• Les servitudes : définition, constitution, extinction

    Les servitudes : définition, constitution, classification, extinction

     

    • Les servitudes sont définies à l’article 637 du Code Civil : “ une servitude est une charge ... imposée sur un héritage ... (immeuble bâti ou non bâti) pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.
    • La servitude est donc une charge pour l’immeuble quelle frappe (le fond servant) et un avantage pour l’immeuble qui en bénéficie (le fond dominant). Ce sont des contraintes imposées à une propriété. Ce sont des charges imposées à un héritage pour l'usage et l'utilité d'un fond appartenant à une autre personne.

     

    Exemple de servitude : Une servitude de passage. Le propriétaire de la maison est appelé le fond dominant et le passant est appelé le fond servant. 

     

    On peut distinguer : 

     

    • 1.    Les servitudes continués ne nécessitant pas un fait de l'homme et les servitudes discontinues nécessitant un fait de l'homme.
    • 2.    Les servitudes apparentes visible à l'oeil nu et les servitudes non apparentes qui ne se voit pas. 

     

    Enfin, une servitude continue et apparente peut s'acquérir par prescription acquisitive.

     

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     Section 1 – Définition et classification.

    > article 543 : on peut avoir sur les bien, à défaut d'un droit de propriété « un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers ».
    > Service foncier : les servitudes qui a elles seules font l'objet du titre 4 du livre 2 du Code civil et qui occupent les articles 637 a 710 « des servitudes ou services fonciers »
    > C'est un droit réel, qui établit entre deux immeubles un rapport juridique de dépendance de sorte que se rapport constitue une charge pour l'un des immeubles et un avantage pour l'autre. L'immeuble grevé de la charge s'appelle le fond servant et l'immeuble qui en bénéfice s'appelle le fond dominant.

    > L'utilité des servitudes est d'améliorer l'utilité économique d'un bien ( le dominant ) en affectant à son service un autre bien sans pour autant que le priver le propriétaire du fond servant de la jouissance de sa propriété. La charge qui peu grever un immeuble peut être une charge négative, c à dire que le propriétaire du fond servant va être privé de certaines prérogatives du droit de propriété. IL peut s'agir d'une charge positive, lorsque le propriétaire du fond servant devra laisser le propriétaire du fond dominant exercer certaines prérogatives sur son immeuble ( servitude de passage par ex. ). Le propriétaire du fond servant ne peut jamais lui même en tant qu'individu être tenu à une activité positive. Le propriétaire du fond servant doit ou bien supporter le propriétaire du fond dominant ou bien il doit ne pas faire c à dire s'abstenir d'agir. Les servitudes représentent toutes des charges qui pèsent sur la propriété foncière.

    > Le législateur de 1804 tenu à rassurer les propriétaires en donnant une réelle définition de la servitude. L'article 638 affirme que la servitude n’établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.
    > La servitude doit être entendue de manière très stricte, ne peut y avoir de servitude sur un meuble, uniquement sur les immeubles par nature.
    > Elle ne doit en aucune manière entrainer l'asservissement de la personne qui doit la supporter, ni un rapport de dépendance.

    > C'est un rapport d'immeuble à immeuble et non de personne à personne.

        → La charge pèse sur le fond servant. Le propriétaire n'est jamais tenu personnellement, et n'est concerné qu'en sa qualité de propriétaire actuel du fond. S'il cède le fond, il cesse d'être tenu. Les bénéficiaires de la servitudes sont les propriétaires successifs du fond dominant. Ils disposent des actions attachées au droit réel, à savoir l'action possessoire pour défendre l'exercice de fait, et l'action pétitoire pour faire respecter l'existence juridique de leur droit. L'intéressé peut exercer ces actions contre quiconque car son droit réel est opposable à tous

        → Le service bénéficie au fond dominant et on à son propriétaire. La servitude n'est pas détachable du fond. C'est un élément accessoire mais inséparable du fond. Si le fond est vendu ou hypothéqué, servitude va avec. Une servitude seule ne peut pas être vendue.

    > Les servitudes sont des droits permanents qui vont durer autant que les deux fonds auxquels elle s'applique. N'est pas interdit que par conv. les parties créent des servitudes temporaires.

    > Deux catégories de servitudes : légales, et du fait de l'homme.

        → Les servitudes légales sont imposées par le législateur pour organiser dans l'intérêt général les rapports de voisinages entre propriétaires riverains, régies par le code civil, ou de lois spéciales voire règlement administratifs. Ex servitude de passage. Ces servitudes font l'objet d'une réglementation minutieuse. Mais ne sont pas au sens stricte du terme de véritables servitudes. Celles qui concernent les rapports de voisinage sont plus des restrictions du droit de propriété.

        → Les servitudes du fait de l'homme résultent de l'initiative privée, entre deux propriétaire, pour le service d'un fond et à la charge d'un autre fond.

    > Servitudes continues =/= servitudes discontinues
        → Les continues ont pour caractéristique d'être d'un usage continuel sans nécessiter une intervention humaine (servitude d'écoulement d'eau de pluie etc).
        → Les discontinues supposent le fait actuel de l'homme pour être exercées (droit de passage, droit de puisage)

    > Servitudes apparentes =/= servitudes non apparentes. Ce caractère n'est pas lié à sa nature, c'est une question de fait. Selon les cas, peut être apparente ou non.
        → Les apparentes se manifestent par des traces extérieures qui leur donne une certaine publicité (fenêtre dans le cadre d'une servitude de vue)
        → Les non apparentes ne révèlera son existence par aucun signe extérieur (interdiction de construire).

    > Le régime juridique des servitudes n'est pas le même suivant qu'elles sont de l'une ou de l'autre sorte. L'intérêt pratique des classification est d'expliquer et d'appliquer un régime particulier aux servitudes à la fois apparentes et continues.

        
    Section 2 – Mode de constitution des servitudes.

    > article 686 Code civil. Liberté d'établissement qui prévaut. Ce principe connait comme seules limites l'interdiction de services imposée à la personne, ou établi en faveur de la personne, et le respect de l'ordre public. Ex droit de chasse ou de pêche sur le fond d'autrui ne peut pas être organisé sous forme de servitude, car ca ne profite pas à un fond mais à son propriétaire, mais seulement sur un contrat de louage.
    > Une servitude peut s'acquérir par tire, prescription acquisitive ou par destination du père de famille.

    Création d'une servitude par titre:
    > Le titre est l'acte juridique, conventionnel ou unilatéral dont l'effet soit principal soit accessoire est de créer une servitude entre deux fonds. Le contrat est l'instrument généralement utilisé, il y a aussi le testament, unilatéral, qui peut aussi produire une servitude au profit et à la charge d'immeubles. Le testateur peut diviser ses immeubles entres plusieurs légataires et à cette occasion établit une servitude au profit d'une parcelle et à la charge d'une autre.
    > L'autonomie de la volonté permet aux individus d'aménager à leur gré la servitude qu'ils constituent à condition d'en respecter tjs le caractère réel, c'est à dire d'un fond à un autre sans considération de personne.
    La convention créatrice de servitude est valable par le seul échange des consentements, mais pour être imposable aux tiers, il faut une publicité sur un registre foncier. A défaut, pas d'opposabilité.

    Création par la prescription acquisitive :
    > Les servitudes peuvent s'acquérir par l'effet d'un usage prolongé (30 ans) par le possesseur. N'existe pas de prescription abrégé qui pourrait réduire ces 30ans.

    Création par la destination du père de famille :
    > S'inscrit dans un contexte particulier. Pour que naisse de cette manière une servitude, il faut imaginer qu'un propriétaire d'immeuble procède à l'aménagement de son fond (nouvelles fenêtres, irrigation d'une partie du domaine, création de chemins etc.), et que le fond soit ensuite divisé à la suite d'un partage, soit par cause de mort, soit par l'aliénation d'une partie de son bien. Quand il y a division, il a forcément deux fonds juridiquement distincts.
        → La notion de destination du père de famille va avoir pour effet de transformer à l'instant de la division l'aménagement initiale en une servitude grevant le fond servant au profit du fond dominant. Il suffit que les deux fonds actuellement divisés aient appartenus au même propriétaire au départ, et que ce soit lui qui ait effectué les aménagements en question.
    > dans ce cas, si la servitude est apparente et continue, celui qui s'en prévaut n'a pas besoin de produire le moindre titre car la destination vaut titre ( article 692 ). La charge de la preuve s'inverse, en ce sens que c'est à celui qui conteste la servitude qui revient de produire le titre établissant qu'elle n'existe pas.
    Les servitudes non apparentes et discontinues ne peuvent pas s'acquérir de cette manière la.

        
    Section 3 - Fonctionnement des servitudes.

    L'étendue des pouvoirs dont bénéficie un fond dépend soit du titre soit de la situation de fait dont découle la servitude.

        
    Paragraphe 1 – L'exercice des servitudes.

    > Le titulaire du fond dominant n'a aucun droit personnel sur le propriétaire du fond servant.
    > Le titulaire de la servitude en tant que propriétaire actuel du fond dominant a un pouvoir direct et immédiat sur le fond servant. Il a été jugé que l'installation du porte avec remise des clés au bénéficiaire du droit de passage rendait l'exercice de la servitude plus incommode ou que cela n'entravait pas l'exercice de la servitude, suivant les cas.
    > Le propriétaire du fond servant doit accorder ts les accessoires réels indispensables à l'exercice de la servitude.
    > Servitude possède un caractère immuable en dehors du consentement commun des propriétaires des deux fonds. Le bénéficiaire de la servitude a le droit de faire ts les ouvrages nécessaire pour usé du fond servant et de bénéficier de la servitude, mais il n'a pas le droit d'aggraver la situation du fond servant, les frais des travaux sont en principe à la charge du fond servant.
        
    Paragraphe 2 – Protection judiciaire.

    > Protection double. Celui qui se prévaut d'une servitude peut défendre son droit de deux manière. Soit par une action possessoire (plus d'un an de servitude, possession non viciée) soit par une action pétitoire sur l'existence juridique de la servitude.
    > Celui qui conteste l'existence d'une servitude dispose de recours symétriques. Sur le plan possessoire, il peut réclamer que cesse les empiètement du voisin sur son fond. Sur le plan pétitoire, il dispose d'une action ou le débat portera sur le fond du droit : action négatoire de servitude.

        
    Section 4 – L'extinction des servitudes.

    > La servitude dure autant que dure le fond. Caractère perpétuel qu'à condition d'être utiliser, et qui n'empêche pas celle ci de disparaître pour certaines causes.
    → Certaines de ces causes relèvent du droit commun, d'autres sont plus spéciales ( 703 et suivants du Code civil ).
        → Cause d'extinction de droit commun : extinction volontaire. Les parties peuvent avoir prévue une servitude temporaire. L'arrivée du terme met fin à la servitude. Les intéressé peuvent tomber d'accord pour la faire cesser soit à titre gratuit soit à titre onéreux.
        → Causes spécifiques d'extinction : impossibilité d'exercice de la servitude ( 703 Code civil : les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user ). Si l'impossibilité d'exercice n'est que temporaire, als elle revivra sauf si 30ans se sont écoulé, auquel cas extinction par prescription (Art 706). De mm, le non usage pendant 30ans éteint la servitude. La jurisprudence n'admet que la prescription trentenaire. Le point de départ du délais de la prescription se situe au moment ou le titulaire du droit de servitude cesse de l'exercer, du dernier acte d'usage pour les servitudes discontinues, et à compter du premier acte contraire à la servitude pour les continues.
            → Extinction par Consolidation, c à dire quand les deux fonds se retrouvent dans le même patrimoine.
            → Extinction par la perte du fond servant (rare), mais une perte au sens juridique est concevable, si le fond servant est l'objet d'une expropriation par exemple.

     

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