3 caractères du droit de propriété (absolu, exclusif, perpétuel)

Les caractères du droit de propriété.

Le droit de propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel.

Paragraphe I. Le caractère absolu du droit de propriété.

C’est le caractère qui lui imprime le Code civil dans l’article 544. Cela signifie que le propriétaire peut donc accomplir tous les actes matériels et juridiques qui lui ne sont pas interdits, mais cette conception souveraine du droit de propriété a beaucoup évolué sous la pression des nécessités sociales. La vie en société, les rapports de voisinage de plus en plus étroites, ont obligé le législateur et les tribunaux à fortement atténuer le caractère absolu du droit de propriété.

Des restrictions ont été imposés soit dans l’intérêt privé de voisins (servitude d’écoulement des eaux de fonds dominants) soit dans l’intérêt général (le plan d’urbanisme peut instituer des servitudes consistantes, interdire dans un périmètre donné et pour une durée maximum de 5 ans des constructions ou des installations supérieures à un certain seuil).

La jurisprudence a considéré que le droit de propriété comme tout autre droit est susceptible d’abus engageant la responsabilité de son titulaire. Cette responsabilité peut également être recherchée pour les troubles de voisinage. Ce faisant les tribunaux ont retirés au droit de propriété son caractère absolu. L’action fondée sur les troubles de voisinage et beaucoup plus efficace que l’action fondé sur l’abus du droit de propriété.

A) Le droit de propriété et abus.

Le critère de l’abus du droit de propriété est la faute que commet le propriétaire dans l’exercice de son droit.

Deux éléments sont donc nécessaires pour que l’abus soit pris en compte. D’un part l’existence d’un dommage qui doit être une conséquence de l’accomplissement d’un acte de propriété (acte de jouissance, l’acte d’usage, l’acte de perception de fruits) accompli par le propriétaire sur un bien lui appartenant. D’autre part il faut la faute. Cette faute peut consister soit dans une faute intentionnelle soit dans une faute de négligence, dans l’inobservation de règlement, soit dans une imprudence quelconque. De tel comportement engage donc la responsabilité du propriétaire dans le terme du droit commun.

B) Le droit de propriété et troubles de voisinage.

Il est possible qu’en agissant sans intention de nuire et en s’entourant de toutes les précautions le propriétaire nuise néanmoins à ses voisins par le simple exercice de son droit. C’est de cette manière que peut naitre sa responsabilité pour troubles de voisinage qui se présentent comme un autre cas d’abus du droit de propriété, mais qui sont distincts cependant en raison de son fondement original.

1. Les principales applications de la théorie des troubles de voisinage.

La jurisprudence retient la responsabilité du propriétaire qui cause à ses voisins des troubles excédants des inconvenants normaux de voisinage.

Ces troubles peuvent être dues aux odeurs, émanations ou fumées répondu par des usines ou par une porcherie installée à proximité de la propriété d’un agrément. Cela peut être lié au bruit. Les troubles peuvent être causés aussi par la hauteur dommageable d’une construction, par exemple : un bâtiment voisin prive un autre bâtiment de l’ensoleillement ou une construction crée un problème de réception de satellite. Le caractère inesthétique d’un mur peut également constituer un raison des troubles de voisinage. P.ex. propriétaire d’un jardin qui est en partie clôturé par un ancien mur en pierre d’un voisin. Le propriétaire a su prouver l’existence d’un préjudice esthétique au regard de l’environnement de la maison qui a entrainé une dépréciation du prix de la maison.

Les juges montrent actuellement le souci de protéger au mieux les voisins. Les troubles anormales se trouvent partout. Exemple : une vieille femme qui vivait seule dans son appartement parisien est morte la nuit du 8 au 9 août 2003, année des canicules. Son aide-ménagère n’a découvert son cadavre décomposé que quatre jours plus tard. Entre le jour du décès et la découverte macabre, la dépouille mortelle a causé d’importants dégâts à l’appartement du dessous. En raison de ces dommages, la voisine décide d’agir contre la fille de la défunte. La TGI de Paris déboute la voisine de sa demande, la cour d’appel de Paris dans un arrêt de 28 janvier 2009 constate que l’appartement a bien été dégradé par les écoulements et les odeurs provenant de la dépouille mortelle. La cour relève que par l’application de l’article 724 du Code civil que la défunte a saisi de plein droit des biens de sa mère dès le décès. Dès lors sa responsabilité est engagée à raison des dommages anormaux qui ont été causés à l’appartement de la voisine sans qu’elle ne puisse opposer la force majeure, en absence d’un événement imprévisible et irrésistible susceptible de l’exonérer.

A ses troubles qu’on considère classique (les odeurs, les bruits, caractère esthétique,) la jurisprudence a associé les troubles plus importantes tels que les risques crées pour la santé ou la sécurité des personnes. Ainsi la cour d’appel de Bordeaux dans un arrêt du 20 septembre 2005 a condamné la société Bouygues Télécom pour les troubles de anormaux de voisinage causés au propriétaire d’une maison à 4 mètres de laquelle la société avait mis un pilonne de relais téléphonique bâtit sur une plateforme bétonnée. Ce pilonne gênait la jouissance des lieux sans parler de sa dangerosité. La cour d’appel a invoqué la crainte légitime. Cette jurisprudence qui est relative aux risques liés aux antennes téléphoniques fait application trop extensive de la théorie des troubles de voisinage.

Depuis quelques années il y a une révolution plus adapté à ce contentieux, c’est le principe de précaution. Ce principe est inscrit à l’article L.110-1 du Code de l’environnement et invoque 4 conditions d’application. Il faut un risque de dommage, une incertitude scientifique pesant sur sa réalisation, la gravité du dommage encouru, son caractère irréversible. A partir de ce principe-là les juridictions du fond ont considéré que le principe en question faisait obstacle à l’installation des antennes relais. Il existait au moins un risque de propagation des ondes envoyées par les antennes qui est nuisible pour la santé des personnes. Le principe de précaution est plus approprié pour faire valoir le risque en question.

Les troubles de voisinage c’est une théorie qui a été appliqué de manière un peu trop large c’est pour ça on a utilisé le principe de précaution.

2. Les fondements de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage.

Il n’a pas été facile d’expliquer pourquoi le propriétaire pouvait engager sa responsabilité alors même qu’il n’aurait commis aucune faute caractérisée. (Dans un de ses arrêts la Cour d’appel de Paris a considéré le propriétaire d’un arbre planté à distance réglementaire responsable du dommage causé par les racines s’étendant sur le terrain voisin.)

La particularité de cette responsabilité est qu’elle ne repose pas sur une faute (contrairement au l’abus du droit), mais elle repose uniquement sur un caractère anormal du dommage causé.

Les tribunaux ont en effet dégagés le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. C’est la responsabilité objective parce qu’elle n’est pas basée sur faute. Il suffit de prouver l’existence d’un trouble anormal pour engager la responsabilité du voisin.

La responsabilité du propriétaire ne peut être engagée que si le dommage causé atteint à un certain degré de gravité.

C’est au juge de fixer la limite du préjudice qui peut être supporté par chacun, on parle de seuil de tolérance ou de seuil de nuisance. On parle d’appréciation in concreto. Le seuil dépend de beaucoup d’éléments. Pour fixer ce seuil le juge tiendra compte des circonstances du temps, circonstances de lieux. Par exemple : il a été exclu le trouble de voisinage le bruit causé par le poulailler dans un village rural.

La victime est également prise en considération au titre personnel. La jurisprudence détermine en effet les préjudices supportables en fonction de chaque victime. Exemple : l’exploitant d’une clinique a pu se plaindre des bruits causés par l’usine à proximité.

Le juge fait également attention au milieu considéré. Exemple : les nuisances d’ordre thermique (les hausses de température) dues à l’installation d’une climatisation constituent un trouble anormal lorsqu’elles touchent les locaux d’habitation mais pas lorsqu’elles se situent au sous-sol.

C’est l’anormalité de trouble qui effectivement permet d’engager la responsabilité de propriétaire, il y a l’appréciation in concreto, il n’y a pas de faute.

3. La mise en œuvre de la responsabilité.

L’auteur d’un trouble anormal de voisinage peut échapper à sa responsabilité en invoquant un fait justificatif tel que l’excuse d’intériorité du trouble ou préoccupation.

La préoccupation est quand l’auteur poursuivi du trouble était installé avant que la victime ne s’installe elle-même. Ces situations-là ont été prises en considération par les juges pour disculper les auteurs du trouble parce que la victime a conscience de subir les troubles en s’installant à proximité du trouble.

a)L’encadrement du fait justificatif du trouble.

L’article L.112-6 du code de la construction et de l’habitation pose le principe que la réparation n’est pas envisageable quand les activités provoquantes les nuisances étaient exercées avant la demande du permis de construire, en conformité avec les dispositions législatives en vigueur et sans changement entrainantes une augmentation des troubles.

Ces trois conditions sont posées par le texte : l’intériorité de l’activité génératrice de nuisance, l’activité exercée dans le respect de la législation, l’absence de modification dans les conditions d’exploitation.

Cette règle ne s’applique qu’aux activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales. Par conséquence, celui qui s’installe dans un tel environnement ne peut pas se plaindre des dommages qu’il subit sauf en cas d’aggravation ultérieure de ses dommages.

Une des questions les plus controversées dans la jurisprudence réside dans l’appréciation de l’extension ou dans la modification de l’activité.

b) Le mode de réparation de trouble.

Le mode de réparation de trouble est souverainement apprécié par le juge.

C’est au juge de déterminer comment le préjudice sera réparé. Le juge peut accorder des dommages et intérêts mais aussi prononcer une réparation en nature.

La réparation en nature est beaucoup plus efficace puisqu’elle tente à supprimer le dommage, supprimer l’objet du trouble.

La suppression de l’ouvrage ou de l’exploitation ne sera évidemment pas envisageable si elle était disproportionnée avec l’inconvénient constaté. Plutôt que la fermeture de l’établissement, les tribunaux ordonnent souvent sous astreinte que les modifications propres à faite cesser les troubles soient apportées.

La réparation en nature n’est pas toujours possible. En effet, lorsque l’établissement source d’un trouble fonctionne en vertu de l’autorisation administrative, le juge judiciaire ne peut procéder à cette défense de continuer l’activité préjudiciable. Le juge judiciaire ne peut accorder que des dommages et intérêts.

En tout état de cause la victime de trouble ne serait se faire justice elle-même en suppriment elle-même la source de trouble.

Le caractère dit absolu de la propriétaire figure dans le code civil mais est de plus en plus moins absolu, les juges ont relativisés ce droit. On est souverain mais dans le respect des droits des voisins.

Paragraphe II. Le caractère exclusif du droit de propriété.

L’exclusivité protège le propriétaire contre les tiers de sort que sous cet aspect la propriété s’analyse non comme un rapport entre une personne et une chose mais comme un rapport entre les sujets du droit.

Le propriétaire est une personne qui est investie d’un monopole sur son bien qui lui confère un pouvoir d’interdire les relations d’autrui avec ce bien.

• Le monopole du propriétaire.

Cette formule signifie que lorsqu’une chose est appropriée, elle n’appartient qu’à une seule personne.

Certes plusieurs personnes peuvent se trouver propriétaire d’un même bien. Il s’agit d’une situation anormale au regard de la propriété.

Si les copropriétaires peuvent faire valoir leur pouvoir d’exclusivité à regard des tiers ils ne peuvent en revanche l’exercer entre eux puisqu’ils possèdent les mêmes droits concurrents sur le bien commun.

Etre copropriétaire est l’atteinte à l’exclusivité du droit de propriété.

• L’exercice du pouvoir d’exclusivité.

Lorsque ce pouvoir d’exclusivité s’exerce sur les choses matérielles c’est en général par la possession de ces choses que le propriétaire pourra les soustraire à la préhension d’autrui.

S’agissant les choses mobilières leur atteinte (ex. le vol) est spécialement protégé. Le propriétaire d’une chose mobilière est protégé par les textes du code pénal.

En matière immobilière la possession s’exerce plus difficilement. La loi aide le propriétaire foncier en lui reconnaissant le droit de se clore (art. 647 du Code civil) et en protégeant la clôture des propriétaires par des sanctions pénales.

La loi autorise aussi le propriétaire à contraindre le voisin dont les branches des arbres avancent sur son fond à les couper (art. 673 alinéa 1 du Code civil) ou à couper lui-même les racines et les ronces qui empiètent sur son fond.

Lorsque le pouvoir d’exclusivité reconnu au propriétaire s’exerce sur les choses immatérielles, sa protection se révèle plus délicate. Cette difficulté se résout par la reconnaissance au profit du propriétaire des procédures spécifiques telles que la saisie de contrefaçons en matière d’œuvres littéraires et artistiques ou encore en matière des brevets et des marques.

Paragraphe III. Le caractère perpétuel du droit de la propriété.

Le droit de propriété est perpétuel en ce sens qu’il dure aussi longtemps que la chose qu’il porte et qu’il ne s’éteint pas par le non-usage.

• Le droit de propriété dure aussi longtemps que la chose.

Il n’existe pas de droit de propriété temporaire. Cela signifie que l’on ne peut céder la propriété de sa chose pour le temps limité.

Cette affirmation est relativisée. La première atténuation est le contrat de fiducie. Le titulaire du bien pouvait transférer son bien à un fiduciaire pour une durée précise (33 ans). C’est une exception qui fait l’objet des textes spéciaux.

Les droits intellectuels sont limités dans le temps, mais il ne s’agit pas du véritable droit de propriété.

Il y a eu des évolutions.

L’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire (correspond au chainon manquant entre le logement social et le logement privé, il concerne les classes moyennes et les salariés d’entreprise) a introduit dans le code de construction et de l’habitation un nouveau bail, bail de longue durée appelé « bail réel immobilier » qui pourrait correspondre à une propriété temporaire. Dans ce cas un propriétaire foncier conclut un bail réel immobilier pour une durée longue entre 18 et 99 ans avec un promoteur ayant pour obligation de construire des logements intermédiaires. Dans ce montage le bailleur demeure propriétaire du sol et le promoteur en tant que preneur à bail (le locataire) bénéficie d’un droit de propriété temporaire sur les constructions pour la durée du bail. Ces constructions reviendront au bailleur à l’expiration du bail.

La perpétuité du droit de propriété explique également que le propriétaire qui a été privé de ses droits par la perte de son immeuble sous le seul effet des forces de la nature se retrouve réintégré dans sa propriété lorsque de la même manière l’obstacle qui l’en avait privé a disparu. Ce cas a admis l’assemblée plénière de la Cour de Cassation dans l’affaire dite de l’étang de Napoléon tranché le 23 janvier 1972. En l’espèce il s’agissait d’un litige relatif au domaine public maritime. Le propriétaire d’un étang situé au voisinage de la mer de Camargue fut privé de ses biens à la suite de destruction du cordon littéral à la suite d’une tempête en 1872. De ce fait l’étang réuni à la mer devient une baie du rivage méditerranéen et fut incorporé au domaine public. Puis, à partir de 1942 le cordon littéral s’est reconstitué. Les héritiers en revendiquent la propriété et cette revendication leur est accordée par la Cour de Cassation en 1972.

• Le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage.

Cela signifie qu’il n’existe pas à l’égard du droit de propriété de prescription extinctive comme il en existe en matière d’usufruit (l’article 617 dispose que l’usufruit s’éteint par non-usage du droit pendant 30 ans).

Il convient de distinguer les deux sortes de prescriptions : la prescription acquisitive et la prescription extinctive.

Quand une personne possède pendant une certaine période fixée par la loi (en principe c’est le délai de 30 ans) la chose d’autrui elle en devient propriétaire par usucapion (la prescription acquisitive). La prescription acquisitive c’est une manière d’acquérir une propriété par la possession prolongée.

L’ancien propriétaire perd donc son droit sur la chose par l’effet de la prescription acquisitive et non pas par le non-usage de cette chose.

En revanche en l’absence de tout usucapion accompli au profit d’un possesseur, le propriétaire ne perd pas son droit. Cette solution a été admise très tôt par la Cour de Cassation qui s’est prononcé en faveur d’un propriétaire qui s’étant abstenu d’exercer son droit de propriété pendant 30 ans peut revendiquer le bien contre un tiers qui pourra alors se prévaloir de l’usucapion car il ne remplissait pas toutes les conditions.