LES IMMEUBLES
L’article 552 al.1 du code civil précise que «la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous». Cet article pose le principe que le propriétaire exerce son droit non seulement sur le volume supérieur mais aussi sur celui inférieur de son terrain. Principe créé en 1804 qui avec le temps est devenu désuet : l’arrêt de la grotte Chauvet de février 2006 en est une bonne illustration.
1 – La surface
La délimitation de la surface d’un terrain connu par un titre de propriété peut concorder avec le cadastre mais le cadastre n’a la force que d’une simple présomption (pas de remise à jour).
Sur le terrain, la délimitation peut se matérialiser par la pose de bornes et placées sur la ligne séparative des terrains (opération juridique). Le bornage consiste en d’une double opération :
Fixer la ligne séparative
Poser les bornes.
Si le bornage n’a pas été fait, le propriétaire et son voisin peuvent y procéder. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage entre les deux propriétés à frais partagés. Si le voisin refuse, on peut choisir un juge d’instance par une action en bornage. Le juge est compétent seulement si le voisin refuse la matérialité du bornage. En revanche, si la contestation porte sur l’étendue de la propriété, il y a conflit sur le droit de propriété, c’est alors une action en revendication qui relève de la compétence du tribunal de grande instance.
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Dans certains endroits, l’eau peut-être une richesse très importante qui freine l’application de la règle : l’accessoire suit le principal. Les eaux qui passent sur la surface du propriétaire sont la propriété du propriétaire. Pourtant la règle ne s’applique pas toujours :
Les eaux pluviales peuvent être appropriées par propriétaire du fond sur lequel elles tombent.
Les sources appartiennent en principe au propriétaire du fond sur lequel elles jaillissent.
Les lacs et les étangs. Il existe une distinction majeure selon l’alimentation :
Alimentés par des eaux pluviales ou par la source : suivent le régime normal.
Alimentés par un cours d’eau : ils suivent le régime de ce cours d’eau. Il y a deux grandes catégories de cours d’eau selon le code de l’environnement :
Cours d’eau domaniaux : domaine public
Cours d’eau non domaniaux : trois règles principales
1.Chaque propriétaire riverain a la propriété du lit jusqu’à la ligne médiane tracée au milieu du cours d’eau.
2.Chaque propriétaire riverain a un droit d’usage sur les eaux qu’elle doit ensuite restituer en quantité et en qualité équivalente.
3.Les propriétaires riverains doivent respecter les limites légales et ou administratives.
2 – Le volume
Selon le droit romain, l’objet du droit de propriété n’a de limite ni en hauteur ni en surface. L’article 552 al.1 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». C’est une présomption simple et ce principe subit quelque tempérament.
a) La propriété du dessous
article 673 : le propriétaire peut couper les racines des arbres de son voisin qui dépassent sur son terrain.
article 552 : Restrictions de liberté
Ex : – fouilles archéologiques : domaine où beaucoup de limitations interviennent.
– mines : les droits sur les gisements miniers appartiennent à l’état et non au propriétaire du sous-sol.
– gisements pétroliers : même régime que les mines.
En revanche, la carrière a moins de restriction : les carrières d’ardoise, de calcaire, de sable sont différentes des mines qui contiennent des substances qui produisent de l’énergie. En principe, c’est le propriétaire du dessus qui exploite librement les carrières de son sous-sol. Sinon, l’autorité administrative peut donner le permis d’exploiter à un tiers.
b) la propriété du dessus
Selon l’article 552 al. 1 du code civil, le dessus est l’espace qui s’élève au-dessus de la surface. Le propriétaire a le droit de construire, de planter, … Il a aussi le droit de dissocier le dessus du reste de sa propriété : c’est le droit de superficie. Le bénéficiaire de ce droit va être propriétaire de tout ce qui dépasse du sol mais les causes d’utilité publique peuvent restreindre cet espace (ex : lignes électriques).
Le propriétaire peut aussi subir des contraintes d’urbanisme qui l’empêche de construire au-dessus d’une certaine hauteur.
Il y a aussi des contraintes liées au code de l’aviation civile : celui-ci donne le droit aux avions de circuler au-dessus de propriété privée.