• Le droit d'accession

    Le droit d'accession  : l'accession immobilière et l'accession mobilère 

     Le droit de propriété est enfermé dans des limites spatiales mais il peut aussi être modifié dans le temps et peut l'être par le mécanisme de l'accession. L'accession est l’extension du droit de propriété aux choses réputées accessoires, qui s'unissent à la chose présumée principale (définition du "Lexique des termes Juridiques" Dalloz). SI une personne construit avec ses matériaux sur un terrain appartenant à un tiers, le propriétaire du sol devient propriétaire de la construction par accessoire;

     La propriété d’une chose soit mobilière ou immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession => l’article 546 du Code Civil.

    L’article 712 : la propriété s’acquière par accession ou par incorporation. Application principe général : « Accessorium precipito accessoire » => L’accessoire suit le principal. Le principe d’accession détermine l’étendue de la propriété mais constitue un mode important d’acquisition de la propriété.

    La quasi totalité des articles consacrés par le code de la propriété (544 à 577) concerne l’accession c’est le cas des articles 546 à 577. A ce mécanisme d’accession corresponde des réalités diverses qui font l’objet de plusieurs classifications.

    Tout d’abord l’accession peut s’opérer par production ou incorporation et ensuite l’incorporation peut être naturelle lorsqu’elle se fait sans intervention de l’homme ou artificielle lorsqu’elle résulte d’une activité humaine.

     --   L’accession par production : 

    Se traduit par le propriétaire d’un bien meuble ou immeuble devient propriétaire des fruits que produit ce bien. C’est un simple effet de ce droit de propriété. Le droit au fruit est moins lié à la propriété qu’a la possession de bonne foi de la chose, article 549 du Code Civil.

     --   L’accession par incorporation : 

    Elle est mobilière lorsque le principal est un meuble et immobilière lorsque le principal est un immeuble.

    A)  Accession mobilière 

     Elle est toujours artificielle elle ne soulève pas de difficulté, il est évident que lorsqu’un objet mobilier est incorporé à un autre objet mobilier (pièce incorporé à une machine, le propriétaire du 2nd devient propriétaire du 1er).

     

    Le code distingue 3 modes d’incorporation mobilière :

     --   L’adjonction de l’article 566 du Code Civil « la propriété du tout est attribué moyennant une indemnisation aux bénéfices du propriétaire évincés au propriétaire dont la chose était la plus importante. »

     --   La spécification de l’article 570 du Code Civil : La fabrication d’un objet nouveau avec l’objet d’autrui. Ici la propriété du tout est attribuée au propriétaire des matériaux à moins que le travail ait été plus important.

     --   Le mélange ou confusion de l’article 573 du Code Civil : exemple de quantité de liquide. La propriété est attribuée aux 2 en fonction des valeurs respectives, quantités ou qualités sauf en cas de disproportion importante des valeurs mélangés.

    Il ressort de l’article 565 du Code Civil que le droit d’accession mobilière « est entièrement subordonné au principe de l’équité » ce qui est rare en droit civil.

    L’intérêt pratique de l’accession mobilière est minime par rapport à l’accession immobilière et il est d’autant plus réduit.

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    B) L’accession immobilière 

    Elle peut être naturelle, artificielle.

     1)   L’accession immobilière naturelle 

     On parle de cela lorsque l’accroissement d’un fonds est le résultat d’un phénomène naturel c’est à dire sans intervention humaine.

      On la rencontre dans 3 cas :

     --   déplacement spontané des animaux (lapins, pigeons, abeilles…) (article 564 du Code Civil.) Ces animaux appartiennent au propriétaire du sol où ils sont installés.

     --   L’action des eaux qui coulent :

    L’immeuble peut être accru de plusieurs manière par alluvion (accrue) et les relais (terrain que l’eau laisse à découvert après son passage), dans cette hypo le propriétaire du fond riverain acquière la propriété de ces alluvions par le jeu de l’acquiescions (article 556 al2) et des terrains qui ont été abandonné (article 557 du Code Civil).

    Le code fait allusion aux avulsions quand « une partie considérable d’un champ riverain du cour d’eau se trouve être détaché par la force des eaux et est transporté par un champ inférieur ou sur la rive opposée » (article 559 du Code Civil), dans cette hypothèse le propriétaire du terrain, qui a été amputé par l’action des eaux, dispose d’un an pour agir sur la partie qui a été détachée de son fond.

     --   Déplacement du lit d’un cours d’eau :

    Les îles et les îlots deviennent la propriété de l’Etat ou des riverains selon la propriété juridique du cours d’eau.

    2)  Accession immobilière artificielle 

     L’accession immobilière artificielle provient d’un travail humain, c’est à dire d’une activité de construction ou de plantation.

     Les hypothèses de départ : 

    Une personne est propriétaire d’un fond et une autre de matériaux ou de plan :

    -          Soit le propriétaire du fond construit ou plante sur son fond avec des matériaux ou les plans d’autrui

    -          Soit le propriétaire des matériaux ou des plans construit ou plante sur le terrain d’autrui.

    La solution est simple car elle veut que les éléments incorporées aux sols quelque soit l’importance suivent toujours le sort du sol.

    Cela étant, deux problèmes vont se présenter : 

    - Preuve 

    - Indemnisation 

     Le texte qui pose une double proposition : article 553 du Code Civil

    -       la personne qui construit ou plante sur son sol est présumé propriétaire des matériaux ou des plans

    -       Les constructions ou plantation existantes sont présumées avoir été faites par le propriétaire du sol.

    Il en ressort que celui qui prétend à une indemnisation devra rapporter la preuve, soit que les matériaux ou plans lui appartenait, soit que c’est lui qui a effectué les constructions ou plantations sur le sol de l’autre.

     a)  Construction ou plantation sur le sol d’autrui 

    La construction ou plantation sur le sol d’autrui est régie par l’article 555 du Code Civil.

    L’hypothèse visée est celle de constructions qui ont été effectuées par une personne qui n’a aucun droit de propriété mais qui a pu avoir un droit de jouissance plus ou moins étendu.

    Ex : avec un acquéreur dont le titre est résolu ou annuler donc anéanti rétroactivement, ou encore avec un indivisaire qui aurait pu faire des constructions, ou avec un possesseur à la suite d’une action en revendication du propriétaire, ou le bénéficiaire d’une promesse unilatéral de vente qui ne lève pas l’option.

     §  Le régime fixé par l’article 555 du Code Civil : Il concerne le sort de l’ouvrage et l’indemnisation.

     -          Le sort de l’ouvrage 

    Il faut distinguer selon que le constructeur est de bonne ou de mauvaise foi.

             --  Le constructeur est de mauvaise foi

    Si c’est le cas le propriétaire du fond possède une option, il a le choix :

    -  Article 555 al 1er du Code Civil, il peut conserver l’ouvrage qu’il va acquérir par accession

    -  Article 555 al 3 du Code Civil, soit il peut contraindre le constructeur à démolir l’ouvrage

      --  Le constructeur est de bonne foi 

    La bonne foi du constructeur va s’appréhender comme en matière d’acquisition des fruits avec l’art 550 du Code Civil.

    Au moment où il a construit le constructeur possédait en vertu d’un titre translatif de propriété affectée d’un vice qu’il ignorait.

    Le propriétaire du fond doit conserver l’ouvrage. Dés lors que le constructeur a été un possesseur de bonne foi, le propriétaire du sol est obligé d’en acquérir par le jeu de l’accession (article 555 al 4 du Code Civil.)

     -          L’indemnisation : article 555 du Code Civil 

     --  Le propriétaire conserve l’ouvrage  

    Il le fera volontairement ou non, dans ce cas il doit indemniser le propriétaire des matériaux c'est-à-dire le constructeur, il doit le faire sinon on considère qu’il s’enrichirait sur le constructeur.

    Le montant de l’indemnité est indépendant de la mauvaise ou bonne foi du constructeur.

    Le propriétaire du fond dispose d’une option posée par une loi du 17 mars 1960 (1er texte qui a mise en œuvre pour la 1ère fois l’idée de dette de valeur) :

    -       Le propriétaire peut verser une somme au constructeur représentant la plus value apportée à son fond par la construction

    -       Le propriétaire peut rembourser au constructeur le coût des travaux (plan et main d’œuvre) évalué à la dette de remboursement c’est à dire à la date à laquelle le juge statue ---> 23 février 2006,  et en tenant compte de l’état dans lequel ce trouve l’ouvrage (état de vétusté) : article 555 al3 du Code Civil.

    Le propriétaire choisira alors la solution la moins onéreuse.

    Un droit de rétention sur les biens à restituer bénéficient aux créanciers de cette indemnité jusqu’à son paiement, et ce même si le constructeur a été de mauvaise foi ---> 3ème Civ, 23 avril 1974 et Civ 3ème,  12 mars 1985.

     --  Le propriétaire du fond peut exiger la démolition de l’ouvrage en cas de mauvaise foi du constructeur :

    Dans ce cas le propriétaire du fond ne doit rien au constructeur de mauvaise foi au contraire c’est à ce dernier à indemniser le propriétaire de ce fond du préjudice subit, article 552 al 2 du Code Civil.

    La démolition est donc à la charge du constructeur.

     §  Le domaine de l’article 555 du Code Civil : 

    Ce texte s’applique aux relations entre le propriétaire d’un fond et un tiers qui a construit ou planter sur son fond mais s’applique également pour un propriétaire et son locataire.

     -  Relation entre un propriétaire et un constructeur 

    Le tiers a possédé le fond d’autrui puis il est évincé plus tard par le propriétaire du fond, c’est l’hypothèse visé par l’article 555 du Code Civil.

     -  Relation entre un propriétaire et un locataire 

    Le locataire qui est propriétaire des matériaux et donc constructeur :

     --  Le bailleur et le preneur avaient conclu un bail à construction (bail longue durée où le preneur s’engage à assurer des travaux), dans ce cas les ouvrages édifiés par le locataire ne seront pas soumis à l’art 555 du Code Civil, mais aux stipulations de ce bail à construction.

     --  Le bailleur et le preneur ont conclu un bail ordinaire, le preneur locataire n’avait pas le droit d’élever un ouvrage s’il l’a fait la Jurisprudence va appliquer l’art 555 du Code Civil, il est évident que le locataire était de mauvaise foi car il n’avait pas le droit à construction au sens de l’article 550 du Code Civil car le locataire savait qu’il n’était pas propriétaire : Civ 3ème, 12 juillet 2000.

    En conséquence le propriétaire du fond peut ou bien obliger le locataire à supprimer l’ouvrage soit le conserver. Dans ce dernier cas, si le bailleur conserve l’ouvrage il en acquière la propriété par le jeu de l’accession à la fin du bail : Civ 1ère, 23 octobre 1990.

    Dans l’hypothèse du renouvellement, le nouveau bail portera sur le terrain et sur l’ouvrage édifié par le locataire. Le locataire louera l’ouvrage qu’il a édifié.

    §  Les exclusions du domaine d’application de l’article 555 du Code Civil : 

     Il ne s’applique pas aux réparations ou améliorations aux édifices existant déjà. Il ne concerne que les ouvrages nouveaux. Ces réparations et améliorations obéissent aux régimes des impenses.

    L’article 555 ne vaut pas pour les empiètements car la Jurisprudence ordonne toujours leur démolition sans considération de la bonne ou mauvaise foi du constructeur, ---> Civ 3ème 7 novembre 1990et 3ème  Civ, 20 mars 2002 (Empiètement de 0.5cm et la destruction a été ordonné).

    La solution est fondé sur l’article 545 « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité public ou moyennant une indemnité ». Toute solution contraire priverait définitivement le propriétaire de la portion du sol qui supporte l’empiètement. Alors qu’au cas de construction totalement implanté sur le fond par un tiers, le propriétaire retrouve sa propriété. Ce droit est insusceptible d’abus ---> Civ 3ème, 7 novembre 1990 la défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus. L’action est imprescriptible. La jurisprudence est très rigoureuse.

     Observation :

    Les dispositions de l’art 555 du Code Civil, et l’ensemble des règles qui gouvernent l’accession ne présentent pas un caractère interactif et il est loisible aux intéressés d’y déroger par le biais d’une convention.

     b)  Construction ou plantation par le propriétaire du sol avec des matériaux ou plans d’autrui  

    Régi par l’article 554 du Code Civil.

    Le propriétaire du fond dans ce cas devient propriétaire des ouvrages ce qui veut dire que le droit du propriétaire des matériaux est éteint. Il n’a pas le droit de les enlever d’après l’art 554, l’accession joue en toute hypothèse, que le propriétaire du fond soit de bonne ou mauvaise foi.

    Mais le propriétaire du fond doit indemniser le propriétaire des matériaux. Le propriétaire du fond devra toujours indemniser le propriétaire des matériaux de la valeur de ceci sinon il s’enrichirait injustement, valeur du matériau estimait à la date du paiement. Il peut être également à payer des dommages et intérêts s’il a commis une faute et si le propriétaire des matériaux peut justifier avoir subit un préjudice distinct de la seule privation de ces biens.

    « La notion de possession : éléments constitutifs, conditionsLa délimitation horizontale de la propriété (voisinage, clôture, bornage...) »