• Le droit de propriété : définition, caractères, étendue

    Définition et caractères du Droit de Propriété.

    > Définition du droit de propriété donné par l'article 544 du Code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».
    > Ce droit se rattache directement au droit Romain qui entendais conférer à son titulaire un monopole quant à l'usage / jouissance / disposition de la chose.


    L'importance du droit de propriété est affirmé, par exemple, par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. Mais les marxistes, pensaient, comme Proudhon qui énonçait que « la propriété, c’est le vol ! ».
    -   L' article 2 de la DDHC  indique que la déclaration entend faire respecter : « la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l’oppression. »

     

    -  L’article 17 énonce que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

     

    Quels sont les caractères du droit de propriété? 

     

    • - LE DROIT DE PROPRIÉTÉ EST UN DROIT ABSOLU : Personne ne peut porter atteinte à la propriété sans l'accord du propriétaire.
    • - LE DROIT DE PROPRIÉTÉ EST PERPÉTUEL : Le droit de propriété existe aussi longtemps que la chose sur laquelle il porte, existe. Au décès du propriétaire, ce sont les héritiers qui en bénéficient.
    • - LE DROIT DE PROPRIÉTÉ EST EXCLUSIF  : Chaque chose a un propriétaire et un seul, et ce propriétaire peut s'opposer à ce que d'autres personnes exercent un droit sur son bien.

     

    LES PRÉROGATIVES DU DROIT DE PROPRIÉTÉ sont : 

     

    • - l'usus (droit d’utiliser la chose dont on est propriétaire)
    • - le fructus (droit de percevoir les droits – ex : loyer d’une habitation)
    • - l'abusus : (droit de modifier, transformer, détruire la chose dont on est propriétaire)

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    Chapitre 1 – Les caractères du droit de propriété. 


    > Place extrêmement importante. DDHC + Conseil Constitutionnel décision du 18 décembre 82 + Droit Communautaire.
    > C'est un droit individuel, à caractère absolu ( opposable à tous par principe et de manière générale ), et on le considère comme étant un droit corporel confondu avec la chose, alors que tous les autres droits réels -que l'on évoquera- sont incorporels.
    > Le propriétaire a un droit d'usage sur sa chose (usus), un droit de faire fructifier son bien (fructus) et aussi de récupérer les produits de la chose, et le droit de disposer de la chose comme il l'entend (abusus). Parfois, l'abusus peut être entravé ou suspendu par une clause d'inaliénabilité ( ne peut être que temporaire ).
    > Le droit de propriété peut regrouper tous les droits qui ont été détaché de lui pendant un temps, si ces droits viennent à s'éteindre. En effet, le droit réel d'usufruit est temporaire ( au maximum le temps de vie du titulaire du bien ), lorsque ce droit s'éteint, l'usus et le fructus vont rejoindre l'abusus pour reformer le droit entier.

    > Il résulte de l’article 552 que si « modifications résultants des lois et règlements, relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. », alors le droit de propriété souffre des restrictions sur les sous-sols et les espaces aériens au dessus d'un terrain.
        → Mais le propriétaire peut s'opposer à ce que des constructions et plantations de pers privées surplombes sont terrain.
        → Le propriétaire n'a pas d'emprise sur les richesses de son sous-sol (style mazoute , pétrole…).


    > Exclusivité = opposabilité erga omnes du droit de propriété. Obligation de tous de respecter la propriété d'autrui. Il peut interdire l'accès à sa propriété, l'usage, à quiconque il prétendrait.
        → Un propriétaire n'a en principe rien à supporter ou tolérer de personne.
    > Les rapports de voisinage imposent au propriétaire voisin une certaine marge de tolérance.
    > La loi impose parfois au propriétaire, sous la forme de servitudes légales, de permettre au voisin une emprise limitée sur son fonds, dans un but précis ( pour que X puisse accéder à sa propre propriété )

    > Droit perpétuel. C’est à dire qui à vocation à durer autant que dure l'objet sur lequel il porte. La propriété se transmet mais ne s'éteint pas. Seule la disparition de la chose peut faire disparaître la propriété.
    > C'est pourquoi la propriété peut se transmettre par voie successorale ( à cause de mort ). Le décès du titulaire n'affecte en rien la propriété car va passer dans sa plénitude aux héritiers du défunt.
    > Ce droit ne peut pas se perdre par le non usage de la chose. Celui qui laisse son bien à l'abandon parce qu'il le souhaite, il est en principe en mesure de le reprendre peut importe le délai, sauf si quelqu'un c'est emparé de la chose abandonnée. La loi décide qu’après un temps plus ou moins long, celui qui s'empare d'une chose (possesseur) en devient propriétaire. SI un tiers ne s'était pas emparé de la chose, le propriétaire aurait gardé indéfiniment la propriété du bien.


        
    Chapitre 2 – Les extensions du droit de propriété par la voie de l'accession.

    > Article 546 Code civil. En étant propriétaire d'un bien, on peut accéder à tout ce qu'il produit et à tout ce qui s'y uni.

        
    Section 1 – L'accession.

    > Apparition d'éléments nouveaux. Le propriétaire du bien principal va devenir propriétaire de ces biens accessoires
    > C'est principalement en matière immobilière que le mécanisme de l'accession recel l'essentiel de ses particularités.

        
    Paragraphe 1 – Les modalités de l'accession

    > L'accession peut se produire soit par production soit par incorporation.

    > On parlera d'accession par production lorsque l'accessoire se détache du principal. Ex. Accroissement d'un bien provenant des fruits et produits tirés de ce bien.
    > Au sens de l'article 547, les fruits désignent ce qui est régulièrement fourni par la chose, et qui se renouvellent régulièrement sans altérer la substance de la chose (récoltes spontanées, fruits industriels, fruits civils à savoir capitaux, loyers, intérêts des sommes prêtés etc. ). Les biens qui fournissent des fruits sont qualifiés de biens fructifères.
    > Les produits vont accroitre le principal, ils s'opposent aux fruits en ce qu'il n'ont pas de caractère périodique et ils entament la substance de la chose. Ces biens sont dits productifs.

    > On parlera d'accession par incorporation si l'accessoire s'unit au principal pour l'accroitre. Il y a une accession par incorporation naturelle, et une artificielle.
        → L'accession naturelle peut résulter de la nature des choses.
        → L'accession artificielle peut être soit mobilière soit immobilière. Si une matière première est fourni a un artisan pour qu'il la transforme, alors la main d'oeuvre va s'incorporer à la matière première. Mais si le prix de la main d'oeuvre dépasse sensiblement celle de la matière première ( un peintre travaille une toile pour en faire une oeuvre d'art ), alors ici la matière première devient l'accessoire de la main d'oeuvre de telle sorte que l'artiste va être propriétaire de la chose travaillée.

        
    Paragraphe 2 – L'accession par incorporation artificielle immobilière.

    > Résulte par l'adjonction à un terrain : d'ouvrages, de constructions ou de plantations. Cette adjonction va être considérée comme étant l'accessoire du terrain en ce sens que le propriétaire de l'un va devenir propriétaire de l'autre.
    > Si le propriétaire du sol est distinct du propriétaire des constructions, alors comment va fonctionner le droit d'accession, au bénéfice de qui ?
        → Il faut le respect de la propriété privée, et il faut éviter l'enrichissement sans cause du propriétaire du fond. Article 552 dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus. article 553 dispose d'une part que celui qui construit ou plante sur son sol est présumé propriétaire des matériaux et d'autre part que les constructions et plantations élevée sur un fond sont présumées faites par le propriétaire du sol => présomptions simples qu'une preuve peut renverser à la charge du propriétaire des matériaux. Ce dernier doit établir soit que le propriétaire du sol à construit ou planté avec des matériaux appartenant à autrui, soit que les constructions ou plantations ont été faites par un autre que le propriétaire du sol.
        → 3 situations pour cette problématique de l'accession immobilière.

        
    A / Le propriétaire construit sur son propre terrain avec des matériaux appartenant à autrui.
    → Le propriétaire qui à construit sur son terrain devient aussi propriétaire des constructions par la règle « la construction accède au sol ». Il y a eu incorporation par accession des constructions quand bien même le propriétaire aurait été de mauvaise foi.
    → La bonne foi est toujours présumée, de manière simple. Elle s'apprécie au moment de la construction. Lorsque la mauvaise foi est impossible à établir, cela équivaut à la bonne foi.
    → Si le propriétaire des matériaux ne parvient pas à démontrer la mauvaise foi du propriétaire du terrain, als il est privé de tout recours à cause de la présomption de l'article 553. Si il parvient à établir sa mauvaise foi, als il ne peut pas reprendre son bien car il y a eu incorporation, mais il va pouvoir se fR rembourser la valeur de ses matériaux, estimés à la date du paiement. Il peut également réclamer des D&I en réparation du dommage que lui cause la privation des matériaux. Il n'a donc qu'un action personnelle.

        
    B/ Le propriétaire des matériaux les utilise pour construire sur le terrain d'autrui.
    → Le propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions car il y a eu accession par incorporation.
    → Si la présomption de l'article 553 est écartée alors l'article 555 apporte des solutions selon que le constructeur ignorait ou savait que le terrain appartenait à autrui quand il a fait ses travaux. S'il était de bonne foi, le propriétaire du terrain ne peut pas exiger la démolition des ouvrages réalisés, et il doit verser une indemnité au constructeur (soit la valeur des matériaux et de la main d'oeuvre, soit une indemnité représentant la plus value qu'apporte la construction au terrain). Si le constructeur était de mauvaise foi, als le propriétaire du sol peut soit exiger la démolition de l'ouvrage aux frais du constructeur soit conserver la construction moyennant indemnité au constructeur (voir ci dessus).
    → Les tribunaux accordent aux constructeurs un droit de rétention qui va leur permettre de demeurer en possession de la construction temps que la créance n'a pas été versée.
    → Si le constructeur se trouve être le locataire, il est par hypothèse de mauvaise foi, quand bien même les constructions seraient faites sur accord préalable du propriétaire.

        
    Section 2 – La problématique de l'empiètement sur le terrain d'autrui.

    Problème.

    > Peut on appliquer l'art 555 lorsqu'un propriétaire construit sur son terrain mais dépasse les limites de son terrain ? Ce problème ne se pose que si le constructeur n'a obtenu aucun consentement de son voisin.

    > Si l'on applique l'article 555, alors seule la mauvaise foi du constructeur rend exigible la démolition de la partie de l'ouvrage situé sur le terrain du voisin. A l'inverse, la bonne foi du constructeur fait perdre cette possibilité au propriétaire empiété de sorte que ce dernier va être obligé de conserver la partie de l'ouvrage qui empiète sur son terrain moyennant indemnisation. Au final, chacun des propriétaire va s'en trouver propriétaire d'une partie.
        → Si acceptation de l'article 555, grave atteinte au droit de propriété.

    Solution.
    > Si constructeur de mauvaise foi, dans un premier tps les tribunaux n'ont pas osé demandé démolition mais ont condamné le constructeur à des D&I. Puis la Cour de cassation a affirmé le droit du propriétaire empiété d'exiger la démolition de la partie construite sur son terrain quelles qu'en soient les conséquences pour l'ensemble de l'immeuble. Arrêt 1959.

    > Si constructeur de bonne foi, la Cour de cassation a contourné l'article 555 et s'est fondée sur l'art 545 qui dispose que « nul n'est contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique ». Elle a donc concédé la démolition même en cas de bonne foi.
    Elle a combiné ceci avec l'article 552 pour ordonner la démolition d'une construction en surplomb sur une propriété voisine ( un toit avançait sur la propriété ).

    > L'autorisation du bailleur ne vaut pas renonciation de sa part de la possibilité d'exiger à la fin du bail la remise en état de sa propriété. Il est possible que le contrat de bail règle lui même le sort des constructions. Mais il y a des constructeurs placés par la loi dans une situation plus défavorable que celle de l'article 555, par ex. celle des locataires de locaux mixtes. En vertu de la loi du 6 juillet 89, ces locataires ne peuvent transformer les lieux qu'avec l'accord express du bailleur faute de quoi ce dernier peut exiger la démolitions à la fin du bail (s'il conserve, pas d'indemnité).

     

      Chapitre  3 - Les limites du droit de propriété

     

     

    Deux types de limites existent concernant le droit de propriété :

     

    A - les limites dans l'INTERET GÉNÉRAL

     

    - L'administration peut obliger le propriétaire à céder son bien lorsque l'utilité publique l'exige, il s'agit d'une EXPROPRIATION;

     

    - Lorsqu'une entreprise est acquise par l'Etat qui se porte actionnaire principal, il s'agit d'UNE NATIONALISATION,

     

    - Lorsque l'administration oblige les propriétaires de terrains dans une commune à rassembler leurs terres : opérations de REMEMBREMENT.

     

     

     

    B - Les limites dans l'intérêt du voisinage

     

    - Les tribunaux limitent l'exercice absolu du droit de propriété lorsqu'un ABUS DE DROIT est constaté. La règle est de ne pas causer de troubles anormaux aux voisins.

     

    - Des SERVITUDES peuvent être imposées à certaines propriétés. Il s'agit de droits réels qui existent tant que la propriété existe. Les SERVITUDES sont des droit possédés par une propriété  sur une autre propriété.

     

    - Certaines propriétés ont des parties communes (immeubles...) cela limite le droit exclusif, puisque l'ensemble des propriétaires ont des droits sur ces parties.

     

    - Les limites du droit de propriété peuvent également résulter d'UN CONTRAT (cahier des charges d'un lotissement qui prévoit des couleurs, des hauteurs de haies...)

     

     

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