• Les obligations du locataire

    Les obligations du locataire

      Le bail d’habitation, comme tout contrat, crée des obligations à l’égard des deux parties : le locataire et le bailleur.         

      Article 1728 du Code Civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1º D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2º De payer le prix du bail aux termes convenus ».

    Le locataire, dans le cadre d'un bail d'habitation, est tenu de payer le loyer et les charges.
    . Il doit user paisiblement des lieux «en bon père de famille», c’est-à-dire raisonnablement. Il doit assurer l’entretien des lieux et procéder aux petites réparations qui s’imposent (c’est le cas d’un robinet qui fuit).
    . Il doit permettre l’exécution des travaux d’amélioration en facilitant l’accès des lieux.

    A/ Obligation relative à l’usage de la chose

    Le locataire est-il obligé d’utiliser la chose ? 

    La réponse dépend de l’objet du bail car en fonction de la nature de l’objet, l’exploitation par le locataire peut constituer une condition de survie des droits des titulaires de la chose ; s’il en est ainsi, le locataire doit alors exploiter la chose parce que le défaut d’exploitation créer un risque relativement à la chose elle-même qui peut périr ou perdre sa valeur. Exemple : le FDC, le locataire doit l’exploiter sinon le fonds perd de sa valeur, il en est de même en matière de brevet, le licencier doit exploiter le brevet parce que la non-exploitation peut conduire à l’attribution d’une licence obligatoire à autrui et donc contre la volonté du breveté. Dans tous ces cas, la non-exploitation peut être sanctionné par la résiliation ou le non renouvellement du contrat à condition que le bailleur soit mis en demeure d’abord.

    Comportement du locataire : l’article 1728 du Code Civil énonce qu’il doit user de la chose en bon père de famille.

    Le locataire ne doit pas commettre d’abus dans l’utilisation de la chose, la jurisprudence sanctionne un certain nombre d’acte et de comportement qu’elle qualifie comme étant abusif exemple : le tapage nocturne, la débauche dans le local loué ; une décision a condamné la polygamie avec 3 femmes et 12 enfants, l’hébergement d’animaux dangereux ou en tout cas l’utilisation en violation d’une clause spécifique du contrat. Interdiction pour le locataire de changer la destination de la chose, en tout cas à respecter la destination conventionnelle.

    Dans le contrat de bail à usage d’habitation figure une clause « d’habitation bourgeoise » qui est une clause indiquant que le local sert uniquement d’habitation. Cette clause exclue tout autre usage comme par exemple l’usage professionnel ou l’usage commercial sauf à faire valoir une disposition légale spécifique. Article L 123-11-1 du Code de Commerce autorise l’installation du siège social d’une société au domicile du représentant légal de la personne morale malgré une clause contractuelle contraire. La durée ne peut pas excéder 5 ans…

    Le respect de la destination oblige aussi le locataire à ne pas modifier la substance de la chose, c’est pourquoi il ne doit pas supprimer, élargir, percer la chose ou la transformer sans autorisation expresse préalable du bailleur. Civ. 3ème 31/10/2006 n° 05-10553 rendu à propos du bail à usage d’habitation (loi de 89).

    L’obligation de respecter la destination de la chose pose des problèmes pour les commerçants car cela les confinent dans une activité précise indépendamment des circonstances articles L 145 à 147 du Code de Commerce organisent la déspécialisation (changement dans l’activité exercée dans le local loué). Ces textes organisent la déspécialisation partielle (adjoindre une activité connexe ou complémentaire) et la déspécialisation totale.

    Le locataire qui ne respecte pas la destination des lieux, s’expose à la résiliation du bail + application de la théorie de l’accession qui permet ici au bailleur d’exiger la remise en l’état des lieux ou e se prévaloir de l’article 555 du Code Civil ; quelque soit la solution   -->  réclamation possible de Dommages et Intérêts par le bailleur.

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    B/ Obligation de payer le prix

    Le prix est le loyer, payer le loyer selon les modalités du contrat et contre une quittance délivrée par le bailleur à la demande du locataire, c’est une obligation essentielle pour le locataire. Il lui est interdit de la suspendre lorsque le bailleur n’exécute pas ses obligations, le bailleur prend souvent des garanties de paiement des loyers à la souscription du bail :

    -       Dépôt de garantie dont le régime est fixé par la loi de 89 : somme versée par le locataire et destinée à couvrir les sommes qu’il devrait au bailleur en fin de bail, le montant est de 2 mois de loyer s’il s’agit de loyer mensuel sinon il n’y a pas de dépôt de garantie. A la fin du bail, cette somme est restituée au locataire en tenant compte des dettes du locataire, la restitution devant intervenir dans les 2 mois de la restitution des clés. Passé les 2 mois, le bailleur doit la somme + intérêts légaux ; 

    -       Cautionnement d’une personne ;

    -         La clause résolutoire de plein droit : clause qui prévoit la résiliation automatique en cas d’inexécution de son obligation pas le locataire, on en trouve dans le bail commercial et le bail d’habitation. Chacun des régimes spécifiques encadre cette clause résolutoire de plein droit exemple : la loi de 89 a fixé les cas dans lesquels cette clause peut être prévue (non paiement des loyers, défaut de souscription de l’assurance) en dehors des cas légaux, la clause n’est pas valable et même en cas d’inexécution, la clause ne produit pas ses effets de plein droit car elle signifierait qu’aussitôt la résiliation réalisée, il y aurait anéantissement du contrat et le juge n’interviendrait que pour constater les effets de la clause. La loi de 89 a voulu protéger le locataire en évitant cet effet automatique raison pour laquelle le bailleur est obligé d’adresser un commandement de payer et d’attendre la réaction du locataire dans le délai légal (2 mois), dans ce délai le locataire a plusieurs possibilités : demander un délai de grâce au juge, demande d’aide aux organismes sociaux… S’il ne réagit pas, le bailleur peut revenir devant le juge et faire constater la résiliation du bail   -->  difficile de parvenir à cette situation parce que le locataire peut saisir la commission de surendettement à la BDF.

     

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