadre de la réception des travaux : l’architecte assiste uniquement le maître de l’ouvrage mais il ne le représente pas, sauf si dans son contrat avec le maître de l’ouvrage il a bénéficié d’un mandat pour réaliser seul en représentant le maître de l’ouvrage la réception des travaux.

On peut donner un rôle à l’architecte dans la réalisation des travaux.

C. Les droits dont bénéficie l’architecte au titre du contrat de louage d’ouvrage

— Un droit résultant du code de la propriété intellectuelle : l’architecte a un droit moral sur son oeuvre, sur ses plans. Le code vise expressément les dessins d’architectes et considère qu’il s’agit d’oeuvre de l’esprit qui peuvent être protégés en tant que tels mais surtout qui lui donne un droit moral sur son oeuvre. But : éviter toute détérioration, dénaturation l’oeuvre architecturale originale que l’architecte a créé. Problème : l’architecte a conçu un produit pour le maître de l’ouvrage. Mais l’immeuble peut subir des modifications par la suite, qui peuvent être interdites par l’architecte au titre de son droit moral => relation ambiguë entre 2 droits de propriété. Pour savoir qui l’emporte sur l’autre il y a des arrêts de la Cour de Cassation, 1^ère civ, 17 janv. 1992: la vocation utilitaire du bâtiment interdit à l’architecte d’imposer une intangibilité absolue sur son oeuvre. Le propriétaire est donc autorisé à apporter des modifications quand elles sont rendues nécessaires pour adapter le bien immobilier à des besoins nouveaux. Donc si les parties ne se mettent pas d’accord, il revient au juge de contrôler que les altérations à l’oeuvre originale sont bien légitimées par l’apparition de circonstances nouvelles.

Tout cela pour relever que lorsque l’on signe un contrat d’architecte pour une conception originale, on a tout intérêt à organiser dans le contrat de louage d’ouvrage lui-même des conventions, des clauses qui permettront un aménagement du droit d’auteur.

Dans la même veine on a de la Jurisprudence depuis 1980 sur le droit à l’image sur le bien du propriétaire (un bien immobilier prix en photo). On peut traiter ce droit à l’image par le biais de convention également.

— Concernant le droit à rémunération : l’idéal est que ces honoraires aient été fixés dès l’origine dans le contrat, encore faut-il qu’un contrat écrit ait été signé. Quand on a un simple contrat verbal, pour la Jurisprudence le contrat d’architecte est réputé avoir été conclu à titre onéreux => le maître de l’ouvrage devra prouver qu’il y avait une intention libérale.

Le montant des honoraires est-il une condition de validité du contrat ? En matière de contrat d’entreprise, la fixation du montant des honoraires n’est pas une condition de validité (Cour de Cassation). Ce sera au juge de déterminer le montant des honoraires dus à l’architecte en cas de litiges alors. Le juge essaiera de se référer à des barèmes fixés par l’académie d’architecture ou le conseil de l’ordre, sachant que ces barèmes sont condamnés par le conseil de la concurrence.

Supposons que les honoraires aient été fixés dans le contrat, mais au moment de payer le maître de l’ouvrage les conteste. Ces honoraires peuvent-ils faire l’objet d’une révision judiciaire même s’ils ont été fixés conventionnellement ?

remarques : quels sont les contrats pour lesquels on admet une révision judiciaire ? Contrats spéciaux : le juge s’est arrogé le droit de pouvoir réviser judiciairement les honoraires au profit d’un mandataire. En revanche, cette révision judiciaire n’est pas étendue à d’autres formes de contrat.

Ici on est dans le cadre d’un contrat d’entreprise et non d’un mandat => pas de révision judiciaire en principe. Toutefois il y a quelques Jurisprudence qui transposent la solution d’équité que l’on a généralisé dans le mandat et qui permettrait une révision du contrat, au détriment de la pureté des principes juridiquesÂ…

L’architecte pour le paiement de ses honoraires dispose-t-il de garanties spécifiques ? il y a pas de disposition légale précisant qu’il faut payer à telle ou telle date. Mais dans la réalité il est payer pour une grosse part à la fin des travaux => il y a risque de ne pas être payé.

il y a 2 garanties spécifiques, qui ont cependant une efficacité réduite :

–Droit de rétention sur les plans et documents remis par le maître de l’ouvrage à l’architecte (très peu d’efficacité)

–Privilège des constructeurs, au profit de l’architecte et des entrepreneurs, qui porte sur les constructions réalisées. Mais dans ses conditions d’application ce privilège est très lourd à mettre en oeuvre. Il ne porte que sur la plus-value apportée par les constructions nouvelles, donc dans sa mise en oeuvre on exige l’équivalent d’un constat d’huissier avant et après les travaux pour déterminer cette plus-value. Cette lourdeur limite l’emploi de ce privilège (coût important + obligation d’y penser avant même la réalisation des travaux).

Il vaut donc mieux qu’il soit vigilent et prévoie un étalement des échéances.