• Les avants contrats de vente (pacte de préférence; lettre d’intention...)

    Les avants contrats de vente.

    Un avant-contrat est un qui accord intervient avant la signature définitive du contrat. L’avant-contrat est un accord signé entre les parties, dans lequel elles entendent s’engager prochainement pour signer le contrat définitif.

    1.     le pacte de préférence 

     On le rencontre au sujet de toute sorte de contrat, mais le plus fréquent est le pacte de préférence au sujet de la vente.  Il s’agit, dans le cadre d’une vente, de la convention par laquelle une personne s’engage au cas où elle se déciderai a vendre un droit, à ne pas le vendre à un tiers sans avoir offert préalablement au bénéficiaire du pacte d’acheter.  Il s’agit d’une obligation négative.  La Cour de cassation dans un arrêt du 15 janvier 2003 a décidé que la définition du prix et la présence d’un délai n’était pas une condition de validité du pacte de préférence.  Si on ne fixe pas de délai on peut se trouver avec un contrat a durée indéterminé, il pourra donc être rompu à tout moment par l’une des deux parties.  Il ne faut pas le confondre avec la promesse unilatérale de vente. Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre, il n’y a plus besoin que de l’accord de l’acheteur alors que dans le pacte de préférence il ne s’engage pas à vendre, il s’engage simplement à ne pas vendre à un tiers sans l’avoir proposé avant au titulaire du pacte.  Le pacte de préférence impose aussi de ne pas se mettre dans l’impossibilité de respecter le pacte.  Si le pacte de préférence n’est pas respecter, celui qui c’est engagé peut être condamné a des dommages et intérêts de nature contractuel.  On admet aussi que la vente conclu avec le tiers au mépris du pacte puisse être annulé en cas de mauvaise foi, c'est-à-dire si l’acheteur était au courant de l’existence du pacte.  Le créancier de la préférence peut il être substitué au tiers acquéreur ?  Dans un arrêt d’une chambre mixte le 26 Mai 2006, la Cour de cassation a décidé que le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit de demander l’annulation de la vente et de se substituer à l’acquéreur à la condition que le tiers acquéreur ait eu connaissance de ce pacte et de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir de sa préférence.  Il s’agit donc d’une double preuve très difficile à apporter.

     

    2.   les lettres d’intentions

    Elles sont fréquentes dans les contrats d’affaire, surtout dans les affaires internationales.  On parle parfois de protocole, d’accord de principe.  Certaine lettre d’intention n’ont aucune valeur juridique, c’est le cas des lettres fixant l’éventualité, des pour parler.  Parfois ces lettres d’intention peuvent constituer de véritable contrat de négociation, pas le contrat principal, mais les règles qui devront être respecté lors des négociations.   On a aussi des lettres faisant le point sur les négociations, sur des points sur lesquelles ne les parties ne reviendront pas. Il s’agit alors de véritable avant contrat.

     

    3.   les promesses de vente

    Les promesses unilatérales, parfois appelées pacte d’option, peuvent être de vente ou d’achat.  IL s’agit de contrat faisant naître des obligations a la charge du promettant et au profit du bénéficiaire.  Bénéficiaire qui consent à ce que lui soit attribué un droit d’option.  La vente se formera peut être ultérieurement, si le bénéficiaire lève l’option.  Pour le moment le bénéficiaire n’est nullement engagé, seul le promettant a déjà donné son consentement à la vente. 

    Dans une promesse unilatérale d’achat, une personne promet d’acheter un bien à une personne qui n’est pas encore prête à vendre.  

     

    Article 1589-1 du code civil   Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme

     

             La promesse unilatérale de vente est une convention par laquelle une personne s’engage à vendre un bien à un certain prix à une personne qui prend acte de cette promesse.  La vente sera parfaite si le bénéficiaire lève l’option avant l’expiration du délai.  Le bien et le prix doivent être notés dans l’acte.  On rencontre souvent les promesses unilatérales de ventes  dans les ventes immobilières.  La répartition entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente est géographie, cela dépend du lieu où on se trouve.  Par exemple, Paris c’est surtout la promesse unilatérale de vente qui se fait car on a toujours fait comme ça, il n’y a pas de véritable raison. La promesse unilatérale de vente est un acte consensuel, toute fois lorsqu’elle est faite par acte sous seing privé elle doit être enregistré dans un délai de 10 jours à compté de son acceptation lorsqu’elle porte sur un immeuble, sur un fond de commerce etc…  S’il n’a pas d’enregistrement, la promesse est nulle, il s’agit d’une nullité absolue.  Cette formalité fiscale fait de la promesse unilatérale de vente un contrat formel dans ce cas.  Toute personne peut donc soulever cette nullité, le promettant, le bénéficiaire etc…  Le meilleur moyen d’échapper à la nullité de la promesse unilatérale de vente demandé par le bénéficiaire ou par le promettant c’est de dire qu’il ne s’agissait pas d’une promesse unilatérale de vente mais d’une promesse synallagmatique.  On peut faire requalifier la promesse unilatérale de vente.  Si le candidat acheteur à déjà  voulu acheter il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente, ce qui compte c’est la véritable volonté des parties.  On peut déduire la volonté d’acheter du montant de l’indemnité d’immobilisation.   Si ce montant ne dépasse pas les 10% du prix de vente, il ne pourra pas y avoir de requalification.  Il ne faut pas confondre l’indemnité d’immobilisation au dédit car le second suppose de s’être déjà engagé à acheter.

     

    Plusieurs situations peuvent être envisagées.

    Soit le bénéficiaire ne lève pas l’option à l’expiration du délai, le promettant est alors délié de toute obligation, si une indemnité d’immobilisation a été prévu, elle est en principe définitivement acquise au promettant sauf dans le cas où la promesse a été assortie d’une condition suspensive.  Si cette condition ne s’est pas réalisé, le contra est caduque et faut donc restituer l’indemnité.  Le promettant peut prévoir une clause lui permettant de conserver une partie de l’indemnité sauf dans les cas de vente immobilier.  Si le bénéficiaire ne lève pas l’option et qu’il n’y a pas de condition suspensive, le bénéficiaire ne peut pas demander de résolution de l’indemnité.  Au maximum une réduction de l’indemnité pourra être prononcé si le bénéficiaire à très vite fais savoir qu’il ne lèverait pas l’option et qu’il renonce à son droit..

     

    Si le bénéficiaire décide de lever l’option avant l’expiration du délai.  Il faut distinguer deux situations.  Si le bénéficiaire lève l’option et qu’il apprend que le promettant c’est rétracté entre temps.  Depuis un arrêt du 15 décembre 1993 de la 3e chambre civil, la levée de l’option après la rétractation du promettant exclu toute rencontre de volonté, si bien que la réalisation forcée de la vente ne peut être demandé en justice.  La Cour de cassation précise que l’obligation du promettant n’est qu’une obligation de faire, elle se résout donc en dommage et intérêt.  Cet arrêt est très critiquable car il revient à donner moins de force à la promesse de vente qu’a une offre avec délai.  En effet, la rétractation de l’offre avant l’expiration du délai peut donner lieu à une exécution forcée.  Il est vrai que ce contrat de promesse n’engendre qu’une obligation de faire, mais il y a longtemps qu’on sait que l’article 1142 doit être cantonné à obligation trop personne pour forcer le cocontractant à l’exécution forcée.  Avec cette jurisprudence le mieux n’est plus de faire signer une promesse unilatérale de vente mais faire signer un avant contrat synallagmatique si l’acheteur est sur de vouloir acheter.  Cela étant les choses pourraient a nouveaux changer car la Cour de cassation en chambre mixe le 26 mai 2006 vient d’évoluer sur le pacte de préférence, désormais la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence au tiers avec lequel la vente a été conclu et maintenant envisageable.    Le projet Catala de réforme du droit des obligations renverse expressément la jurisprudence sur les promesses unilatérales de vente et la lettre de l’article 1142 pour permettre l’exécution forcé sauf exécution

             Si le bénéficiaire lève l’option et que le promettant est toujours d’accord il n’y a pas de problème.  Légalement la levée peut se faire sans formalisme, mais en pratique il y a souvent des formes à respecter comme l’envoi d’une lettre recommandé ou le paiement total du prix.  Le consentement a la vente du bénéficiaire vient rencontrer la volonté du promettant, il y a donc rencontre des volontés.  A partir de ce moment, la forme se forme sans rétroactivité, c’est a ce moment qu’il faut se placer pour admettre une éventuelle lésion, ou encore pour déterminer la nature du bien acheter lorsque l’acheteur est une personne mariée ou encore qu’il faut apprécier la capacité de l’acquéreur.  En principe la vente est formé et la propriété transférée.  En générale des clauses dans la promesse diffère le transfère de la propriété jusqu'à signature de l’acte de vente.  Il se peut aussi que des conditions suspensives aient été insérées, il se peut qu’elles soient toujours pendantes au moment de la levée.  Les parties se retrouvent donc dans la même situation que lorsqu’une promesse synallagmatique de vente a été signée.

     

    La promesse synallagmatique. 

    Dans ce type de promesse le titulaire d’une bien s’engage à vendre et l’autre à acheter.  ON les appels souvent des compromis de vente.

             Promesse synallagmatique de vente vaut vente, tel est le cas lorsque les engagements d’acheter et de vendre sont définitivement pris.  Ce n’est plus un avant contrat, mais un contrat qui est parfait.  Sans doute s’agissant de la vente d’immeuble la réitération en la forme authentique devra intervenir ultérieurement.  Si on le pouvait on signerait l’acte authentique dès maintenant mais il faut que le notaire fasse divers formalité administrative mais l’essentiel est là, le contrat est déjà formé.  (Chambre des requêtes 4 mai 1936) .  Eventuellement des conditions suspensives se trouvent dans le contrat, nous sommes alors en présence d’une vente conditionnelle, mais les parties sont déjà engagés, si l’une d’elle voulait se dérober, l’autre pourrait la contraindre à s’exécuter. On peut obtenir un jugement valant vente.  Cette solution a connu plusieurs évolution, le  2 avril 1979 (arrêt Ballant ) 3e civil avait retenu une solution différente, elle avait considéré que l’acte authentique prévu n’ayant pas été signé, le vendeur n’était tenu que d’une obligation de faire.  Cette solution a été abandonné dans un arrêt du 3 Janvier 1983 et du 14 janvier 1987, toujours de la 3e chambre civil, la Cour de cassation admet l’exécution forcée, il s’agit du droit positif.  Cette action en exécution forcée n’a rien d’obligatoire, l’autre partie peut comme toujours opter entre l’exécution forcée et la résolution du contrat avec des dommages et intérêt.  Souvent le compromis de vente fixe une somme que le récalcitrant devra en cas d’inexécution du contrat, ils sont en générale égale au dépôt de garantie de l’acheteur qui est égale à 10 % du prix de vente.  Ce dépôt se transforme en acompte si la vente aboutie et en dommage intérêt en cas d’inexécution.  Si c’est le vendeur qui ne veut plus céder son bien et que l’acheteur préfère la résolution de la vente, les dommages et intérêts sont aussi égaux au dépôt de garantie sauf modération de ce prix dans le contrat. 

     

             b) le compromis de vente véritable avant contrat, distinct de la vente 

    Lorsque l’accord réciproque sur la chose et sur le prix ne suffit pas à former dès maintenant une vente parfaite nous sommes en présence d’un  compromis de vente véritable avant contrat, distinct de la vente.  C’est le cas où il faut des éléments constitutif complémentaire.  C’est uniquement dans ces cas qu’on devrait parler de promesse synallagmatique de vente.

             Ils sont parfois d’origine légale.  C’est par exemple le cas de la nécessité d’autorisation administrative lors de certaine vente comme par exemple la cession d’office ministériel.  Parfois l’autorisation administrative doit être obtenue avant tout contrat, même avant une promesse, c’est le cas de l’autorisation de lotir.  Un autre élément d’origine légale, c’est la purge des droits de préemption, si le bénéficiaire n’a pas été mise en mesure d’exercer son droit, soit la vente est nulle, soit il peut être substitué à l’acheteur initial, la purge du droit de préemption est donc un élément complémentaire de validité de la vente. 

             Les éléments supplémentaires peuvent aussi être d’origine conventionnelle.  Il peut s’agir d’un élément de perfection du contrat, cela revient à solenniser le contrat de vente et donc déroger au article 1583 et 1589 du code civil, la Cour de cassation admet cela (exemple : 5 Janvier 1983, 14 janvier 1987).  Il se peut que les parties n’aient pas voulu envisager l’exécution forcée de la vente et que chacun soit complètement libre de venir signer l’acte authentique de vente, dans ce cas il ne peut y avoir que des dommages et intérêts.  Ils peuvent aussi avoir prévu l’exécution forcée.  Si on peut contraindre a l’exécution forcée, pourquoi ne pas avoir signé une véritable promesse synallagmatique de vente ?  Il peut y avoir un intérêt fiscal car dès que la vente est conclu les droits d’enregistrement son du, en différent la vente on diffère le paiement des droits fiscales.  De plus si on a conclu un avant contrat parfait avant des clauses de dédit, alors la résolution de la vente ne permettra pas de récupérer les droits d’enregistrement, d’où l’intérêt de différer la vente après la fin de la capacité de dédit.   

     

    IV Les ventes conditionnelles

    Come tout contrat, la vente peut être affecté d’une clause conditionnelle.  Les conditions résolutoires sont assez rares,  on trouve surtout des conditions suspensives qui peuvent être organisées par la loi

    Article 1588 

       La vente faite à l'essai est toujours présumée faite sous une condition suspensive.

       Il ne faut pas confondre la vente annexé avec les ventes agrées dans lesquels l’acheteur se réserve le droit d’accepter ou de refuser la chose de manière discrétionnaire.

    Article 1587 

       A l'égard du vin, de l'huile, et des autres choses que l'on est dans l'usage de goûter avant d'en faire l'achat, il n'y a point de vente tant que l'acheteur ne les a pas goûtées et agréées.

    Dans ce type de contrat, il n’y a pas véritablement encore de vente, l’acheteur potentiel n’est pas engagé à acheter mais simplement à goûter dans les ventes de vins.  Il y a aussi des ventes suspensives soumises à l’obtention d’un prêt, cette condition est supposée dans les ventes de locaux d’habitation par un particulier.  Pour l’écarter il faut donc le faire explicitement.  Lorsque le candidat à l’achat à besoin d’un prêt en pratique cette condition est stipulé, mais si elle ne l’est pas elle reste applicable.  Il peut exister énormément de types différents de conditions suspensives, chaque cocontractant pouvant stipuler dans l’avant contrat celles qu’il veut à condition qu’elle ne soit pas purement potestative, c'est-à-dire qu’elle ne soit pas laisser à la seule volonté du vendeur. 

     

    Article 1178  La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement

     

    « La chose dans le contrat de vente : existence, nature, déterminationLe consententement et la protection du consommateur dans le contrat »