• Origine et intérêt de la distinction meubles / immeubles.

    L’origine et l’intérêt de la distinction des meubles et des immeubles.

       Portalis, dans son Discours préliminaire du premier projet de Code civil, présente le livre relatif aux biens en ces termes : "Les biens se divisent en meubles et immeubles. C'est la division la plus générale et la plus naturelle."

    L’article 516 du Code civil, aux termes duquel tous les biens sont meubles ou immeubles, pose un principe général de distinction très importante en droit des biens. A partir du moment où on considère que tous les biens sont meubles ou immeubles cela veut dire que tous les biens doivent être classés.

    En principe les immeubles sont les biens qui ne peuvent se mouvoir, tandis que les meubles corporels le peuvent. Les biens meubles sont soumis à un régime juridique plus souple que les immeubles : notamment il est plus facile de les vendre car les meubles sont faits pour circuler, alors que l'immobilier était réputée plus stable.

    L’origine de la division est très ancienne et ses intérêts sont très nombreux.

    A.  L’origine.

    La distinction des meubles et des immeubles vient du droit romain qui à l’époque l’a fondé sur la nature des choses. C’est la raison pour laquelle la distinction reposait sur les choses matérielles.

    Cette distinction a évolué pour acquérir dans l’ancien droit une signification économique c’est-à-dire basée sur la valeur des biens. En effet l’organisation sociale et politique de l’époque sous la féodalité conduisit à accorder à des immeubles une importance capitale (la possession des terres qui traduisait un rôle économique et politique considérable), alors que les meubles ne comptaient pratiquement pas. Les meubles à l’époque c’étaient des meubles meublants. D’où l’adage « Res mobilis res vilis » - les choses mobilières étaient les choses viles de peu d’importance. Cette différence voir cette discrimination explique la différence de statut entre meubles et immeubles. A cette époque-là on s’efforçait à conserver les immeubles dans la famille en limitant leur aliénabilité.

    Cette classification économique des biens a conduit à une extension de la distinction des meubles et des immeubles à des choses incorporelles c’est-à-dire à des droits présentant une certaine valeur pour le patrimoine.

    Les droits réels sont mobiliers ou immobiliers selon qu’ils portent sur les choses mobilières ou immobilières. On peut admettre de manière assez logique que tous les biens sont meubles ou immeubles.

    Effectivement les rédacteurs du code civil ont conservés cette distinction qui constitue l’un des fondements du droit des biens.Résultat de recherche d'images pour "immeubles"B.  L’intérêt de la distinction des biens mobiliers et immobiliers.

    Bien que la distinction est évoluée ne serait-ce qu’en raison de la place prépondérante qu’occupe aujourd’hui la fortune mobilière. La fortune mobilière a plus de valeur si on tient compte de la valeur prise par des biens comme les droits intellectuels, les marques, les biens financiers, les droits financiers, les produits boursiers. Il y a eu un renversement de tendances.

    Des différences juridiques subsistent entre les meubles et immeubles. Certaines de cette différence résultent de la nature matérielle des biens, d’autres tiennent à leur nature économique.

    1.   Les différences tenant à la nature matérielle des biens.

    Les règles relatives à la compétence des tribunaux :

    En matière mobilière le tribunal compétent est celui du lieu où demeure le défendeur, le domicile du défendeur.

    En matière immobilière on a donné compétence au tribunal du ressort où se situe l’immeuble. (toujours TGI)

    Les règles concernant la publicité :

    Pour les immeubles étant fixes il est possible d’organiser la publicité de toute modification de leur situation juridique. En matière mobilière cela n’est pas le cas.

    Il y a des meubles dont le régime juridique est proche de celui des immeubles en raison de leur importance ou leur statut qui est proche des immeubles. Par exemple des navires ou les aéronefs (avions).

    La publicité a pour rôle de rendre opposable l’acte au tiers.

    Les règles relatives à la preuve et à la possession :

    La preuve de la propriété immobilière est difficile alors que pour les meubles leur possesseur bénéficie d’une présomption de propriété. En matière immobilière la règle dit que celui qui possède est présumé le propriétaire. Celui qui doit prouver qu’une personne n’est pas propriétaire est un véritable propriétaire de l’immeuble.

    Vue les différents types de sûretés réelles, des différences apparaissent parce que les meubles sont mobiles et les immeubles fixes. C’est pour raison pour laquelle on parle de l’hypothèque pour les immeubles (celle-ci suppose une publicité en contrepartie de laquelle le propriétaire conserve son bien). En revanche pour les meubles on parlera de gage. Pour les meubles incorporels on parlera de nantissement qui portera par exemple sur le fond de commerce.

    2.   Les différences tenant à la valeur économique des biens.

    Historiquement l’immeuble est la source première de la richesse. Cela explique qu’il bénéficie des règles spécialement protectrices. Il y a trois hypothèses permettant démontrer le caractère protecteur pour des immeubles :

    -la rescision pour lésion : il est possible d’annuler la vente d’un immeuble quand le prix de celui-ci est dérisoire (lésionnaire). Pour cela l’immeuble doit avoir été vendu au moins de 7/12 de son prix réel. C’est l’action qui permet de garantir au propriétaire une certaine valeur de son immeuble. Cela n’existe pas pour les meubles qui peuvent être vendus pour n’importe quel prix.

    -la fiscalité : la fiscalité des immeubles est plus lourde que celle des meubles. En effet les droits de mutation c’est-à-dire les droits dues aux fiscs en cas de transmission de propriété sont beaucoup plus importants pour les immeubles.

    -la saisie : la saisie immobilière est plus complexe que la saisie mobilière. L’idée est de protéger l’immeuble. Il y a l’accumulation de formalité qui rend la saisie difficile.

     

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