• Les effets des suretés réelles immobilières

    LES EFFETS DES SURETÉS RÉELLES IMMOBILIÈRES 

      Parmi les différents garanties, qu’une banque peut prendre pour sûreté du remboursement d'un crédit, figurent les privilèges immobiliers et hypothèques. Ces sûretés réelles immobilières donnent au prêteur la possibilité de saisir le ou les biens affectés en garantie et de les faire vendre, ou de se les (faire) attribuer au cas où l'emprunteur n'honorerait pas les échéances du crédit qui lui a été consenti.

    Les différentes sûretés immobilières pour produire leurs pleins effets doivent avoir fait l'objet une publication à la conservation des hypothèques faute d'être inopposables aux tiers c'est à dire qu'elles seront peu utiles.
    L'intérêt de ces sûretés apparaît lors de leur déclenchement par le créancier. Elles produiront alors des effets tant à l'égard du constituant que des tiers.

     


    I : LES EFFETS DES SURETES REELLES IMMOBILIERES AVANT LEUR MISE EN ŒUVRE

     A) LES EFFETS DE L'ANTICHRESE



    Elle suppose la remise de l'immeuble au créancier ce qui, par définition, entraîne la dépossession du constituant.
    Pendant la période séparant la mise en possession du créancier et la restitution de l'immeuble le créancier bénéficie de la jouissance du bien aussi peut il percevoir les fruits produits par l'immeuble mais en contrepartie il doit imputer le montant de ces fruits sur les intérêts puis sur le capital de la dette
    Sur ce point il doit rendre des comptes sur la gestion de l'immeuble et l'utilisation de ces fruits.
    Contrepartie de son droit de jouissance il est tenu d'entretenir l'immeuble et de le restituer au constituant si la charge est trop lourde


    B) LES EFFETS DES PRIVILEGES ET HYPOTHEQUES


    L'avantage de ces sûretés est qu'elles entraînent peu de gêne au constituant tant qu'elles ne sont pas déclenchées.
    Pourtant le créancier hypothécaire ou privilégié conserve à l'égard du débiteur toutes les prérogatives d'un créancier : il peut assurer la conservation du patrimoine de son débiteur par l'action oblique, l'action paulienne et pourrait invoquer une déchéance du terme
    le constituant va conserver sur son immeuble toutes les prérogatives d'un propriétaire mais ce principe connaît des limites visant à empêcher qu'il ne soit porté atteinte à la sûreté.

     1. Le maintien des prérogatives du propriétaire

    En apparence le privilège ou hypothèque ne semble pas exister et notamment le pouvoir de disposition du constituant subsiste car le fait pour le constituant de céder son immeuble ne nuit pas au créancier qui bénéficie d'un droit de suite
    Puisqu'il peut vendre l'immeuble il pourra aussi constituer d'autres sûretés sur cet immeuble et d'autres droits réels. Toutefois pourrait il constituer une antichrèse puisque du fait du droit de rétention le créancier antichrésiste primerait le créancier hypothécaire ou privilégié ? On peut penser qu'il y aurait fraude à ses droits
    Puisqu'il a le pouvoir de disposer il a aussi ceux d'administration et d jouissance de l'immeuble.
    Il peut donc consommer tous les fruits produits, même de grande valeur. Cette solution se justifie par le caractère périodique de ces fruits
    Il peut aussi conclure des baux sur l'immeuble ca qui surprend car la conclusion de certains baux entame la valeur de l'immeuble. On justifie cette solution pour deux raisons : on ne peut empêcher une personne de tirer une utilité économique importante de la chose et il existe un système d publication de certains baux. S'ils sont publiés postérieurement à l'inscription hypothécaire ils seront inopposables aux créanciers antérieurs

     2. Les limites au maintien des prérogatives du propriétaire

    Le principe est que le propriétaire de l'immeuble ne peut au détriment des créanciers hypothécaires faire des actes matériels ou juridiques ayant pour conséquence de diminuer la valeur de cet immeuble.
    Le constituant a le droit de percevoir le loyers et plus largement les fruits de l'immeuble aussi le Code civil a craint qu'il ne les cède tous par avance à un tiers pour percevoir une importante somme d'argent alors qu'en cas de réalisation de la sûreté l'immeuble aurait une moindre valeur car l'acquéreur ne pourrait percevoir les fruits. Il ne peut donc céder par anticipation que 3 ans de loyers ou fermages
    Certaine aliénations sont aussi interdites au constituant comme l'aliénation des produits cède par avance tous ses loyer.
    Ici, ces différentes règles s'appliquent aussi aux immeubles par destination.

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    II : LES EFFETS A L'EGARD DU CONSTITUANT

    Au jour de l'échéance de la dette garantie, deux hypothèses peuvent se produire :
    - le débiteur a réglé l'intégralité de sa dette et il y a disparition de la sûreté
    - le débiteur n'a pas payé sa dette ou l'a partiellement payé : le créancier va mettre en œuvre sa sûreté par la procédure de saisie immobilière.
    Une fois l'immeuble vendu le créancier hypothécaire bénéficiera d'un droit de préférence sur les sommes provenant de cette aliénation. En cas de destruction de l'immeuble assuré le droit du créancier sera reporté sur l'indemnité d'assurance et en pratique l'assureur sera informé de l'existence de la sûreté pour éviter qu'il paie directement le débiteur

    Le vente de l'immeuble doit se faire selon la procédure de la saisie immobilière qui vont être toutefois infléchies en cas d'ouverture d'une procédures collectives contre le débiteur.
    Le principe de l'article L.621-40 du Code de Commerce interdit au créancier d'exercer une voie d'exécution à l'encontre des bien du débiteur
    Le problème qui s'est posé en la matière est que souvent des sûretés immobilières vont être prises sur des époux mariés sous un régime communautaire ou séparatiste qui peut être un bien commun ou un bien indivis.
    Il est évident que les créanciers des époux soumis à la procédure doivent en respecter les règles mais est-ce que les créanciers de l'époux in bonis qui ont une sûreté immobilière vont subir l'effet attractif de la procédure ? Pour cela la jurisprudence a dû résoudre une série de questions :
    - est-ce que les créanciers de l'époux in bonis peuvent saisir l'immeuble malgré l'ouverture de la procédure ? Ils ne le peuvent pas et perdent leur faculté d'action individuelle
    - à supposer que l'immeuble soit vendu au cours de la procédure, permet on aux créanciers de l'époux in bonis de percevoir une partie du prix de vente ?
    Pour la communauté la jurisprudence a indiqué que « la communauté répond des dettes de chacun des époux et pendant sa durée les droits de l'un ou de l'autre époux ne peuvent âtre individualisés sur tout ou partie des biens communs » aussi c'est la procédure collective qui va absorber n priorité le prix de vente et s'il y un reliquat il sera remis aux créanciers hypothécaires de l'époux in bonis. De toute façon il n'y a pas vraiment préjudice pour la communauté car au jour de la dissolution l'équilibre sera rétablit par le jeu des récompenses
    Pour l'indivision il n’y a pas de règles spécifiques du régime matrimonial. Dans ce cas l'hypothèque de l'époux in bonis va produire effet jusqu'à la quote-part de cette époux.
    - doivent-ils déclarer leur créance et la sûreté qui la grève à la procédure ? Il doivent la produire pour éventuellement profiter une distribution mais la sanction du défaut de production est qu'il ne pourront bénéficier une distribution et ne pourront exercer leurs droits que sur un éventuel excédent
    Il faut retenir de cette jurisprudence qui a donné lieu à un abondant contentieux est qu'il y a une attraction totale du droit des procédures collectives : interdiction des voies d'exécution, de prendre une nouvelle sûreté, nécessité de produire pour les créanciers de l'époux in bonis,, en cas de réalisation du bien variation des droits du créancier selon le régime matrimonial des époux


    III : LES EFFETS DES SURETES IMMOBILIERES A L'EGARD DES TIERS

    Les sûretés immobilières ont deux avantages pour le créancier qui résultent de l'idée qu'ils sont titulaire d'un droit réel accessoire :
    - le droit de préférence qui s'exerce dès qu'il y a vente de l'immeuble qui nécessite que plusieurs créanciers viennent demander le paiement d'une dette
    - le droit de suite en l'absence duquel ils perdraient leur sûreté dès lors qu'il y aurait aliénation de l'immeuble alors qu'en s présence il pourra le saisir en quelques mains qu'il se trouve pour le faire vendre
    En réalité ces 2 prérogatives ne se trouvent pas exactement sur le même plan : le droits de préférence st la fin de l'hypothèque et c'est pour être payé prioritairement que le créancier se fait consentir cette sûreté . Le droit de vente est plus un mayen permettant la conservation du droit de préférence en dépit une éventuelle aliénation


    A) LE DROIT DE PREFERENCE

    Le créancier cherche à obtenir un paiement préférentiel d'où l'ouverture de la procédure d'ordre qui aura pour conséquence de conduire à un classement des différents créanciers hypothécaires

    1. Les principes généraux de la procédure d'ordre

    Le but de cette procédure est qu'il est nécessaire de connaître les différentes créances garanties par un droit de préférence sur l'immeuble vendu.
    Le montant de la créance est fixé par l'inscription hypothécaire. Pour les intérêts qui ne sont pas fixés initialement l'article 2151 du Code civil prévoit que le créancier peut être colloqué pour seulement 3 année d'intérêts à compter du jour où l'inscription rend son effet c'est à dire celui où le droit du créancier est reporté sur le prix de l'immeuble grevé.
    Il peut aussi y avoir des créanciers à terme et on admet par interprétation d l'article 2184 du Code civil qu'il peut demander sa collocation actuelle et définitive comme si la créance était échues
    Pour les créances conditionnelles il faut faire une distinction :
    - condition résolutoire : le créancier peut se faire colloquer mais il devra fournir une action garantissant son éventuel remboursement en cas de réalisation de la condition
    - condition suspensive : le créancier en principe ne peut rien demander mais les autres doivent fournir caution pour qu'il soit colloqué en cas de survenance de la condition
    Si la créance est indéterminé, le créancier en peut obtenir une collocation immédiate car on devra l'évaluer et le créancier sera colloqué dans la limite de cette évaluation

    Une fois ceci fait on va classer le créanciers. La procédure d'ordre n'est pas d'ordre public et les parties pourraient conventionnellement convenir une répartition du prix à l'amiable; a défaut de cet accord il appartiendra au juge aux ordres de fixer le rang des différents créanciers.
    Il va distribuer des bordereaux de collocation tout d'abord au créancier de premier rang puis à celui de 2° rang jusqu'à épuisement du prix de l'immeuble.
    En cas de procédure de liquidation judiciaire il y a un infléchissement car le prix sera réparti par le liquidateur

     2. Le classement des créanciers munis de sûretés

    Normalement ces conflits entre titulaires de sûretés immobilières se règlent par leur degré d'opposabilité découlant de la publication. c'est la date d'inscription qui attribue le rang amis ce principe comporte des dérogations pour 3 raisons :
    - le privilège immobiliers spéciaux rétroagissent dans l'hypothèse où ils sont pris dans le délai légal, la même solution se retrouve ne cas d'hypothèque judiciaire conservatoire
    - l'inscription hypothécaire produit parfois des effets différés ex : hypothèque légale des époux pour la créance de participation qui ne prendra effet que lors de la dissolution
    - certains privilèges immobiliers ne sont pas soumis à la publicité ( privilèges généraux et depuis 1994 le privilège du syndicat des copropriétaires)

    a. Le conflit entre créanciers hypothécaires

    l'article 2134 du Code civil prévoit que le classement s'effectue en fonction des différentes dates d’inscription. Cet article s'applique pour les hypothèques grevant un même immeuble du chef d'un même propriétaire. Les hypothèques nées du chef du premier propriétaire sont toujours colloquées avant celles nées du chef du propriétaire suivent


    Des difficultés peuvent se poser :
    - des hypothèques sont inscrites le même jour : c'est celle dont le titre est le plus ancien qui l'emporte ce qui est illogique. Si les deux titres sont du même jour les créanciers viennent à égalité. Si l'un est requérant est dispensé de la présentation d'un titre ler rang de son inscription est réputé antérieur à celui de toute autre inscription faite le même jour
    - en cas de conflit entre un créancier bénéficiaire d'hypothèque sur plusieurs immeubles et d'un créancier avec une hypothèque inscrite plus récemment sur un seulement de ces immeubles le principe est que le créancier le plus ancien choisir l'ordre des poursuites mais cette règle peut aboutir à ce qu'un créancier en soit pas payé alors que l'ensemble des immeubles pouvait les désintéresser d'ou deux tempéraments : l'abus de droit et en cas d'ouverture d'ordre pour la distribution du prix le juge aux ordre fera une répartition plus équitable

    b. Les conflits entre créanciers hypothécaires et privilégiés


    En cas de conflit entre une hypothèque et un privilège général le privilège général l'emporte mais cette règle est atténuée par le fait que les privilèges généraux sont subsidiaires en ca que le créancier doit d'abord discuter les biens meubles du débiteur
    Sinon en cas de conflit entre une hypothèque et un privilège immobilier spécial est celui de la date de publication mais il résulte de l'article 2095 du Code civil que le créancier privilégié doit être préféré au créancier hypothécaire à condition qu'ils aient tous deux un débiteur identique et que le privilège est été inscrit dans le délai légal

    c. Les conflits entre privilèges


    Selon l'article 2105 du Code civil les privilèges généraux l'emportent sur les privilèges spéciaux mais il faut tenir compte du principe de subsidiarité des privilèges généraux.
    Pour les créanciers munis de privilèges immobiliers spéciaux le Code civil n'a pas prévu de classement et l'article 2096 du Code civil indique seulement que la préférence se règle par les différentes qualités des privilèges
    Si les privilèges en conflit sont de même nature, le principe posé par l'article 2103 est que «  s'il y a plusieurs ventes successives dont le prix est du en tout ou en partie le premier est préféré au second, le second au troisième ... » On a un ordre chronologique
    S 'ils ne sont pas de même nature la solution résulte parfois du Code civil ainsi l'article 2103-1 du Code civil fixe le rang du privilège du syndicat des copropriétaires.



    B) LE DROIT DE SUITE



    Il faut supposer que l'immeuble ait été transféré à un tiers et que le titre d'acquisition a été publié postérieurement à l'inscription de la sûreté
    Face aux créanciers hypothécaires le tiers détenteur est dans la même situation juridique que le débiteur avec les même droits et obligations
    Malgré tout le créancier a un droit contre une personne qui n'est pas tenue à la dette et il en résulte une conséquence importante en cas de procédures collectives : puisqu'il n'est pas créancier du tiers détenteur le créancier hypothécaire n'aura pas à déclarer sa créance en cas d'ouverture de procédure contre ce tiers

     1. Les cas d'ouverture d'un droit de suite


    a. Le tiers détenteur


    C'est une personne détenant un immeuble qui n'est pas tenu à la dette mais en répond à raison de ses droits sur l'immeuble
    On ne peut donc pas parler de droit de suite contre les ayant-cause universels du débiteur car ils prennent la place de leur auteur et donc subiront la saisie immobilière comme l'aurait subit le débiteur. De même n'est pas tiers le constituant de la sûreté
    Le personnes qui oint la qualité de tiers détenteur sont les ayant cause à titre particulier du débiteur

    b. Les actes de disposition


    Tous les actes de disposition consentis par le constituant assurent au créancier l faculté d'exercer un droit de suite à condition que cette aliénation lui soit opposable.
    A l'aliénation on assimile la constitution de droit réel susceptible d'être sais ou vendu aux enchères. Ce principe supporte des exceptions et certaines aliénation emportent extinction du droit des suite ex : immeubles par destination ou meubles par anticipation car ces aliénations s'analysent en des actes d'administration
    Certains aliénations entraînent par elle même purge et elles sont de 4 grande série :
    - expropriation pour cause d'utilité publique
    - vente sur saisie immobilière
    - vente en cas de liquidation judiciaire
    - cession judiciaire de l'entreprise quand le prix de cession a été intégralement versé

     2. La mise en œuvre du droit de suite

    Elle appartient à tous les créanciers inscrits, même à ceux dont le rang ne permet pas une collocation en rang utile.
    Elle suppose que la créance soit exigible et donc les tiers bénéficient des délais et subissent la déchéance du terme
    Le créancier doit commencer par adresser une sommation de payer au débiteur et s'il ne paie pas on adresse au tiers détenteur une sommation de payer ou de délaisser. La publication du commandement ne peut avoir lieu que 30 jours après la sommation ce qui permet au tiers de réfléchir sur la parti à prendre et d'opposer une exception au créancier

    a. Les exceptions opposables par le tiers détenteur


    Le tiers détenteur de l'immeuble peut opposer au créancier toutes les exceptions tirées du droit commun résultant de la créance garantie ou de la garantie elle-même mais il existe aussi une exception spécifique : l'exception de discussion de l'article 2170 du Code civil Selon cette disposition le tiers détenteur non personnellement obligé à la dette peut s'opposer à la vente du bien grevé « s'il est demeuré d'autres immeubles hypothéqués à la même dette dans la possession du principal obligé et d'en requérir la discussion préalable selon la forme réglée par le titre du cautionnement »

    b. Les différents partis


    Le tiers détenteur peut se laisser saisir selon le droit commun de la saisie immobilière

    Il peut payer le créanciers inscrits. Cette hypothèse est intéressante pour le tiers quand le prix de vent n'a pas été payé et qu'il est d'un montant supérieur aux inscriptions
    Le tiers peut toutefois avoir intérêts à payer certains créanciers même si les créances sont supérieures au prix d'acquisition car à partir du moment où le tiers va payer le créancier de premier rang il sera subrogé dans ses droits et deviendra lui même créancier hypothécaire de 1er rang contre lequel celui de 2 ème rang n'a pas intérêt à agir

    Il peut délaisser l'immeuble. Cela consiste dans l’abandon de la possession de l'immeuble ce qui permet au tiers de s’affranchir de son obligation hypothécaire.
    Les créanciers feront nommer un curateur à l'immeuble contre lequel s'exercera la procédure de saisie. Le nom du tiers n'apparaîtra pas à la procédure

    Il peut recourir à la procédure de purge qui consiste une bénéfice de la loi en vertu duquel le tiers offre aux créanciers inscrits le prix de l'immeuble ou s avaleur estimative ce qui arrêtera les poursuites des créanciers
    Toutes les créances, mêmes impayées, munies de sûretés immobilières vont disparaître
    Le tiers fait des offres de purge aux créanciers qui les acceptent ou les refusent. Dans ce cas l'immeuble st passé aux enchères publiques avec obligation pour celui qui a refusé l'offre de ce porte enchérisseur pour le prix proposé majoré d'1/10.

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