• Location-gérance du fonds de commerce : conditions, effets

    La location-gérance du fonds de commerce

      On peut louer un bien immobilier, un bien mobilier corporel, et donc il est tout à fait possible de louer un bien immobilier incorporel. Dans le cadre de la location-gérance, on va surtout louer une clientèle.

    Cette location s’envisage à la fois pour le fonds de commerce stricto sensus mais aussi pour les fonds artisanaux. C'est une loi du 20 mars 1956 qui régit la matière. C'est un texte d’ordre public qui s’impose donc et qui est relativement bref, a contrario il laisse une certaine liberté contractuelle : par exemple, rien n’est précisé en matière de durée.

     

    La location-gérance ou gérance libre désigne l’opération par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce donne celui-ci en location à un preneur nommé gérant-libre ou locataire-gérant, ce dernier a la qualité de commerçant, inscrit au R.C.S., exploite le fonds sous sa propre responsabilité, en totale indépendance et ne fait que verser une redevance au loueur. On va dissocier la propriété du fonds de l’exploitation d’icelui.

    A –  Les conditions de la location-gérance

    Le statut de la location-gérance est soumis à des conditions de fond et de forme.

    1) Les conditions de fond

    Il faut faire appel aux conditions générales de validité des contrats : articles 101 et suivants du Code Civil. Parallèlement, il faut évoquer des conditions particulières spécifiques aux contrats de location-gérance. Elles ne sont pas nombreuses car l’ordonnance du 25 mars 2004 est venue les diminuer pour permettre plus facilement la conclusion d’un tel contrat. La bailleur doit avoir exploité le fonds loué pendant au moins 2 ans mais cette condition est écartée dans de très nombreux cas, c'est l’hypothèse d’un mineur héritant d’un fonds de commerce, il va directement pouvoir conclure un tel contrat. C'est la même chose quand il s’agit de l’État ou de toute autre collectivité locale. L’article 4 alinéa 2 de la loi de 1956 actuellement article L 144-4 du Code de commerce précise qu’un commerçant ne peut donner son fonds en location-gérance s’il a fait l’objet d’une interdiction d’exercer la profession commerciale. L’objectif de la disposition est de ne pas permettre au bailleur de détourner un interdit dont il serait l’objet. Es différentes conditions ont pour but d’écarter toute idée de spéculation et donc la sanction de l’irrespect de ces conditions est la nullité du contrat.

    2) Les conditions de forme

    Le contrat de gérance doit être écrit, un extrait de celui-ci doit et republié dans un JAL (journal d'annonces légales) dans la quinzaine suivant l’acte. Les documents commerciaux du gérant doivent indiquer l’existence de ce contrat. Le locataire gérant doit être immatriculé au R.C.S. car on doit aussi y porter un exemplaire de ce contrat.

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    B –  Les effets de la location-gérance

    Ils se révèlent tant au stade de l’exécution que de l’expiration.

    1)  En cours de contrat

    a) Le propriétaire

    Il perd la qualité de commerçant dès lors que le contrat est conclu, il est tenu de toutes les obligations incombant traditionnellement au bailleur : obligation de délivrance et de garantie qui induit l’interdiction pour le bailleur de faire concurrence à son locataire. C'est au bailleur de demander le renouvellement du bail.

    b) Le locataire-gérant

    Il devient commerçant et risque à ses risques et périls. En contrepartie, il perçoit les bénéfices et supporte les dettes de l’exploitation. Tout de même, il n’est pas un locataire ayant tous les pouvoirs. Il ne peut pas céder le fonds, il n’a droit a aucun renouvellement, de même n’a droit à aucune indemnité. Très souvent, il va se voir consentir par le bailleur un certain nombre d’avantages. Le loueur va lui accorder un prêt d’argent, de fourniture et du coup, le locataire-gérant est de plus en plus dépendant du loueur. Quand la dépendance est trop forte, la Cour de cassation. n’hésite pas à requalifier le contrat qui lie bailleur et locataire en contrat de gérance-salarié quand manifestement il existe une dépendance réelle du locataire à l’égard du bailleur. S’il y a requalification, alors le locataire-gérant dispose de toute la protection sociale accordée aux salariés. Arrêt de la chambre sociale du 18 décembre 1976 par exemple.

    c) Les dettes

    S’agissant de celles afférentes à l’exploitation antérieure, et donc la mise en location-gérance, elles peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le Tribunal de Commerce mais les créanciers doivent prouver que le nouveau contrat de location-gérance signé, met en péril le recouvrement de ses dettes. Pendant un délai de 6 mos à compter de la publication du contrat de location-gérance dans un JAL, le loueur est solidairement responsable avec le locataire des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds : article L 144-7 du Code de commerce. Le bailleur a donc une obligation de conseil, renseignement. La jurisprudence exclue toutes les dettes qui ne sont pas strictement liées à l’exploitation du fonds. Sont ainsi exclues les dettes fiscales, relatives à la responsabilité civiles délictuelles.

    2)  A l’expiration du contrat

    Les dettes contractées par la gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce, à l’issue d’un délai de 6 mois après la publication du contrat dans un JAL, incombent au seul locataire-gérant.

    La fin du contrat de location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation contractée par le locataire pendant la durée de la gérance. Le locataire doit aussi restituer le fonds de commerce au propriétaire avec tous ses éléments corporels et incorporels. Il n’a droit à aucune indemnité y compris en cas d’améliorations sauf s’il a créé ou ajouté une branche d’activité distincte du comme ordinaire. Par ailleurs, le locataire est responsable de toutes les dégradations apportées au fonds, les contrats conclus par le locataire ne sont pas transmis au loueur, sauf s’agissant des contrats de travail : article L 122-12 alinéa 2 du Code du travail. Le locataire a la possibilité de se rétablir dans un comme similaire sauf clause contractuelle contraire.

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