• Le renouvellement du bail commercial

    La propriété commerciale : le renouvellement du bail commercial

    544 du code civil : droit de propriété. On ne voit pas ce qui justifie ici l’usage du mot propriété. Certains parlent de propriété économique car les prérogatives du preneur à bail du commerçant locataire ne sont pas des droits réels au sens strict mais confine au droit de propriété et ce en terme économique.

    §1 : Les conditions de renouvellement du bail commercial

    A.    Restrictions imposées au renouvellement

    On relève ici trois séries de conditions touchant :

    •             -A la capacité du bailleur
    •             -A la nationalité du locataire
    •             -A l’exploitation du fonds de commerce

    1-      La capacité du bailleur

    Il n’y a pas de droit au renouvellement pour le locataire dans les baux commerciaux consentis par des personnes en situation d’incapacité civile (majeurs incapables ou mineurs) En effet, pareils baux, sont des actes particulièrement grave et le propriétaire incapable doit être protégé par rapport au locataire commercial.

    2-      La nationalité du locataire

    Le droit au renouvellement n’est pas reconnu à toute personne ayant la qualité de commerçant ou artisan. Il n’est reconnu qu’au preneur à bail de nationalité Française ressortissant communautaire ou aussi au locataire commerçant venant de nombreux pays étrangers ayant avec la France, conclu une convention d’exercice de la profession commerciale et également à tous ceux qui sont titulaires d’un bail commercial et étrangers mais ayant leur résidence habituelle en France.

    3-      Exploitation du fonds de commerce

     Il faut une exploitation personnelle ou bien par location de gérance. La déspécialisation de faisant pas obstacle au renouvellement.

     

    B.     La procédure de renouvellement

    1-      Les formalités de renouvellement

    L’expression renouvellement automatique doit,ici, être tenue pour abusive. En effet, le renouvellement obéit à des formalités que doit accomplir le locataire ou le bailleur selon que le premier veuille obtenir le renouvellement ou le second, signifier le projet.

                Le bailleur peut, 6 mois avant l’expiration du bail, prendre l’initiative de notifier au locataire un congé. Le bailleur doit adresser une proposition de réparation (indemnisation) Il peut aussi signifier un congé avec offre de renouvellement. Il appartient au locataire de répondre en partiel cas. Le défaut de réponse entraîne des conséquences qui dépendent de la volonté du bailleur de poursuivre ou de rompre le bail commercial.

                Le locataire qui souhaite poursuivre le bail doit faire part au bailleur de son intention de voir la location renouvelée dans un délai de 6 mois avant l’expiration du bail. Néanmoins, dans les 6 mois suivant l’expiration, le locataire bénéficie de la possibilité d’offrir au bailleur le renouvellement du bail. Cette possibilité profite au locataire dans les 6 mois suivant l’expiration du bail.

    Le défaut de réponse à une offre de renouvellement (que l’offre émane du bailleur ou du locataire) entraîne tacite reconduction du bail commercial pour une durée indéterminée. Dans cette hypothèse, chacune des deux parties pourra signifier à tout moment le congé à l’autre en respectant le délai de 6 mois. La difficulté est la réévaluation du loyer.

     

    2-      L’évaluation du loyer du bail renouvelé

    Autrefois, cette évaluation a posé d’importantes difficultés. Le bailleur profitant souvent du renouvellement pour imposer au locataire un niveau de loyer véritablement exorbitant. On a, de la sorte, assisté à des augmentations de loyers commerciaux de près de 400%. Le législateur est ensuite intervenu pour imposer un plafond qui n’opère cependant pas dans tous les cas : décret du 3 juillet 1972 (plafonnement des loyers suite au renouvellement du bail commercial) Cette législation fondée sur un système trop complexe a été refondu par la loi de Janvier 1988 alignant le loyer du bail renouvelé sur l’indice du coût de la construction pendant la période locative de neuf ans.

    Toutefois, la valeur locative doit servir de base d’évaluation si elle est inférieure au résultat de l’évaluation selon l’indice du coût de la construction.

     

    §2 : Le régime du non renouvellement du bail commercial

    Il est nécessaire de voir quel est le mécanisme de non renouvellement (A) avant d’en venir au régime de l’indemnité (B)

    A.  Le mécanisme du non renouvellement

    Il es possible que le locataire veuille à l’issue du bail commercial. Le refus de renouvellement du bail commercial vient souvent du bailleur. Il est considéré comme une atteinte au droit du locataire. Indemnité versée par le bailleur au locataire.

    Le refus de renouvellement doit résulter de 3 procédures :

    •             1e procédure : Un congé délivré par le bailleur.
    •             2e procédure : Une offre de renouvellement du locataire rejetée par le bailleur
    •             3e procédure : Rétractation du bailleur

    Dans tous les cas l’absence de motivation du renouvellement se traduit par la nullité du non renouvellement.

     

    B.  Le régime de l’indemnité de non renouvellement

    1-      Le traitement juridique de l’indemnité d’éviction

    La loi règle les conditions d’évaluation et de payement de cette indemnité. La date d’évaluation de l’indemnisation est celle de l’éviction.

    Quant au montant, il y a deux possibilités :

                -La clientèle disparaît après la cessation du bail, situation à laquelle on peut assimiler une amputation de clientèle. Le bailleur doit indemniser le locataire à concurrence de la valeur du fonds de commerce fixé en fonction d’un barème.

    -Ou bien le commerçant peut se rétablir ailleurs sans compromettre sa clientèle.

    2-      Les rares hypothèses d’éviction sans indemnité

    Le bailleur peut refuser le payement de l’indemnité d’éviction en cas de :

    -motifs graves ou légitimes (généralement la faute du locataire consistant dans le manquement à une obligation importante du bail, exemple, le non payement du loyer, une déspécialisation non autorisée)

    Peut également être dans certains cas extérieur au contrat. Exemple : acte de violence du locataire envers le bailleur.

    -ou encore en cas d’exercice d’un droit de reprise. Cette reprise du local ne vaut que pour habitation personnelle ou familiale. Il existe une faible indemnité versée par le bailleur au locataire.

    -Si l’immeuble est insalubre ou menace de ruine ou quand l’immeuble est repris pour reconstruction. Le locataire est dans ce cas prioritaire si l’immeuble une fois reconstruit, fait de nouveau l’objet d’un bail commercial.

    Ces situations s’appliquent au commerçant mais aussi tout autre professionnel soumis au statut des baux commerciaux par la loi ou choix contractuel.

     

    3e partie : Les conflits de l’entreprise

    A l’intérieur de l’entreprise, oeuvrent des entrepreneurs, des dirigeants, des salariés, qui peuvent se trouver en conflit. A l’extérieur de l’entreprise, se placent des conflits qui peuvent opposer :

    •             -Soit des entreprises : les unes aux autres, dans le cadre d’une concurrence plus ou moins loyale.
    •             -Soit l’entreprise, à l’Etat.
    •             -Soit l’entreprise au consommateur.
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