• Promesse synallagmatique de contrat

     La promesse synallagmatique de contrat

      La promesse synallagmatique de contrat est un avant contrat en vertu duquel les 2 parties donnent leur consentement au contrat définitif en stipulant la nécessité d'accomplir une formalité supplémentaire. La promesse synallagmatique se distingue de la promesse unilatérale. Lorsqu'il y a promesse synallagmatique, les 2 parties ont déjà consenties au contrat futur. Elle se distingue mal du contrat définitif.

    A partir du moment où les 2 parties ont consenti à la conclusion du contrat définitif, c'est que ce contrat est conclu. L’article 1589 renforce cette interrogation en énonçant que la promesse de vente vaut vente lorsque les 2 parties tombent d'accord sur la chose et sur le prix. En réalité, si on suit la Jurisprudence, cette conclusion est fausse.

     

    Il y a des cas dans lesquels il y a un espace pour la promesse synallagmatique qui est autonome par rapport au contrat définitif (ex : la vente immobilière est un contrat consensuel). La vente immobilière doit être constatée par acte notarié mais il ne faut pas faire de confusion car la constatation dans un acte notarié n'est pas une condition de formation de la vente immobilière. Dans la pratique, il arrive que des parties concluent la vente immobilière par acte sous seing privé en stipulant toutefois que la vente n'existera que le jour ou les parties auront réitérés leur consentement devant le notaire.  Cette stipulation a pour effet de rendre essentielle la conclusion de l’acte notarié. La Jurisprudence analyse cet accord en une promesse synallagmatique de vente.

     

    En effet la Jurisprudence considère qu’une telle convention ou promesse donne naissance non pas à des obligations de vendre et d'acheter, mais à de simple obligations de faire, sanctionnée par des dommages et intérêts (art 1142). Les parties ont l'obligation de se rendre chez le notaire pour signer l'acte notarié (obligation de faire). Si l'une des parties ne se rend pas chez le notaire, elle s'expose à des dommages et intérêt. L'autre partie ne pourra pas obtenir la conclusion forcée de la vente. La formalité d’acte sous seing privé chez le notaire n’est pas rendue essentielle. Dans cette hypothèse où l'obligation de conclure l'acte notarié n'est pas essentiel, la Jurisprudence considère que l'acte de la promesse de vente sous seing privé vaut vente. Si l'une des parties ne se rend pas chez le notaire, l'autre partie pourra obtenir l'exécution forcée de la vente. Dans le doute sur l'intention des parties la Jurisprudence peut appliquer le principe selon lequel, la promesse de vente vaut vente.

     


     

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