• Les droits et obligations des copropriétaires

    Droits et obligations des copropriétaires

      La copropriété est la situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. Ces personnes sont appelés les copropriétaires. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Une partie privative (appartement, cave, garage…) et une quote-part des parties communes exprimée en millièmes. Les parties communes et privatives sont indivisibles, on ne peut pas les vendre séparément.

    La loi et le règlement de copropriété fixent les règles de vie en commun. Avant d'étudier les droits et obligations des copropriétaires, il convient de résumer le fonctionnement de la copropriété, on distingue :

    1. L'Assemblée générale des copropriétaires : L’Assemblée générale est l’occasion de prendre un ensemble de décision relative à la copropriété. La participation à cette réunion est un droit fondamental protégé par la loi. Il existe différents types de d’assemblées, l’Assemblée ordinaire convoquée de manière extraordinaire. Différentes décisions y sont prises en fonction de leur importance.
    2. Syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires est groupement de copropriétaires qui possède la personnalité civile, établit et modifie le règlement si nécessaire. Il assure la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par la construction ou l’entretien des parties communes. A ne pas confondre avec le syndic de copropriété.
    3. Conseil syndical : c’est l’organe de contrôle du syndic. Il est obligatoire et peut être institué à tout moment par le syndicat de copropriété. Son rôle est d’assister et contrôler la gestion de la copropriété :
      Contrôle du budget prévisionnel
      Vérification de la comptabilité du syndicat : répartition des charges de copropriété, suivi des impayés etc
      Veille à la bonne exécution des contrats notamment des travaux urgents.
    4. Syndic de copropriété : Organe d’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic est désigné par cette assemblée. Ce peut être un syndic bénévole ou un syndic professionnel. Il agit pour le compte des copropriétaires en vertu d’un contrat de mandat. Il a notamment pour mission de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, de convoquer l’assemblée générale et d’exécuter les décisions prises en assemblée

    a. Droits et obligations par rapport aux lots de copropriété

     

    · Le droit de propriété est exclusif : 

     

    Le propriétaire exerce sur les lots de copropriété tous les droits attachés à la propriété (louer, vendre…). Le lot de copropriété est une unité indivisible.

     

     · Limites au droit de disposer ou de louer : 

     

    Le propriétaire supporte les charges fiscales du lot mais il peut y avoir des limites au droit de disposer et droit de louer son bien, souvent définies dans le règlement d’origine. Aucune majorité ne permet de les modifier, il faut l’unanimité. Le règlement peut apporter des restrictions si elles sont motivées par la destination de l’immeuble. Ne sont pas admises les clauses subordonnant la vente à l’acceptation de l’Assemblée Générale, les clauses indiquant que la vente d’un lot ne peut se faire qu’aux copropriétaires. Elles sont valables, si elles restent dans la destination de l’immeuble.

     

     · Formalisme de la cession des lots :

     

    - Mesures de publicité foncière : opérations immobilières soumises à la publicité foncière de fiat, tout acquéreur devient membre de la copropriété, du syndicat. Le règlement de la copropriété et l’état descriptif doivent être publier, sinon ils peuvent être contester par le nouvel acquéreur.

     

    - Le syndic doit être informé de toute vente.

     

    - Il faut aussi informer la vente aux organisations concernées (commune, par exemple). Le syndic à 15 jours pour faire opposition à la vente et au payement du prix au vendeur pour récupérer les charges sur le prix de la cession. En général, le syndic est préféré au banquier. A la demande du notaire, le syndic doit apporter un certain nombre d’informations à l’acquéreur comme le prix des charges qui n’ont pas été réglées, des charges qui n’ont pas encore été exécutée mais déjà voté par l’Assemblée Générale - dans ce cas, c’est le vendeur qui payera -, toutes les sommes du, le montant total des charges du lot.

     

    La loi Carrez oblige d’indiquer dans toutes mesures de vente, d’achat, dans tous contrats, la superficie du lot sous peine de nullité de l’acte. L’absence de mention  ou une erreur donne à l’acheteur une nullité invocable pendant un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Si la superficie indiquée est supérieure de 1/20 à la superficie réelle, il n’y a pas de hausse du prix mais si elle est inférieure de 1/20, l’acquéreur peu demander la diminution proportionnelle du prix dans l’année. Cette exigence est écartée pour les caves, les garages, les places de stationnement et les fractions de lots inférieures à 8 m². La superficie indiquée est celle des planchers déduction des marches et escaliers, des embrasures de portes et fenêtres, et les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

     

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    b. Droits et obligations par rapport aux parties privatives (= droit d’usage)

     

    Le droit d’usage est libre, chaque copropriétaire est libre chez lui sous réserve de respecter les obligations de voisinages, de ne pas nuire aux parties communes et de ne pas contrevenir au règlement de copropriété.

     

     Atteintes : · pour des travaux d’intérêt collectif (gaines, canalisations…), l’accès aux parties privatives peut être demandé minimum 8 jours avant et en cas de préjudice, une indemnisation pour le trouble ou pour la diminution de la valeur du lot, à charge de tous les copropriétaires ou les copropriétaires autorisés à faire les travaux.

     

                     · respect des obligations de voisinages (cf propriété individuelle).

     

                     · résultant du règlement de copropriété : on y trouve l’affectations des parties privatives si elles sont liés à la destination de l’immeuble. Exemple : interdire toute activité commerciale : clause d’habitation bourgeoise, interdire toutes activités odorantes, bruyantes. L’obligation de non concurrence est illégale. Clauses valables seulement dans les centres commerciaux. Activité commerciale autorisée par le règlement, pas besoin d’agrément de l’Assemblée Générale. On peut changer la destination des parties privatives (exemple : grenier en chambre, sous-sol en commerce) si ça reste conforme à la destination de l’immeuble.

     

     Travaux : l’autorisation est donnée par l’Assemblée Générale s’ils touchent les parties communes et il faut faire constater la conformité des travaux à l’Assemblée Générale et elle confirme l’accord du changement de destination.

     

     

     

    c. Rapport aux parties communes 

     

    · Droits des copropriétaires : pas possible de se prôner une partie commune, pas le droit de modifier les parties communes, d’y affecter des travaux sans autorisation de l’Assemblée Générale. Par contre, l’ensemble des copropriétaires peuvent céder une fraction des parties communes par décision en Assemblée Générale (décision à la majorité absolue si c’est une obligation réglementaire ou légale). Le cas le plus fréquent et l’alignement. Dans d’autre cas, l’unanimité (s’il y a changement de destination de l’immeuble). Exemple : place de retournement, loge de concierge dans un immeuble de grand standing.

     

    L’usage et la jouissance des parties communes sont partagés et à l’usage de la communauté. L’usage est fonction de l’agencement des parties communes (ascenseur, garage, voie d’accès…), on ne doit pas encombrer le passage (avec des objets personnels par exemple), mais on a le droit de l’utiliser. Ce principe ne s’applique pas aux parties communes à usage restrictif (si précisé dans le règlement), par exemple, place de parking avec n° de clé ou anneau…

     

    Les modalités de jouissance peuvent être modifiées, à la demande la majorité renforcée de l’article 26 : pour changer l’usage des parties communes, l’Assemblée Générale ne peut décider de modification sur les parties communes ayant une incidence sur les parties privatives (sauf unanimité des copropriétaires), par exemple, fermer l’accès de l’immeuble à certaines heures et certains jours…

     

    Les travaux ne doivent pas porter atteinte aux parties privatives et sont autorisés par l’Assemblée Générale. Si un copropriétaire utilise abusivement les parties communes, il peut être punit par soit une démolition et remettre les lieux en état, soit des dommages et intérêts, soit les deux à la fois.

     

     · La répartition des charges : obligation de contribuer aux charges communes

     

    Pour la répartition des charges, chaque copropriétaire doit payer et donne lieu à beaucoup de contentieux.

     

    La loi a prévu deux catégories de charges :

     

    - les charges spéciales, relatives au service collectif et éléments d’équipement commun. Elles sont réparties aux copropriétaires en fonction de leur utilité pour chacun des lots (ex : ascenseur, chauffage collectif, appareils de fourniture d’eau, climatisation, antennes, plantations, aménagements d’espaces de jeux…). Sont soumis au même régime, le remplacement des équipements – en prendre en compte l’utilité virtuelle de l’équipement – le revêtement des locaux. Un critère de répartition souvent utilisé est les tantièmes.

     

     - les charges générales de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble, sont réparties en fonctions des tantièmes. Toutes les charges ne correspondant pas à la même définition de service collectif ou d’équipement commun. Exemple : gros œuvre du hall d’entrée, correspond à l’entretien général et au gros œuvre de l’immeuble, les frais du concierge, les frais d’électricité, de nettoyage des parties communes, les frais de location de salle pour l’Assemblée Générale, les frais d’assurance, de justice. Il y a une incidence du règlement sur le mode de calcul des charges mais le règlement ne peut pas dispenser un copropriétaire de ne pas payer les charges.

     

     La répartition des charges n’est pas susceptible de modification sauf unanimité ou décision de justice, sauf si création de nouveaux locaux, divisions de lots, création de parties communes…

     

     · Recouvrement des charges : soit fond de roulement du syndicat puis compte en fin d’exercice, soit appel de fonds périodiques (tous les trimestres, on prend de l’argent en avance).

     

    Si on ne paye pas les charges, on a possibilité de remonter 10 ans en arrière pour le paiement.

     

     · Moyen de recouvrement : garantie de payement des charges, hypothèque légale pour vendre le lot et disposer de l’argent pour régler les charges, privilège mobilier sur les biens ou meubles garnissant les lieux (loyer du locataire également concerné), droit non soumis à publication au livre foncier. En cas de liquidation judiciaire ou de faillite personnelle en Alsace - Moselle, l’ensemble des copropriétaires couvre le manque.

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