• Le fonctionnement du conseil syndical

    LE FONCTIONNEMENT DU CONSEIL SYNDICAL

     Le principe  En l'absence de disposition relative au fonctionnement du conseil syndical au sein du règlement de copropriété, il appartient à l'assemblée générale d'en déterminer les règles à la majorité de l'article 24 : nombre de sièges à pourvoir, fréquence des réunions… Il est recommandé de prévoir des modalités de fonctionnement les plus souples possibles.

    Le conseil syndical peut aussi, dans un souci de meilleure gestion de proximité et de réduction des charges, faire voter en assemblée générale un budget d'entretien qui lui permettra de pourvoir rapidement aux menues dépenses (exemples : remplacement des ampoules..).

    Ce budget devra être adopté à la majorité de l’article 24, et son emploi devra être justifié en fin d’exercice dans le bilan d’activité du conseil syndical.
    Par ailleurs, le conseil syndical doit faire un compte rendu de l'exécution de sa mission qui sera joint, pour information, à la convocation de l'assemblée générale.

    Les réunions du conseil syndical

    La fréquence des réunions du conseil syndical est à fixer en fonction des besoins de la copropriété, de l'actualité (travaux à exécuter…)… Il est utile que le conseil syndical se réunisse régulièrement et non en fonction de l’humeur d’un président ou  une fois avant l’assemblée générale.

    L'établissement d'un ordre du jour est fortement conseillé. Il peut être réalisé conjointement par les membres du conseil syndical mais il ne faut en aucun cas laisser le syndic être maître de l'ordre du jour. D'ailleurs, le syndic n'a pas à assister aux réunions du conseil syndical, sauf celle relative à la préparation de l'assemblée générale.



    La possibilité de se faire assister

    Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

    Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont alors supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

    Cela permet ainsi aux conseillers syndicaux de demander l'avis d'un expert pour certaines questions complexes nécessitant l'avis d'un homme de l'art : comptable, thermicien, juriste…

    Les frais du conseil syndical peuvent donc être constitués, par exemple :

    ·         du coût de communications téléphoniques ou de photocopies…

    ·         d'achat de documentations ou de revues relatives à la copropriété, à la gestion comptable...

    ·         d'honoraires des techniciens ;

    ·         de l’adhésion collective auprès d’un organisme de défense des copropriétaires offrant notamment des conseils, l’analyse des charges (comme la CLCV) ;

    ·         de la formation suivie par les conseillers syndicaux.

    Les prérogatives du conseil syndical

    Pour mener à bien sa mission, le conseil syndical peut se faire communiquer absolument tout document concernant la copropriété : plans, contrats et avenants (en totalité) , études techniques, copies de courriers, factures…

    Par ailleurs, si le syndic tarde à convoquer l'assemblée générale, le conseil syndical peut en exiger la convocation. S’il n’y est pas donné suite, le président du conseil syndical peut valablement convoquer l’assemblée générale après mise en demeure faite au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

    La responsabilité du conseiller syndical

    Le conseil syndical n'ayant pas la personnalité morale, il ne peut faire l'objet d'un recours en responsabilité en cas de faute. En revanche, ses membres engagent leur responsabilité, individuellement ou solidairement.

    Cependant, compte tenu du caractère bénévole dans l’exercice des missions, la responsabilité des conseillers syndicaux est rarement mise en cause dans le cadre d’une procédure devant les tribunaux, même lorsque de mauvais choix ont à l’évidence fait perdre de l’argent à la copropriété.

    Il ne faut pas oublier que le conseil syndical n'a pas un devoir de conseil ou d'information au sens légal du terme et tel qu'il peut peser sur un professionnel : il n'a qu'un rôle consultatif. En fait, la responsabilité des conseillers syndicaux peut être engagée lorsqu'ils ont agi en recherchant leur intérêt personnel plutôt que celui de la copropriété.

    Le conseil syndical n’a pas vraiment besoin de souscrire une assurance en responsabilité civile pour exercer ses missions. Compte tenu de ce qui a été dit précédemment, on comprend en effet que les hypothèses qui engagent la responsabilité du conseil syndical sont manifestement peu nombreuses.


    Il convient vraiment d’étudier de très près, au-delà du coût de souscription, le champ des garanties offertes par ce type d’assurance. Cependant, bien que cette souscription ne soit pas obligatoire, il est intéressant de noter que la recommandation n°13 de la Commission relative à la copropriété préconise ce type d'assurance.

    En fait, si l'on cherche une réelle responsabilité du conseiller syndical, c'est avant tout celle d’un engagement réel et soutenu. C’est de participer non seulement aux réunions du conseil syndical mais aussi de s’investir dans une commission, une responsabilité spécifique. Il ne s’agit pas de tout faire, d’être partout mais de bien faire là où l’on est.

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