• Les obligations du bailleur

    Les obligations du bailleur 

                C’est un contrat synallagmatique compte tenu des obligations qui pèsent sur la bailleur et le locataire.Nous évoquerons ici les obligations du propriétaire (c'est à dire le bailleur) d'un bail d'habitation qui sont nombreuses :

    - Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un logement décent, donc un logement en bon état d’usage et de réparations et des équipements en bon état de fonctionnement.
    . Le logement décent, aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum.
    . La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin-cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un WC séparé.
    . L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un water-closet extérieur au logement à condition que ce water-closet soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
    . Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d’instance.
    - Le propriétaire doit assurer à son locataire une jouissance paisible et le garantir de son propre fait mais aussi contre celui des tiers. Il ne doit pas avoir en sa possession un double des clés, ni pénétrer dans les lieux sans l’accord préalable du locataire.
    - Le propriétaire est tenu des réparations autres que locatives, comme le remplacement du chauffe-eau et d’entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu au contrat.

    Les obligations du bailleur d'un bail d'habitation

                A/ Obligation de délivrance

                La définition est la même que dans le vente « mise à la disposition d’autrui » mais ici c’est une mise à disposition pour que le locataire puisse utiliser la chose.

    Etendue de cette obligation : mettre la chose à la disposition du locataire + les accessoires matériels c’est-à-dire les élément qui permettent d’exploiter la chose + les accessoires juridiques qui sont les moyens de protection de l’exploitant pendant l’exploitation.        

    La chose délivrée doit être en bon état c’est-à-dire que le bailleur doit avoir effectué les réparations nécessaires pour que le locataire puisse jouir de la chose ; par conséquent, une clause mettant à la charge du locataire ces réparations est en principe nulle parce que le bailleur échappe à une obligation d’OP. Civ. 3ème 1/06/2005 n° 04-12200.

    Comment s’applique cette obligation de délivrance ?  

    Elle dépend de la chose louée, par exemple, dans le bail d’habitation, la délivrance consiste pour le bailleur à mettre à la disposition du locataire, des équipements qui fonctionnent, un logement décent c’est-à-dire un logement qui respecte les normes de confort et d’habitabilité définies par la loi. Article 6 de la loi de 89 modifié avec l’intervention de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13/12/2000 décret d’application 30/01/2002, il ressort de ces textes que le logement décent doit présenter les garanties et les caractéristiques fixées par ces dispositions concernant la sécurité physique et sanitaire des éléments d’équipement, de confort ; le nombre et la dimension des pièces selon le nombre d’habitants. Ce sont ces textes qui ont amené la jurisprudence a considéré que, n’est pas un logement décent, une chambre de bonne sans chauffage, sans arrivée d’eau potable, pas d’évacuation des eaux ménagères, pas de cuisine Civ. 3ème, 15/12/2004 n° 02-20614.

    Exigences excessives retenues par la JP, c’est ainsi que le bailleur n’est pas obligé, sur le fondement de l’obligation de délivrance, de satisfaire les besoins du locataire concernant sa pratique religieuse sauf s’il s’est engagé spécialement dans ce sens. La CC a décidé ainsi à propos d’un locataire de confession israélite qui invoquait cette obligation de délivrance pour dire que le bailleur devait installer un digicode devant lui servir pour la pratique de sa religion Civ. 3ème, 18/12/2002 n° 262 dans les bulletins.

    Les travaux à effectuer à la délivrance de la chose : article 6 paragraphe A de la loi de 89 en matière de bail d’habitation, cette disposition admet une clause expresse mettant à la charge du locataire des travaux mais elle doit comporter les modalités d’imputation sur les loyers de façon que le bailleur ne se décharge pas d’une de ses obligations sur le locataire.

    B/ L’obligation d’entretien 

                Alinéa 2 de l’article 1719 du Code Civil, cette obligation se distingue de la réparation qui est liée à la délivrance car l’obligation d’entretien est indispensable pour que le locataire jouisse de la chose pendant le bail. Elle cours pendant la durée de bail, chaque fois que l’entretien incombant au bailleur (pour le locataire, on parle de charges locatives) devient nécessaire, il doit la réaliser ; a qui incombe les réparations ?

                La jurisprudence décide que le bailleur assure les grosses réparations (mur, toit, local…), cette charge ne peut pas être confiée par le bailleur au locataire. En cas de conflit entre les deux parties, ce sont les juges qui déterminent le débiteur des réparations mais si la chose est détruite, le bailleur est libéré notamment en cas de force majeur. Le bailleur qui n’exécute pas son obligation, s’expose à des réparations d’une somme incroyable ; le locataire peut agir en exécution forcée, et peut aussi obtenir l’exécution par un tiers mais au frais du bailleur   -->  mise en demeure préalable et saisine du juge pour détermination du tiers, par conséquent, le locataire qui décide de faire lui-même les réparations ou fait appel à un tiers sans recours au juge   -->  non remboursement. Civ. 3ème, 11/01/2006 n° 04-20142, cette décision énonce 2 conditions de remboursement des frais engagés par le locataire :

    -          la mise en demeure du bailleur d’effectuer les travaux ;

    -          l’autorisation judiciaire.

    A défaut de satisfaire ces deux conditions, le locataire n’obtient aucun remboursement ; le locataire peut aussi engager la responsabilité du bailleur s’il a subi un préjudice consécutif au défaut de réparation.

                La pratique est de suspendre le paiement des loyers   -->  inexécution de ses obligations.

                Le risque de responsabilité du bailleur à l’égard des tiers qui subiraient un préjudice parce qu’il n’a pas effectué son obligation   -->  application d’une décision de l’AP 6/10/2006 Dalloz 2006 p : 2825, JCP éd. Générale 2006 2ème partie, qui a posé le principe général suivant : « le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors qu’il lui a causé un dommage ».

    C/ Obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire

                Article 1719 3ème du Code Civil, c’est une obligation essentielle au bail car assurer la jouissance paisible est synonyme de ne pas troubler le locataire, c’est l’obligation d’éviter tout comportement susceptible de perturber la jouissance du locataire par exemple en changeant la forme des lieux, en entrant dans le local sans y avoir été invité, y amener des gens pour leur faire visiter… Cette obligation s’applique au principal et aux accessoires, elle vise même de simple négligence du bailleur si elles sont de nature à troubler le locataire.

    D/ Obligation de garantie

                Obligation qui se rapproche de celle de la vente, article 1721 du Code Civil mais il ne concerne que la garantie des vices, il faut y ajouter la garantie d’éviction régie par l’article 1725 du Code Civil.

                            1) La garantie des vices

                Article 1721 du Code Civil : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ». Ce texte est différent de celui sur le vice en matière de vente, la différence réside en ce que dans la vente on parle de vice caché alors qu’ici il n’est pas fait référence aux vices cachés.

                Le régime de ce vice semble être plus souple que dans la vente car ci dans les 2 cas il s’agit du défaut de la chose qui en empêche l’usage, en matière de bail, les deux conditions sont suffisantes, le vice caché n’est pas requis. Le bailleur doit garantie même s’il n’avait pas connu ce vice.

                On peut aussi se demander s’il faut que ce soit des vices antérieurs au bail ?

                On en conclu que le bailleur est tenu des vices quelque soit le moment de leur apparition donc même s’ils apparaissent en cours de bail, la garantie est donc permanente car le bail est à exécution successive à contrario de la vente.

                Il faut cependant que le défaut constitue un obstacle à la jouissance par le locataire, le locataire peut faire résilier le bail ou obtenir la réduction du loyer et dans tous les cas, son préjudice pourra être réparé sauf exonération du bailleur en cas de force majeure.

                            2) La garantie d’éviction

                Là aussi on peut la comparer avec la garantie d’éviction de la vente, 2 garanties :

             Garantie du fait personnel (de droit ou de fait), le bailleur est garant de son fait personnel, c’est pour cela qu’il ne doit pas faire des interventions sur la chose sauf s’il s’agit de réparation urgente, le locataire est tenu de supporter la gène même si cela entraîne l’indisponibilité d’une partie de la chose. Mais si les travaux vont au delà de 40 jours, il peut obtenir une diminution des loyers ou faire résilier le contrat.

             Garantie du fait d’un tiers : article 1725 du Code Civil : « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la choses louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». Implicitement, il rend le bailleur des troubles de droit des tiers donc en présence d’acte ou de comportement des tiers, il faut s’interroger sur leur qualification juridique. Si trouble de fait   -->  bailleur pas tenu, trouble de droit   -->  bailleur pas tenu. Ces principes soulèvent des difficultés de mise en application et le problème est celui de la définition de la notion de tiers : normalement personne qui n’a pas participé au contrat de bail mais la jurisprudence définit le tiers autrement.

    Titre du tiers par rapport au bailleur 

    Tiers au sens de l’article 1725 tel qu’interprété par la jurisprudence ? 

    Le bailleur est-il garant ou non ? 

    Copropriétaire

    Oui

    Trouble de droit

    Colocataire

    Non

     

    Concierge du bailleur

    Non (Civ. 3ème 20/04/2005 n° 03-18390)

     

    Clients du locataire

    Non (Civ. 3ème 22/10/2003 n° 01-17183)

     

                Avec la loi du 19/05/1998 sur le produits défectueux, le loueur peut être tenu sur le fondement de ce texte lorsque les conditions sont réunies (défaillance de la chose ayant entraîné préjudice à autrui)   -->  responsabilité délictuelle.

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