• Les servitudes : la propriété démembrée

    LA PROPRIÉTÉ DÉMEMBRÉE : LES SERVITUDES 

    • une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l' usage et l' utilité d' un héritage appartenant à un propriétaire différent.
    • Les servitudes pèsent exclusivement sur les immeubles (fonds servant) au profit d' un autre immeuble (fonds dominant).

     

    §1: la nature juridique des servitudes

    A/ les éléments constitutifs de la servitude

      1. charge pesant sur le fonds servant…

    La servitude n' est pas une obligation personnelle, elle est imposé à un fonds et non à une personne. L' objet d' une servitude porte sur une obligation de ne pas faire et jamais une obligation de faire. Cependant, accessoirement à la servitude, le propriétaire du fonds servant peut être amené à exécuter des prestations personnelles.

       2. … au profit d' un fonds dominant

    Le propriétaire du fonds dominant voit ses prérogatives augmenter même si c' est le fonds qui bénéficie de la servitude.

    C' est ainsi que la jurisprudence n' a jamais considéré que la concession d' un droit de pêche ou de chasse soit une servitude car c' est activités ne procurent aucune utilité au fonds dominant, seul le propriétaire en profite.

    La distinction entre clause de non concurrence et servitude se trouve dans la qualité du créancier de l' obligation.

         3. la servitude suppose 2 fonds appartenant à 2 propriétaires différents

    Ainsi 705 indique que lorsque les 2 fonds sont réunis dans les mains du même propriétaire la servitude disparaît.

    B/ les caractères de la servitude

                    - un caractère immobilier: la servitude ne peut grever un meuble car il s' agit d' un droit réel immobilier

                    - un caractère accessoire: la servitude ne peut être dissociée du fonds dominant donc elle ne peut pas être saisie, hypothéquée, vendue,… La servitude est alors transmissible de plein droit avec le fonds et elle profite à tout propriétaire ou usufruitier du fond tout en s' imposant de plein droit à tout propriétaire du fonds servant.

                    - un caractère perpétuel: la servitude dure autant que le fonds existe.

                    - un caractère indivisible: la servitude grève le fonds servant tout entier et au profit du fonds dominant tout entier.

    C/ la classification des servitudes

      1. classification suivant le mode d' établissement

                    - les servitudes naturelles: elles s' imposent par la configuration des lieux (ex: servitude d' écoulement des eaux obligatoire pour le fonds qui se trouve plus bas)

                    - les servitudes légales: elles s' imposent par la loi (ex: servitude de passage pour les terrains enclavés)

                    - les servitudes du fait de l' homme: les propriétaires sont libres d' établir toute servitude que bon leur semble pourvu que celle-ci bénéficie au fonds et non au propriétaire.

                    - les servitudes judiciaires: servitudes de non concurrence, servitude imposant un certain espacement entre les constructions,…

      2. classification suivant le mode d' exercice

    Les servitudes continues: elles s' exercent sans qu' il soit nécessaire d' effectuer des actes successifs et répétitifs.

    Les servitudes discontinues: elles impliquent une utilisation régulière (ex: servitude de passage)

    Servitudes apparentes: elles se caractérisent par un ouvrage extérieur (ex: chemin pour servitude de passage, fenêtre pour servitude de vue…)

    Servitudes non apparentes: pas d' ouvrages extérieurs

    Les servitudes continues et apparents sont susceptibles d' une possession protégée, elles peuvent être acquise par usucapion et elles ne s' éteignent par pas le non usage.

    §2: le régime juridique des servitudes

    A/ la constitution de la servitude du fait de l' homme

         1. le titre

    686: principe de liberté de constitution des servitudes. Le titre est une convention ou un testament entre les propriétaires mais n' est pas forcément onéreux. Sous peine d' inopposabilité au tiers les servitudes doivent être publiées.

      2. la prescription acquisitive

    La prescription acquisitive qui permet l' absence de titre suppose 3 conditions:

                    - une servitude continue et apparente: des signes extérieurs doivent attirer l' attention du propriétaire qui sera en mesure de se défendre effectivement.

                    - une possession utile: il faut retrouver le corpus et l' animus et caractériser l' absence de vice

                    - une possession trentenaire: l' usucapion abrégé est ici écarté

      3. la destination de bon père de famille

    Il s' agit d' une servitude constituée volontairement pour séparer 2 immeubles détenus précédemment par une seule personne, cette servitude doit remplir 4 conditions:

                    - les fonds séparés doivent avoir appartenu à un même propriétaire

                    - ce "même propriétaire" doit avoir réaliser des aménagement susceptibles de constituer une servitude s' il y avait eu 2 propriétaire

                    - l' aménagement doit être maintenu lors de la division

                    - aucune volonté contraire, expresse ou tacite, ne se soit manifesté contre l' établissement de la servitude

    B/ l' exercice de la servitude

      1. la situation du fonds du propriétaire dominant

               a. l' étendue des droits

    Comment interpréter cette étendue?

    Pour les servitudes légales: l' étendue est déterminée par la loi

    Pour les servitudes conventionnelles: l' étendue s' interprète par le titre, la possession ou la destination de bon père de famille

    Pour les servitudes résultant d' un titre: le titre fixe l' étendue, si le titre est confus le juge recherchera la commune volonté des parties

    Pour les servitudes résultant d' une prescription acquisitive: la possession détermine l' étendue

    Pour les servitudes de destination de bon père de famille: l' aménagement réalisé par le propriétaire initial détermine l' étendue

    Quelle est l' étendue matérielle?

    Pour que les servitudes procurent l' utilité voulue elles doivent être accompagnées de droits accessoires (ex: le titulaire d' une servitude de puisage a le droit de passer pour aller jusqu' au puis)

    Dans d' autres cas l' utilité de la servitude implique la réalisation de certains ouvrages (ex: clôture pour une servitude de passage)

    697: celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.                       

    b. la fixité des droits conférés par la servitude

    Le bénéficiaire de la servitude ne peut aller au delà des besoins pour lesquels la servitude est établie.        

                c. la protection des droits conférés par la servitude

    Le propriétaire du fonds dominant dispose de 2 actions: action confessoire (reconnaissance de la servitude contre le propriétaire du fonds servant, équivalent de l' action pétitoire) et action possessoire (réservée aux servitudes apparentes et continues)

         2. la situation du propriétaire du fonds servant

    Obligation passive de respecter la servitude: il ne doit rien faire qui tende à diminuer l' usage ou rendre plus incommode la servitude

    Le principe de fixité interdit aux propriétaires de changer l' état des lieux ou de transporter l' exercice de la servitude à un autre endroit

    Le propriétaire du fonds servant dispose de 2 actions: l' action négatoire qui lui permet de prétendre que son fonds est libre de servitude et l' action possessoire qui tend à faire cesser le trouble causé par le propriétaire du fonds prétendument dominant.

                                                  

    C/ l' extinction des servitudes

    - l' impossibilité d' exercice: la servitude cesse lorsque les choses se trouvent dans un état rendant impossible leur usage (ex: disparition du puis assiette de la servitude)

    - la confusion: la réunion des 2 fonds servants et dominants en une même main

    - le non usage trentenaire: ce mode d' extinction ne concerne que les servitudes du fait de l' homme

    - la perte de l' un des fonds (exceptionnel): la perte du fonds peut être naturelle (immergé…) ou juridique (expropriation…)

                    - la renonciation: le propriétaire du fonds dominant renonce à la servitude (ce renoncement peut être onéreux)

     

    Le Résumé du cours de Droit des biens est divisé en plusieurs fiches :

    « La CopropriétéLes modalités d'acquisition de la propriété mobilière »
    Blogmarks