• Les servitudes : définition, caractère, classification

    Les servitudes 

    En droit, une servitude est une charge imposée à un immeuble, bâti ou non bâti (le fonds servant), au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct (le fonds dominant).

    Article 637 du Code Civil - C’est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

    C’est également un droit réel démembré de la propriétaire. Ce droit réel démembré immobilier est opposable à tous.

    La servitude bien affecter un fond au service d’un autre fond de manière perpétuelle ; il vient se poser en opposition de l’usufruit, qui lui est constitué au profit d’une seule personne et il est nécessairement temporaire.

    Section 1 : Notion de servitude 

    §1 : Les éléments constitutifs de la servitude 

    A) Nécessité de deux ou plusieurs fonds 

    La servitude est établie entre deux fonds, elle grève un bien immeuble et elle ne peut profiter qu’à un autre immeuble.

    Dès lors que la servitude suppose des actes matériels d’usage, elle ne peut porter que sur des immeubles par nature ; ce qui veut dire, à contrario que des immeubles par destination ou par l’objet auquel il s’applique ne peut pas donner lieu à une servitude.

    Il faut nécessairement qu’il y ait deux fonds différents : un fonds servant et un fonds dominant. Si tel n’est pas le cas, on ne peut pas retenir la qualification de servitude, en dehors de quelques exceptions concernant les servitudes d’utilité publique. ---> Civ 1ère, 9 juin 1959.

    Il se peut qu’il y ait plusieurs fonds servants pour un fonds dominant ou inverse.

    B) Des propriétaires distincts 

    Article 637. Les deux fonds appartiennent nécessairement à des propriétaires différents, puisqu’il ne peut pas y avoir de servitude entre deux biens immeubles matériellement distincts si ces deux biens immeubles appartiennent au même propriétaire ---> Chambre des Requêtes, 23 mars 1908.

    C. Affectation d’un fonds à un autre 

    La servitude est affectée à un fonds servant au profit d’un fonds dominant. Dans la définition donnée à l’article 637, elle apparait comme une charge imposée à un fonds servant pour l’usage et l’utilité du fonds dominant.

    1)   Charge imposée à un fonds servant 

    La charge est imposée à un fonds, à un héritage, et non point à une personne.

    Cela se traduit par plusieurs conséquences pour le propriétaire du fonds servant :

     --  Il va devoir réduire ses droits sur la chose pour en transférer certaines prérogatives au propriétaire du fonds dominant. Exemple : la servitude de passage.

     --  Il ne peut accorder de droit que sur son propre fonds ; ce qui veut dire qu’une servitude ne peut en aucun cas conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui. ---> Civ 3ème, 27 juin 2001

     --  Il ne peut pas constituer un droit qui lui interdirait toute jouissance de sa propriété ---> Civ 3ème, 24 mai 2000 ---> Civ 3ème, 19 juin 2002

    2)    Utilité pour le fonds dominant 

    La servitude doit profiter au fonds et non pas à la personne.

    Cette utilité est donc réelle, et non pas personnelle.

    La jurisprudence a refusé de qualifier de servitude un droit de chasse. ---> Civ 3ème, 22 juin 1976

    Cette exigence se présente avec des variantes selon la nature de la servitude. Ainsi, les servitudes légales auront pour objet l’utilité publique ou l’utilité des particuliers. Article 649 du Code Civil. Il y a là une dérogation aux principes régissant les servitudes ; car l’exigence d’un fonds servant et d’un fonds dominant n’est pas essentielle à l’existence d’une servitude créée par la loi. ---> Civ 1ère, 30 avril 1963 et ---> Civ 3ème, 11 décembre 1970

    « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leur propriété ou en faveur de leur propriété telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement pour un fonds » Article 686 du Code Civil.

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    §2 : Caractère de la servitude 

    A) Caractère réel et immobilier 

    La servitude est un droit réel.

    A la différence de l’usufruit ou de la propriété, la servitude porte uniquement sur des droits immobiliers. Elle ne peut donc venir que grever un bien immeuble.

    Le fait qu’il s’agisse d’un droit réel se traduit par une opposabilité au tiers, mais aussi aux ayants causes à titre particulier du fonds servant.

    La servitude doit en principe faire l’objet d’une publicité foncière pour être opposable au tiers, à l’exception des servitudes légales.

    B. Caractère accessoire 

    La servitude est un accessoire indissociable du fonds dominant ; ce qui veut dire que la servitude ne peut être cédée, saisie, hypothéquée, indépendamment du fonds dominant.

    Elle est transmise directement avec le fond dominant.

    C. Caractère perpétuel 

    A l’instar de la propriété, la servitude a une vocation perpétuelle ; cela étant, ce caractère perpétuel connait certains tempéraments.

     --  Il est possible de créer des servitudes temporelles. La convention établissant la servitude prévoit un terme.

     --  Il est prévu que la servitude s’éteint par le non usage trentenaire Article 706 du Code civil. Exemple avec la servitude imposant au fonds servant de ne pas construire « non ad dificondi » ---> Civ 3ème 11 décembre 1996 et 27 février 2002

    D. Caractère indivisible 

    Article 700 709 et 710 du Code Civil.

    La servitude porte sur l’ensemble du fonds servant et profite à l’ensemble du fonds dominant. Par conséquence, si un des deux fonds vient à être divisé, la servitude continuera à profiter à toutes les parties du fond dominant divisé.

    L’indivisibilité de la servitude ne peut pas avoir pour conséquence de faire supporter la servitude par voie d’extinction à des fonds que le propriétaire du fonds servant aurait ultérieurement réunis. ---> Civ 1ère, 29 mai 1963

    Le fonds potentiellement servant est un bien indivis, l’établissement d’une servitude sur ce bien suppose le consentement de tous les indivisaires.

    Section 2 : Classification des servitudes 

    Les servitudes sont nombreuses ; car beaucoup découlent du règlement de l’urbanisme.

    §1 : Classification selon leur source 

    A) Constitution naturelle 

    Les servitudes qui découlent de la situation des lieux sont prévues aux articles 640 à 648 du Code Civil. Elles sont aussi appelées servitude naturelle.

    Exemple : servitude d’écoulement des eaux.

    B.   Constitution par autorité de la loi 

    Ce sont des servitudes légales Article 649 à 685-1 du Code Civil.

    1)   Servitude d’utilité publique

    Elles sont nombreuses, car leur augmentation est liée à une urbanisation croissante.

    2)   Servitude d’utilité privée

    Elles sont relativement peu nombreuses et stables. Elles sont définies par le du Code Civil.

    Exemple : servitude de passage pour cause d’enclave (Article 682 et suivants du Code Civil)

    C.   Constitution conventionnelle 

    Ce sont des servitudes établies par le fait de l’homme (Article 686 à 710 du Code Civil.)

    C’est une catégorie ouverte. Ces servitudes sont diverses et demeurent du droit commun des servitudes.

    D. Constitution par le juge 

    Ces servitudes sont ignorées du Code Civil. Elles peuvent être créées par le juge et ont été permises par un décret du 4 décembre 1958 => L. 481 et suivants Code de l’URBANISME.

    Le juge peut créer des servitudes de cour commune. Le juge oblige le propriétaire du fonds grevé de ne pas bâtir sur son terrain, ou de ne pas dépasser une certaine hauteur.

    Ainsi, un propriétaire privé ne pourra pas paralyser la réalisation d’un ensemble immobilier.

    §2 : Classification des servitudes selon leur mode d’exercice 

    Aux termes de l’article 637 du Code Civil : « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

    Le terme « héritage » constitue ici un archaïsme et doit en réalité être compris comme visant la notion d’« immeuble ».

    Ainsi, une servitude est en définitive une charge pesant sur un immeuble, appelé « fonds servant », au profit d’un autre immeuble, appelé « fonds dominant », appartenant à un propriétaire distinct.

    Les avantages dont bénéficie le fonds dominant ont pour contrepartie nécessaire une « gêne » pour le fonds servant.

    En assujettissant le fonds servant, la servitude en réduit les attributs.

    Ainsi, du point de vue du fonds servant,  il est généralement dit que «la propriété est écornée » (F. Terré, Ph. Simler, Les biens, Paris : Dalloz).

    En pratique, il est classique d’opposer plusieurs catégories de servitude, et notamment :

    - Les servitudes continues et discontinues d’une part ;

    - Les servitudes apparentes et non apparentes d’autre part.

    Ces deux catégories de servitude seront brièvement présentées ci-après.

    Distinction entre servitudes continues et servitudes discontinues 

    Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

    Il s’agit notamment des servitudes de vue.

    Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées.

    A titre d’exemple, on peut ici citer le droit de passage et le droit de puisage.

    Distinction entre servitudes apparentes et non apparentes 

    Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels une porte, une fenêtre ou un aqueduc.

    Les servitudes non apparentes sont celles qui ne présentent pas de signe extérieur d’existence.

    Il en va ainsi par exemple d’une servitude se traduisant par une prohibition de bâtir sur un fonds.

    Dans la pratique, les différentes catégories de servitude se combinent.

     

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