• Les modalités d' acquisition de la propriété immobilière

     LES MODALITÉS D'ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE 

    SECTION 1: l' acquisition par convention

    §1: le principe de la liberté d' acquisition

    Au fond: la propriété s' acquiert et se transmet par succession, par donation et par l' effet des obligations

    La forme: le principe est celui du consensualisme mais celui-ci est limité par la pub foncière (acte authentique)

    §2: le principe de l' instantanéité du transfert

    La rencontre des consentements entraîne transfert de propriété, mais le transfert n' est opposable aux tiers qu' après publicité

    Pour les meubles la possession valant titre un second acquéreur de bonne foi et effectivement possesseur sera propriétaire.

     

    SECTION 2: l' acquisition par possession

    La possession prolongée (usucapion ou prescription acquisitive) est un mode d' acquisition. Si le possesseur est proprio la possession le conforte dans ses droits et s' il n' est pas propriétaire (voleur ou le vendeur n' était pas proprio) la possession prolongée peut le lui faire devenir.

    Ce mode d' acquisition se justifie économiquement (sanction des proprio négligeants) et socialement (régularisation d' une situation de fait)

    §1: les conditions de la prescription acquisitive

    A/ la qualité de la possession

    La possession doit être caractérisée (corpus et animus) et ne doit pas être viciée

    Les actes de tolérance (acte accomplis sur le fond d' autrui en vertu de la permission du proprio) ne st pas constitutifs de possession

    B/ la durée de la possession

        1. la durée du délais de prescription

    30 ans: il faut que pendant cette période la possession ait été effective et exempte de vices.

    2265: lorsque le possesseur est muni d' un juste titre et qu' il est de bonne foi, la prescription est ramenée à 10 ans (attention lorsque le véritable proprio n' est pas domicilié dans le ressort de la CA ou est située l' I , le délai est de 20 ans).

    "juste titre" = acte juridique qui aurait transféré la propriété si il avait été rendu par le véritable proprio (un acte déclaratif ou descriptif n' est pas un juste titre).

    "bonne foi" = croyance du possesseur que son titre lui a fait acquérir le droit réel (la bonne foi est présumée)

    Cass 2001: les juges du fond sont tenus de vérifier que le vendeur n' était pas le vrai propriétaire avant de faire application de 2265.

          2. le régime juridique des délais

    Il est le même quelque soit la durée (30, 20, 10 ans)

    Point de départ = entrée en jouissancedu possesseur

    Causes d' interruption: lorsque l' on constate un vice et qu' il y est mis fin le délais repart de zéro. L' interruption peut être naturelle (1 an sans possession; abandon de la chose; reprise de la chose par un tiers) ou civile (reconnaissance des droit du proprio par le possesseur; revendication du bien par le proprio).

    Cass 2002: l' action en justice interrompt le délais que si elle revendique la propriété donc une action en bornage n' interrompt pas le délais.

    Causes de suspension: la suspension évite de recommencer de zéro, elle peut être légale (mineur non émancipé, majeur sous tutelle ou entre époux) ou liée a laforce majeur (guerre, inondation,…)

    §2: les effets de la prescription acquisitive

    A/ l' invocation de la prescription

    Même lorsque les conditions de la possession st réunies l' acquisition n' est pas automatique. Seul le possesseur peut l' invoquer devant le juge lorsqu' il se trouve défendeur dans une action en revendication

    Lorsque les condition st réunies le possesseur n' acquiert pas un droit de propriété sur la chose mais seulement le droit de se prévaloir de la prescription acquisitive

    B/ l' acquisition rétroactive

    La prescription crée au profit du possesseur un titre nouveau et inattaquable. Ce titre remonte rétroactivement au jour où la possession a commencée. Si pendant le délais de prescription un droit réel est né du chef du propriétaire et non du possesseur, ce droit ne sera pas opposable au propriétaire usucapé (ex: un créancier du propriétaire a acquis contre lui une hypothèque légale, ce droit ne sera pas opposable au propriétaire usucapé). A l' inverse, si durant le délais de prescription des droit réels sont consentis sur l' immeuble par le possesseur, ils seront rétroactivement validés.

     

    SECTION 3: l' acquisition par accession

    §1: l' accession statique

    A/ la propriété du dessus

    Le propriétaire bénéficie de toutes les plantations (même celles d' un tiers), il peut protester contre toute atteinte même si le préjudice n' est que futur et il est présumé propriétaire des constructions édifiées sur son terrain.

    Cass 2002: lorsque l' application stricte des règles de l' accession est impossible les juges du fond peuvent y déroger (espèce = 2 époux qui se séparent et qui avaient construit une maison sur deux parcelles appartenant respectivement à l' un et à l' autre des époux).

    De plus, le propriétaire peut céder à un tiers le volume au dessus de son fond.

    Limites légales: les avions, les poteaux et les fils électriques

    B/ la propriété au dessous

    Le propriétaire du sol devient celui du sous sol et de tout ce qu' il contient. Il peut également céder son droit à un tiers.

    Limites légales: il partage le droit de fouille avec le préfet de région et l' administration et pour les mines, elles appartiennent à l' Etat.

    C/ la propriété des eaux

    Les eaux de pluie: même s' il est admis que personne n' en est propriétaire, celui qui détient le fond sur lequel elles tombent peut les retenir.

    Les eaux de source: elles appartiennent au propriétaire du fond sur lequel elles jaillissent. Cependant les droits du propriétaire sont limités si ces eaux alimentent une agglomération ou si il s' agit d' une source d' eau minérale.

    Les lacs et les étangs: si ils sont salés ils entrent dans le domaine public à défaut ils s' agit d' un bien privé.

    Les cours d' eau: les cours domaniaux (navigables) sont dans le domaine public et les non domaniaux sont privés au niveau du lit.

    §2: l' accession dynamique

     la propriété donne droit sur tout ce qu' elle produit et sur ce qui s' uni naturellement ou artificiellement à la chose.

    A/ l' accession par production

    Le propriétaire a droit aux fruits et aux produits de la chose.

    B/ l' accession par incorporation

    L' accession naturelle: l' union entre le fond et le meuble se fait naturellement

    L' accession artificielle: elle résulte de la volonté de l' homme (construction, plantation,…)

    : présomption de propriété des matériaux qui servent à la construction et présomption de propriété du sol quand une personne fait une construction sur un fond.

        1. construction faite avec des matériaux d' autrui

    554: le propriétaire des matériaux perd leur propriété définitivement car ils deviennent la propriété du propriétaire du fond (même en cas de mauvaise foi du propriétaire du fond). Cependant, le propriétaire des matériaux s' il est de bonne foi pourra obtenir une indemnisation.

      2. construction faite sur le terrain d' autrui

    - si le constructeur est de mauvaise foi le propriétaire du fond pourra demander de conserver le bien en échange d' une indemnité ou il pourra exiger la destruction aux frais du constructeur et obtenir éventuellement des dommages et intérêts.

             - si le constructeur est de bonne foi le propriétaire du fond est tenu de conserver la construction moyennant une indemnité au profit du constructeur (coût des matériaux ou équivalant de la plus value entraînée)

    555s' applique aux constructions (pas aux améliorations) et aux tiers ayant aucun droit sur le fond (sauf locataire)

    Cass 2002: le bailleur acquiert directement la propriété des constructions faites par le locataire et pas à la fin du bail.

    Cass 2001: 555 ne peut trouver application en cas d' empiétement car le propriétaire du fond violé n' a aucun intérêt au maintien de l' édifice.

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