• Les différentes suretés réelles immobilières

    LES DIFFÉRENTES SURETÉS RÉELLES IMMOBILIÈRES 

      Pendant longtemps elles ont été et surtout l'hypothèque, considérées comme les sûretés les plus intéressantes pour un créancier. En effet, pendant longtemps on a vécu sur le postulat que l'immeuble était l'élément du patrimoine du débiteur ayant la plus grande valeur, accentué par le fait que la valeur des immeubles est longtemps restée relativement stable


    Ces suretés présentaient en outre l'avantage de pouvoir prendre plusieurs garanties sur un même biens, garanties qui offrent des prérogatives intéressantes pour le créancier en lui conférant un droit de préférence et un droit de suite très efficaces en matière immobilière du fait de la publicité de ces sûretés. Ainsi l'article 2279 ne joue pas en matière immobilière
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    Pourtant depuis quelques années on assiste à une « crise » des sûretés immobilière et surtout de l'hypothèque conventionnelle pour plusieurs raisons :

    Tout d'abord il y a eu dans les 1990's une crise immobilière se traduisant par une importante baisse de la valeur des immeubles, or de nombreux créanciers titulaires d'hypothèques ont vu leur droit se réduire; ensuite la réalisation de la sûreté est longue et difficile car on doit passer par la procédure de saisie immobilière archaïque et trop formaliste; enfin cette sûreté a un coût car il faut effectuer des mesures de publicité foncière onéreuses


    A côte de ces raisons générales, d'autres raisons tiennent à certaines matière.
    En droit civil il y a trois raisons :
    - dans le domaine des acquisitions immobilière se développe le cautionnement mutuel
    - en matière de vente d'immeuble se sont développés de nouveaux contrats dont certains prévoient que la propriété sera transférée à l'acquéreur uniquement une fois la dernière échéance payée
    - les procédures de surendettement se sont développées qui protègent principalement le logement familial ce qui rejailli sur l'efficacité de la garantie
    En droit commercial plusieurs raisons justifient aussi cette crise:
    - le droit des procédures collectives a sacrifié les droits des créanciers munis de sûretés sans droit de rétention et ce même si la loi du 10 juin 1994 a essayé d'améliorer leur position en cas de liquidation
    - en matière commerciale les commerçants sont rarement propriétaires des murs où ils exploitent leur fond
    - depuis quelques années se développent la propriété-sureté dont le crédit bail immobilier

    Pourtant malgré ces inconvénients il ne faut pas en conclure que l'hypothèque est sans intérêts. Pour des emprunts élevés un créancier ne peut pas se passer de la valeur que représente un immeuble. De plus l'hypothèque sera souvent couplée d'une assurance qui maintiendra la valeur patrimoniale en cas de destruction de l'immeuble. Enfin l'hypothèque est obligatoirement passée par acte notarié ce qui présente l'avantage pour le débiteur de pouvoir bénéficier du devoir de conseil du notaire
    Pourtant actuellement l'hypothèque est aussi victime de sa réglementation qui mériterait d'être simplifiée surtout quand à la réalisation

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    Les sûretés immobilières se présentent sous trois formes : l'antichrèse, les privilèges et les hypothèques. Celles ci ont des caractères communs :
    - ce sont des droits réels accessoires qui comportent le deux prérogatives de tout droit réel : le droit de préférence et le droit de suite.
    - elles nécessitent l'existence une créance à garantir et elles ont donc un caractère accessoire ce qui veut dire qu'elles suivent le sort de la dette garantie tant pour la transmission que pour l'extinction de cette dernière
    - elles ont un caractère indivisible : l'immeuble grevé par la sûreté garanti l'intégralité de la dette et chaque fraction de la créance est garantie par la totalité de l'immeuble aussi la conséquence la plus intéressante pour le créancier apparaît en cas de décès du débiteur avec plusieurs héritiers car celui qui recueillera l'immeuble sera tenu pour le tout.

     


     I : LES SURETES IMMOBILIERES CONVENTIONNELLES 
      
      A) L'ANTICHRESE  maintenant appelé "gage immobilier"

    En vertu de l'article 2072 du Code civil elle constitue le nantissement d'un bien immobilier.
    Elle avait quasiment disparu en raison de son défaut résultant de la dépossession du constituant mais on s'est demandé si avec la « crise » des hypothèques elle n'allait pas renaître car elle confère un droit de rétention au créancier et donc une position privilégiée en cas de procédures collectives mais en réalité on ne trouve que peu d'exemples
    On s'est aussi dit que comme elle entraîne la dépossession le créancier détient l'immeuble qu'il pourrait louer au débiteur mais cela présente des inconvénients fiscaux et surtout le créancier antichrésiste doit s'occuper de l'immeuble


     B) L'HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE 

    C'est la sûreté réelle immobilière qui entraîne pas la dépossession du débiteur et elle confère au créancier le droit de faire vendre l'immeuble grevé et de se faire payer par préférence aux autres créanciers en quelques mains qu'il se trouve ne vertu du droit de suite
    Cette hypothèque apparaît comme le droit commun des sûretés réelles immobilières sur lequel les autres suretés immobilières dérogeront ponctuellement
    On va avoir un contrat entre un constituant et un créancier ayant pour objet un immeuble et pour cause une créance à garantir
     
     1. Les conditions relatives aux parties 

    Le bénéficiaire de l'hypothèque est forcement de créancier qui peut être aussi bien une Personne Physique qu'une Personne Morale. Son acceptation du contrat sera simplement considérée comme un acte conservatoire

    Le constituant est le plus souvent le débiteur mais ce pourrait être un tiers et le concernant les conditions sont plus spécifiques. Certaine sont relatives au droit sur le bien grevé et d'autres à sa capacité

    a. Le droit du constituant sur le bien grevé

    Que ce constituant soit le débiteur ou un tiers, il doit être titulaire d'un droit à hypothéquer, le plus souvent le droit de propriété
    Il y a trois hypothèses qui vont poser des difficultés :
    - l'hypothèque d'un droit affecté d'une condition : l'article 2025 du Code civil pose le principe de la validité de cette hypothèque qui suivra le sort de la condition et qui par conséquent est une garantie peu fiable
    - l 'hypothèque d'un bien indivis : en réalité il faut distinguer 2 cas :
    - l'indivision forcée de la copropriété des immeubles bâtis : le sûreté portera sur les parties privatives et la quote-part indivise et donc, en cas de vent, l'adjudicataire deviendra propriétaire des deux
    - l'indivision ordinaire : il y a beaucoup de difficultés car en la matière plusieurs phénomènes vont se télescoper : les différents indivisaires ne sont pas individuellement propriétaires du bien, il n'ont qu'un droit sur une part indivise et l'indivision est un événement nécessairement temporaire qui va se terminer par un partage soumis à l'effet déclaratif en vertu duquel le propriétaire du bien sera réputé l'avoir toujours été.
    Si on applique toutes ces règles cela veut dire que si tous ont consentis, le créancier d'un seul indivisaire pourra faire saisir et vendre le bien même avant le partage
    Si hypothèque n'est consentie que par uns seul indivisaire, les droits du créancier sont fragilisés et tout dépendra de ce qui va se passer : si le bien grevé est vendu avant le partage hypothèque sera reportée sur la fraction du prix revenant au constituant. Si le bien est partagé tout dépend du résultat du partage : si le bien grevé est mis dans le lot du constituant les droits sont consolidés et hypothèque pourra produire ses pleins effets mais sinon le constituant sera réputé n'avoir jamais eu de droit sur l'immeuble et l'hypothèque disparaîtra rétroactivement
    - hypothèque sur la chose d'autrui : le principe st qu'on ne peut hypothéquer la chose d'autrui mis cette règle, sanctionnée par la nullité absolue, comprend un tempérament dû à la théorie de l'apparence. L'hypothèque sera valide lorsque tout le monde croit légitimement que le constituant était bien le propriétaire du bien grevé

    b. La capacité et les pouvoirs du constituant

    * Capacité
    Selon l'article 2124 du Code civil « les hypothèques conventionnelles ne peuvent être consenties que par ceux qui ont la capacité d'aliéner les immeubles » Cette solution se justifie par le fait que la mise en œuvre d'une sûreté débouche éventuellement sur la vente de l'immeuble grevé d'où des règles de capacité simple.
    Le majeur sous tutelle ne peut le faire seul et le tuteur doit avoir l'autorisation du conseil de famille. Le majeur sous curatelle doit être assisté de son curateur.
    Le majeur sous sauvegarde de justice peut le faire seul
    Le mineur ne peut hypothéquer et ses parents doivent être autorisés par le juge des tutelles
    * Pouvoirs
    Quand aux sociétés on applique les même règles que pour le cautionnement
    Pour le mandat celui-ci doit être spécial
    Le particularisme concerne des époux : un époux ne peut seul consentir un hypothèque sur un bien commun et il faut tenir compte du statut du logement familial

    Classiquement la question des pouvoirs était celle du pouvoir pour un débiteur de consentir une sûreté mais désormais se pose la question des pouvoirs du créanciers qui peuvent être limités en cas d'ouverture d'une procédure collective.
    Ainsi dans le cas du surendettement le débiteur en peut consentir de nouvelles sûretés pendant la suspension des procédures d'exécution et le créancier ne peut mettre en jeu sa garantie. Il en va de même en droit du redressement et de la liquidation judiciaire : après l'ouverture de la procédure, pour constituer une hypothèque sur un bien de l'entreprise il faut l'autorisation du représentant de la procédure ou du juge commissaire et le Code de Commerce remet en cause certaine hypothèques régulièrement constituées pendant la période suspecte En vertu de l'article L.621-107 6° elles sont nulles si elles sont constituées pour garantir une dette antérieurement contractée
     
    2. Les conditions relatives aux biens 

    Le principe est posé par l'article 2119 du Code civil : le meubles n'ont pas de suite par hypothèque c'est à dire qu'ils ne peuvent faire l'objet d'une hypothèque mais aujourd'hui cette règle n'est que partiellement exacte car il est des hypothèses mobilières et que de nombreux nantissements sans dépossession s'analyse en des hypothèques mobilières mais ici on va se limiter aux biens immobiliers

    a. L'hypothèque des biens immobiliers présents

    En vertu de l'article 2118 du Code civil les biens immobiliers qui sont dans le commerce et leurs accessoires sont susceptibles d'hypothèques (ex : les immeubles par destination seront grevés si l'immeuble par nature dont ils dépendent l'est mais ils ne pourraient l'être seuls)
    Tous les accessoires de l'immeuble seront compris dans l'assiette de la sûreté même s'ils n'existaient pas à la constitution, peu important qu'ils soient matériels ou juridiques.
    De même, les fruits et les produits sont englobés dans la sûreté avant d'être détachés de l'immeuble, mais une fois séparés ils redeviennent des meubles et ne peuvent être longtemps hypothéqués
    l'article 2133 alinéa 1 du Code civil prévoit que l'hypothèque s'étend aux améliorations de l'immeuble ce qui est particulièrement important en cas de construction sur un terrain.
    Existe-t-il un mécanisme de subrogation réelle en la matière ? Pour qu'il y ait subrogation réelle elle doit être prévue dans une disposition spéciale, c'est le cas notamment en matière d'assurance et cela a été le cas en cas de remembrement. Mais sinon il n'y a pas de subrogation réelle ex : aucun texte ne prévoit que la prime d'arrachage des ceps de vigne soit subrogée aux ceps arrachés
    L'hypothèque porte principalement sur le droit de propriété mais peut aussi porter sur certains démembrements et c'est le cas de l'usufruit ou de la nue-propriété. En revanche ne pourront jamais être hypothéqués car ne pouvant être cédés une servitude ou un droit d'usage et d'habitation

    b. La prohibition de l'hypothèque des biens à venir

    l'article 2130 du Code civil interdit l'hypothèque des biens à venir : le constituant doit être titulaire du bien offert en garantie mais cette solution contredit l'article 1130 du Code civil qui dispose que les choses futures peuvent faire l'objet une obligation
    Cette prohibition est plus gênant que nécessitée par des impératifs pratiques mais elle ne peut en principe pas être contournée;
    Les biens à venir sont ceux sur lesquels le constituant ne bénéficiait d'aucun droit; même conditionnel et l'hypothèque des biens à venir heurterait le principe de spécialité par lequel on va fixer l'assiette de la sûreté puis on pourra faire une mesure de publicité
    Malgré tout cette prohibition n'a pas une portée absolue et connaît trois tempéraments prévus par le Code civil :
    - en ca d'insuffisance des biens présents et libres l'article 2130 alinéa 2 du Code civil prévoit que le constituant pourra consentir sur chacun des biens qu'il acquerra par la suite y soit spécialement affecté à mesure des acquisitions mais le défaut du système tient à ce que pour tout nouvel immeuble acquis une nouvelle inscription sera nécessaire
    - selon l'article 2131 du Code civil en cas de désintégration matérielle ou de dépérissement de l'immeuble grevé postérieurement à la constitution de l'hypothèque le créancier pourra obtenir un remboursement immédiat ou un supplément d'hypothèque sur les biens futurs du débiteur. Cette dégradation ou de dépérissement ne doivent pas résulter du fait du débiteur; de même une diminution de la valeur du bien liée à de circonstances économiques ne permet pas au créancier de bénéficier de l'article 2131
    - l'article 2133 du Code civil rend l'hypothèque sur les biens à venir possible pour les constructions à édifier. L’alinéa 1 vise les améliorations survenues à l'immeuble et selon l'alinéa 2 quand une personne possède un droit actuel lui permettant de construire sur le fond d'autrui elle peut constituer hypothèque sur le bâtiment dont la construction est commencée ou projetée. Cette possibilité est souvent illusoire en pratique compte tenu de droit temporaire qu'a le constructeur sur le seul
     
     

    3. Les conditions relatives à la spécialité 

    Ces règles assurent l'efficacité du régime hypothécaire en évitant un gaspillage du crédit du débiteur.

    a. La spécialité relative à la créance

    Il est important que le montant de la créance soit indiqué dans l'inscription hypothécaire et donc qu'il soit connu des tiers car cela permet de savoir si le montant de cette créance absorbe ou non toute la valeur de l'immeuble et donc permet de savoir si les tiers ont intérêt à prendre une hypothèque de rang inférieur
    l'article 2132 du Code civil exige que la somme garantie par l'hypothèque soit certaine ou déterminée par l'acte constitutif
    Dans l'hypothèse où la créance est conditionnelle ou indéterminée l'inscription pourra être prise pour une valeur estimative. Cette indication de l'estimation est prévue à peine de nullité
    En outre la jurisprudence exige qu'en soit indiqué la cause c'est à dire le fait qui explique et justifie dans la volonté des parties la constitution de l'obligation
    Cette obligation est nécessaire car elle rend possible une individualisation lorsqu'on ne connaît pas le montant de la créance

    b. La spécialité quand au bien grevé

    La constitution d'une hypothèque conventionnelle n'est valide que si le titre authentique constitutif de la créance ou un acte authentique postérieur déclare la nature et la situation de chacun des immeubles sur lesquels l'hypothèque est constituée
    Il est possible d'hypothéquer tous ces immeubles à la fois mais il faut alors les individualiser ce qui exclut toute possibilité d'une formule globale. Cette règle est prescrite à peine de nullité. Son but est e faire connaître aux tiers la situation hypothécaire du débiteur

     4. Les conditions de forme 

    Selon l'article 2127 du Code civil l'hypothèque conventionnelle doit être consentie par un acte passé en la forme authentique et plu précisément d'un acte notarié authentique et sur ce point les notaires ont un monopole
    La sanction de cette règle est la nullité absolue
    Le fondement de ce formalisme est dans la volonté de protéger le parties et particulièrement le constituant en raison des dangers de l'opération. Cette explication traditionnelle est moins vraie en ce que d'autres sûretés peuvent grever l'intégralité du patrimoine
    En réalité aujourd'hui la justification est que le notaire peut vérifier la propriété du constituant et est compétent pour dresser l'acte nécessaire pour effectuer les formalités de publicité foncière

    Malgré tout parfois l'acte authentique n'est pas requis. La jurisprudence décide que l'acceptation de l'hypothèque peut intervenir dans n'importe qu'elle forme et même tacitement.
    Certains actes administratifs contiennent une constitution d'hypothèque sans qu'il soit nécessaire de recourir à un notaire.
    De même, la promesse d'hypothèque n'est pas constitutive une obligation de faire et n'est donc pas soumise au formalisme; le non respect de cette promesse étant seulement sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts Dans le même ordre d'idée le mandat pour constituer hypothèque doit être authentique; toutefois l'article 1844-2 du Code civil dispose qu'il peut être consenti hypothèque ou tout autre sûreté réelle sur les biens une société en vertu de pouvoirs résultant de délibérations ou délégations établies sous signatures privées alors même que la constitution de l'hypothèque ou de la sûreté doit l'être par acte authentique

    En pratique la créance et la constitution hypothèque sont constatées dans un même acte notarié. L'acte st rédigé soit en minute, soit en brevet

    En contrepartie du monopole du notaire sa responsabilité sera appréciée sévèrement. Il est responsable de l'efficacité de l'acte qu'il passe et il est tenu d'un devoir de conseil envers les parties.


     II : LES SURETES IMMOBILIERES LEGALES 

    Elles se répartissent en deux grandes catégories avec d'un côté les hypothèques et de l'autre les privilèges
    Toutes deux sont des sûretés immobilières soumises à publicité et conférant à leur titulaire un droit de suite et un droit de préférence.
    La différence tient au rang de faveur conféré au privilège. Lorsque leur inscription est faite dans le délai légal ils rétroagissent au jour de la naissance de leur fait générateur. Pris après ils dégénèrent en hypothèque



     A) LES HYPOTHEQUES LEGALES 



    Elles sont dites légales car conférées par le législateur à une personne devant être protégée.

     1. Les hypothèques légales stricto sensu 


    a. Prévues par le Code civil

    L'hypothèque légale des époux : elle a eu une grande importance sous le nom de l'hypothèque légale de la femme mariée qui ne pouvait administrer son patrimoine qui était géré par le mari et pour la protéger contre cette gestion on avait instauré une hypothèque légale à son profit sur tous les immeubles de son mari. Peu à peu la femme a obtenu son indépendance et est devenue capable aussi hypothèque légale des époux c'est substituée à celle de la femme mariée et a été quasiment supprimée.

    Elle ne subsiste plus que dans deux hypothèses :
    - dans la participation aux acquêts afin de garantir la créance de participation. Elle peut être inscrite dès le contrat de mariage et prendra rang au jour de la dissolution du mariage si l'immeuble figure toujours dans le patrimoine. Elle pourra aussi être prise dans l'année suivant la dissolution du mariage
    - art 2137 du Code civil lorsqu'un époux a introduit une demande en justice tendant à faire constater une créance contre son conjoint ou contre ses héritiers. Il peut requérir une inscription provisoire hypothèque légale puisque tout dépendra du succès de sa demande. Si elle aboutit il faudra prendre une inscription définitive qui rétroagira à la date de l'inscription provisoire. Si elle n'aboutit pas l'inscription provisoire sera caduque
    On peut aussi retrouver une dernière hypothèque dans le régime légal en cas de transfert judiciaire de pouvoir Le juge pourrait imposer une hypothèque sur les immeubles de l'époux bénéficiaire

    L'hypothèque légale des mineurs et des majeurs sous tutelle : en vertu de l'article 2121-2 du Code civil il est prévu qu'ils peuvent inscrire une hypothèque sur les immeubles de leur tuteurs ou administrateurs légaux mais ce n'est quasiment jamais fait

    Hypothèque légale des personne morale de droit public sur les biens de leur comptable : il arrive que certains fonctionnaires manient des fonds publics aussi leur admission d'origine est fondée à prendre sur leurs immeubles une hypothèque

    L'hypothèque légale du légataire : une personne est légataire particulière de somme d'argent ou de chose fongible. Elle peut prendre une hypothèque sur les immeubles successoraux afin d'assurer l'exécution du legs

    Hypothèque légale garantissant les créances de l'article 2101 du Code civil ex : frais funéraires, dernière maladie, fourniture de subsistance ....

    b. Prévues par des lois demeurées extérieures au Code civil 

    Elles sont nombreuses et il en existe de 3 séries : hypothèques légales du fisc, de la sécurité sociale, pour les créances de salaire différé

      2. L'hypothèque judiciaire des jugements de condamnation 

    Elle est prévue par l'article 2117 du Code civil Son but est simple: une personne obtient la condamnation de son adversaire. Plutôt que de revenir devant le juge en cas d'inexécution la partie devenue créancière pourra prendre une hypothèque. Le Code parle d'une hypothèque judiciaire mais en fait elle est légale. Elle est attachée par la loi au jugement de condamnation

    a. Les décisions qui emportent hypothèque judiciaire


    En principe elle nécessite un jugement emportant la condamnation du débiteur.
    Il n'y a pas lieu de distinguer entre les juridictions judiciaires et administratives et, dans les juridictions judiciaires entre les juridictions civiles et pénales
    Peu importe aussi qu'il s'agisse d'une juridiction de première instance, d'appel ou de référé.
    Sauf convention internationale, la décision étrangère, comme les sentences arbitrales, doivent être exequatur es pour pouvoir emporter hypothèque judiciaire
    L'important est être en présence d'un vrai jugement qui doit être un jugement de condamnation peu important le type de condamnation et puisque c'est un jugement de condamnation, ce doit être un jugement contentieux.
    S'il on peut exercer une voie de recours ordinaire on peut prendre une hypothèque judiciaire du jugement de condamnation mais elle sera éventuellement radiée si la voie de recours infirme la décision. Il en va de même pour une voie de recours extraordinaire. De plus, il fut voir si la voie de recours est suspensive

    b. L'étendue de l'hypothèque judiciaire

    La créance qu'elle garantie est une créance spéciale : la créance résultant du jugement de condamnation et ses accessoires.
    L'inscription sera attributive de rang et si le débiteur acquiert de nouveaux immeubles on pourra prendre sur eux de nouvelles inscriptions
    Cette hypothèque est générale quand aux biens grevés car elle grève tous les immeubles aliénables et saisissables du débiteur, présent et futurs. Elle peut aussi grever le logement familial car c'est une prérogative accordée par la loi et elle peut porter sur des communs
    L'inscription doit toutefois être spécialisée c'est à dire individualiser chaque immeuble sur lequel elle porte.


     B) LES PRIVILEGES IMMOBILIERS 

    Les privilèges immobiliers spéciaux sont des sûretés relativement proches des hypothèques en ce qu'il s'agit de garanties portant sur des immeubles et devant être publiées à la conservation des hypothèques
    Toutefois il existe entre ces deux catégories une grande différence : en matière de privilège, dans l'hypothèse où l'inscription st prise dan le délai légal elle rétroagira à la date de la créance mais en matière d'hypothèque elle aura toujours lieu à sa date. Si le privilège n'est pas pris dan le délai légal on dit qu'il dégénère en hypothèque c'est à dire qu'il prendra rang à sa date
     
    1. Le privilège du vendeur d'immeuble et du prêteur de deniers 

    Il est très utilisé pratiquement en matière d'acquisition immobilière
    Ce privilège va se fondre dans un ensemble de garanties offertes par le droit au vendeur et qui sont très efficaces tant que l'acquéreur n'est pas soumis à une procédure collective. Par exemple, le vendeur bénéficie d'un droit de rétention, il peut aussi bénéficier une action en résolution de la vente. Cette dernière action st d'ailleurs liée au privilège dans son régime puisque l'action résolutoire ne peut être exercée qu'après l'extinction du privilège du vendeur ou à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai imparti au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l »'acquéreur et qui le sont publié (article 2108 alinéa 2 du Code Civil)

    a. Les opérations donnant naissance au privilège

    Ce sont les contrats translatifs de propriété immobilière et les contrats finançant l'acquisition immobilière.
    Selon l'article 2103 du Code civil le vendeur est privilégié sur l'immeuble vendu pour le paiement du prix ce qui semble indiquer que le Code civil n'a visé que l'hypothèse dur contrat de vente. En effet on affirme sous forme de principe général que les privilèges sont d'interprétation stricte
    Le privilège ne s’appliquera qu'aux immeubles pouvant être saisis.
    Certaines difficultés se sont posées pour les ventes à vil prix ? Elles sont fréquentes mais donnent elles lieu au privilège ? Il faut qualifier l'opération juridique et soi on retient celle de vente on pourra prendre la garantie (au cas par cas)
    Certaines ventes excluent la possibilité de prendre un privilège. Dans la vente à révéré seul le vendeur initial pourra le prendre
    Toutefois on admet qu'il puisse être pris en cas
    échange ou de dation en paiement avec soulte

    A côté du privilège du vendeur d'immeuble l'article 2103-2 du Code civil prévoit un privilège en faveur de celui qui a prêté des deniers en vue de l'acquisition d'un bien immobilier. Ce prêt peut être antérieur, concomitant ou postérieure à la vente
    pendant longtemps cette sûreté était peu utilisée car les banquiers préféreront se faire subroger dans le privilège du vendeur d'immeuble car il existe dans ce privilège une prérogative qui n'existe pas dans s celui du prêteur : l'action résolutoire
    Cette préférence est moins vraie car l'action résolutoire est parfois difficile à mettre en œuvre et pas toujours intéressante pour le banquier
    Pour qu'existe le privilège du prêteur il faut que l'acte d'emprunt et la quittance revêtent la forme authentique et que l'acte d'emprunt précise que la somme est destinée à une acquisition immobilière

    b. Etendue du privilège


    Les créances garanties par le privilège du vendeur sont le prix de vente ou en cas d'échange ou de dation, le montant de la soulte. S'il existe une dissimulation du prix, en vertu de l'effet relatif des conventions le privilège ne grèvera pas le supplément de prix. Les accessoires du prix ne seront garantis que s'ils sont mentionnés dans l'acte de vente et dans l'inscription à la conservation des hypothèques.
    Il porte sur le bien vendu et les améliorations qui ont pu lui être apportées.
    Il doit être publié pour être opposable et même, il ne pourra être pris que si la vente a fait l'objet d'une publication
    Pour pouvoir rétroagir il devra être inscrit dans les 2 mois à compter de l'acte de vente

     2 Les autres privilèges 

    - Celui du syndicat des copropriétaires. Le problème est celui du paiement des charges. Dans le système du Code civil on a eu traditionnellement hypothèque légale du syndicat des copropriétaires mais cette sûretés c'est révélée insuffisante d'où, en 1994 l'institution de ce privilège inséré dan la loi de 1965 sur la copropriété.
    Quand quelqu'un vend un lot de copropriété le vendeur doit adresser au notaire un certificat du syndic qu'il est à jour de ses charges sinon le notaire adressera au syndicat un avis de mutation. Celui-ci a 15 jours pour faire opposition au versement de fonds et obtenir le paiement des charges dues
    charge de l'année courante et des 4 dernières années)

    - Le privilège du copartageant. Le partage est gouverné par le principe de l'égalité aussi arrive t'il que celle-ci ne puisse être respectée et que des attributaires soient redevables de soultes envers les autres. Pour en garantir le paiement l'article 2103-3 du Code civil prévoit un privilège visant tous les partages

    - Le privilège des architectes, entrepreneurs et autres ouvriers. Il est fondé sur l'idée que ces personnes ont introduit une valeur dans le patrimoine du débiteur

    - Le privilège de la séparation des patrimoines : une succession s'ouvre le patrimoine du défunt se confond avec celui de l'héritier ce qui peut nuire aux créanciers successoraux si le défunt était in bonis et pas l'héritier. L’article 878 du Code civil leur permet de demander la séparation de patrimoine set ils seront payés par priorités aux créanciers de l'héritier.
    L’article 2103-6 du Code civil donne aux créanciers successoraux et aux légataires à titre particuliers d'une somme d'argent ce privilège

    - Le privilège de l'accédant à la propriété crée lors de l'introduction de la location-accession


     III : LES SURETES IMMOBILIERES JUDICIAIRES 

     

    Les sûretés sont dites judiciaires lorsqu'elles naissent de la volonté du juge qui les autorise, mais ces hypothèses sont relativement rares en droit français. Le Code civil en connaissait deux : art 2138 du Code civil ( en cas de transfert de pouvoir d'un époux à l'autre sous la communauté) et l'article 2143-3 du Code civil ( sur les biens du représentant d'un mineur)
    L'hypothèse la plus intéressante est celle de l'hypothèque judiciaire conservatoire créée par la loi du 12 nov. 1955 et réformée par la loi du 9 JUILLET 1991 et par le décret du 31 juillet 1992
    Elle a remporté un vif succès et comme toutes mesures conservatoires elle comporte 2 phases


     A) LA PHASE PROVISOIRE 

     
    1. Les conditions nécessaires pour inscrire une hypothèque conservat oire 


    a. La créance


    Tous les créanciers peuvent solliciter une inscription conservatoire d'hypothèque peu importe qu'ils soient déjà garantis par d'autres sûretés, qu'ils soient ou non munis d'un titre exécutoire
    Le but de cette mesure est de prévenir les risques d'organisation d'insolvabilité du débiteur
    Cette créance doit avoir pour objet une somme d'argent puisque l'article 67 de la loi de 1991 parle de « recouvrement »
    Cette créance doit être fondée en son principe et son recouvrement doit être menacé. A l'inverse il n'est pas nécessaire qu'elle soit liquide ou exigible
    Il appartient au créancier de démontrer l'existence des circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. C’est une question de fait laissée à l'appréciation souveraine de juges du fond

    b. Une autorisation d'inscription


    L'une des innovations les plus importante de la loi du 9 juillet 1991 a consisté à parfois dispenser le créancier de recourir à une autorisation judiciaire pour inscrire sa sûreté.
    Selon l'article 62 de la loi sont dispensés le créancier muni d'un titre exécutoire, celui pouvant se prévaloir une décision d justice non encore exécutée, le porteur d'un chèque ou billet à ordre impayé, le bail d'immeuble passé par écrit pour les loyers impayés
    Malgré tout le rôle du juge n'est pas totalement écarté car le débiteur pourrait demander au juge la main levée de la mesure si les conditions ne sont pas remplies
    Sinon, l'autorisation demeure nécessaire Selon l'article 211 du décret la compétence appartient soit au juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur, soit au président du tribunal de commerce où demeure le débiteur.
    Le juge qui autorise la mesure sera aussi compétent pour connaître des contestations
    Dans cette première phase, l'autorisation se fait sur ordonnance sur requête afin de ne pas informer le débiteur de la mesure pour faire jouer l'effet de surprise
    Le juge indique la somme pour laquelle l'inscription peut être prise et les immeubles pouvant être grevés
    Dans les 3 mois suivant le créancier doit prendre une inscription provisoire

    2. L'inscription provisoire

    Elle s'opère par la remise à la conservation des hypothèques de 2 bordereaux comportant des mentions obligatoires, principalement d'identification du débiteur, du titre, du capital et accessoires garantis, de l'immeuble grevé ....
    Dans les 8 jours suivant l'inscription le créancier doit prévenir le débiteur de la mesure prise à peine de caducité de l'inscription provisoire.
    Le but de cette mesure est de permettre au débiteur de connaître la mesure prise à son insu s'il peut soit demander la main levée, soit demander la réduction du montant de l'inscription
    L'inscription provisoire prendra rang à s date et rendra l'hypothèque opposable aux tiers. Elles sont prises pour une durée de 3 ans renouvelable.
    Le débiteur peut toujours vendre l'immeuble grevé mais la somme sera consignée et remise ultérieurement éventuellement au créancier



    B) L'INSCRIPTION DEFINITIVE



    Si le créancier est muni d'un titre exécutoire il peut immédiatement prendre une inscription définitive, sinon, il doit en obtenir un
    Selon l'article 215 du décret ce créancier doit, à peine de caducité de l'inscription, agir en justice pour l'obtenir sous un mois. le sort de l'hypothèque dépendra alors du dort de la décision prise au fond : si le créancier st débouté l'inscription provisoire sera radiée, mais s'il l'obtient il devra prendre une inscription définitive

    L'inscription définitive devra être prise dans le délai de 2 mois à partir soit du jour où le titre est passé en force de chose jugée soit du jour de l'expiration du délai d'1 mois à compter de l'information du débiteur en présence d'un titre exécutoire, soit du jour où la décision d'exécution est passée en force de chose jugée ( art 263 du décret)
    L'un des avantages d cette sûretés tient à ce que l'inscription définitive rétroagit au jour de l'inscription provisoire Ainsi en vertu de l'article 200 du décret «  La publication définitive donne rang à la date de la formalité initiale dans la limite des sommes conservées par cette dernière »
    Si des inscriptions ont été prises entre-temps elles seront primée par l'hypothèque judiciaire conservatoire. De même au niveau des procédures collectives la date à prend pour la nullité de la période suspecte est celle de l'inscription provisoire, et malgré l'arrêt du cours des inscriptions une inscription définitive peut être prise si l'inscription provisoire était antérieure à cet arrêt

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