• Qu'est ce qu'un droit réel ? définition, régime, démembrement

    Qu'est ce qu'un droit réel?

     

      Les droits patrimoniaux sont les droits qui peuvent faire l'objet d'une évaluation pécuniaire et pour cette raison ils font partie du patrimoine de l'individu. Au sein des droits patrimoniaux, on oppose les droits réels et les droits personnels. Un droit réel est un droit qui porte sur une chose. Le droit de propriété est un exemple de droit réel. Un droit personnel, ou droit de créance, est un droit d'exiger d'une personne une prestation. Un droit réel est une prérogative qui s’exerce sur une chose qui va permettre au titulaire de ce droit de retirer tout ou partie de cette chose. Le droit de propriété est le droit le plus complet sur une chose. A coté de ce droit de propriété on a des droits partiels sur les choses. L’usufruit. Confère au titulaire du droit certaines prérogatives sur la chose. L’usufruitier peut utiliser la chose et en tirer les fruits. Mais il ne peut la détruire la modifier et la vendre.

        Il y a démembrement du droit de propriété lorsque les attributs (usus, fructus, abusus) sont partagés entre plusieurs personnes. Le titulaire d'un droit démembré ne dispose donc que d'un ou deux de ces attributs, jamais les 3. Ces droits démembrés 

     

    Section 1 : la notion de droit réel

     

    C'est un pouvoir direct sur une partie d'une chose. Mais opposition doctrinale.

     

    ·         Classique (majoritaire) : la propriété est le premier des droits réels,  elle est principale car elle donne la totalité des pouvoirs sur une chose. Les droits réels démembrés qui donnent une partie des droits sur une chose (usus ou fructus...). Les droits réels accessoires donnent des droits sur la valeur d'une chose, à titre de garantie de paiement d'une créance.

     

    ·         Moderne : le droit de propriété est le droit d'exclure tout le monde. La structure du droit réel est double : droit de propriété sur les choses et rapport d'obligation entre les individus.

     

    Section 2 : le régime des droits réels

     

    I- La création des droits réels

     

    Peut on créer un type de droit réel non prévu par la loi ?Un droit réel est une réduction de l'exercice du droit de propriété, donc on considère que seul le législateur peut mettre en place des nouveaux moyens de réduction de l'exercice du droit de propriété. Mais certains auteurs privilégient le principe de liberté, et de même façon qu'on peut créer des droits personnels, on doit pouvoir créer des droits réels. La jurisprudence n'a pas tranché. Le débat reste ouvert. On appel cela la question du numerus closus du droit réel. Quels sont les catégories de droit réel établis par la loi ?

     

    • ·         L'usufruit  est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété. Le droit de propriété est ainsi divisé en deux droits distincts. La nue-propriété appartient au propriétaire et l'usufruit bénéficie à l'usufruitier
    • ·         Le droit d'usage et d'habitation
    • ·         Les servitudes, qui sont un service foncier, qui renvoie à l'immeuble, à l'utilité immobilière qui bénéficie à un immeuble voisin. Il doit donc y avoir deux immeubles : un fonds servant (qui établie le service) et un autre qui profite, sa valeur augmentant grâce à la servitude : le dominant.

     

     

     

    Deux types : la servitude légale est directement établie par la loi, elle est instaurée sur la base de données objective qui tiennent à la configuration des lieux. Les servitudes conventionnelles entre voisins. Servitude “par destination du père de famille” : un propriétaire avant la vente créé des servitudes.

     

    Il est des servitudes qui ne peuvent être prescrites car leur exercice n'est pas visible ou pas continue. Les servitudes continues peuvent s'acquérir par prescription.

     

    Les servitudes peuvent être perpétuelles. Car l'utilité concédée par la servitude est plus réduite que pour les autres droits réels. Toutes les servitudes légales cessent quand le fait qui les avait justifiées disparaît.

     

    Les droits réels sont opposables, mais il est des droits réels dont l'opposabilité est suspendue à des conditions : les servitudes ne sont opposables que si elles ont été publiées, sauf si elles sont légales.

     

     

     

    Les baux : il est un certain nombre de baux que le législateur a qualifié de droit réel : le bail emphytéotique (contrat par lequel le locataire s'engage à planter), le bail à construction (une personne s'engage à construire sur un terrain), une concession...En principe, le bail d'immeuble n'est pas qualifié, en 1861, la jurisprudence a tranché en prenant parti de qualifier le bail d'un droit de jouissance personnelle.

     

    ·         Le droit de superficie : le droit de jouir de toutes les utilités de la surface d'un immeuble.

     

    · Les droits réels accessoires.

     

       

     

    II- Les règles communes aux droits réels

     

    A- L'accès au droit réel

     

    Le droit réel est un titre, la personne est titulaire d'un droit réel. Pour accéder à la chose, aux utilités, les titulaires se heurtent à un obstacle, donc action en justice.

     

    ·         L'action confessoire : une personne qui se réclame d'un droit réel demande à avoir la possession des utilités.

     

    ·         Il arrive qu’une personne propriétaire d'une chose prétende que la personne qui dispose d'un titre réel sur son bien n'en a jamais eu, ou n'en a plus... (la servitude est éteinte, ou n'est jamais née...). Le propriétaire utilise alors l'action négatoire, il démontre l'inexistence du droit réel.

     

     

     

    B- Le droit de suite

     

    Le titulaire du droit réel peut exercer son droit à l'encontre de tous les propriétaires successifs de la chose grevée. Le fait que la chose grevée (qui est sujette d'un droit réel) change de propriétaire n'éteint pas le droit réel, car pouvoir directe sur l'utilité d'une chose indifférent au propriétaire. Pas un pouvoir personnel. Le propriétaire est tenu “es qualité”, c'est parce qu'il est propriétaire qu'il est tenu.

     

    Le seul moyen pour le propriétaire de se libérer d'une contrainte posée par une chose grevée est de renoncer à son bien. Dans la servitude on appel cela de déguerpissement.

     

    L'acquéreur d'un bien grevé est tenu du seul fait qu'il ait acquis ce bien, et même si il n'a pas consenti pour les obligations liées. Ex: droit de rétention : droit pour une personne de retenir un bien en garantie du paiement d'une créance. La nature du droit de rétention : selon la jurisprudence c'est un droit réel : celui qui retient un bien à titre de moyen de pression perd son droit de rétention s’il se dessaisie volontairement du bien. S’il existait un droit de suite, le fait de perdre le bien n'aurait aucune conséquence, donc incompatibilité.

     

     

     

    C- Le droit de préférence

     

    Consiste pour le titulaire du droit réel à être préféré aux autres créanciers du propriétaire du bien grevé en cas de vente de ce bien pour rembourser les dettes.

     

    Le droit de préférence est le cœur des sûretés réelles. Le patrimoine rassemble tous les biens saisissables, donc les créanciers ont tous le même droit de poursuite.

     

    Donc les droits réels accessoires sont une rupture d'égalité entre les créanciers, on l'accepte car sinon il n'y aurait pas de crédit.

     

     

     

    III- l'extinction des droits réels

     

    Les droits réels sont tous extensibles, sauf les servitudes.

     

    La durée des droits réels varie en fonction de leur nature, mais pas seulement : ex pour l'usufruit il faut combiner la nature et la qualité de l'usufruitier (droit viager).

     

    Il existe des causes artificielles : on peut renoncer à son droit réel, et cette renonciation peut être tacite

     

    Une décision de justice peut sanctionner le propriétaire en supprimant son droit réel (ex : usufruitier qui porte atteinte à la chose). Ce mécanisme vient du principe selon lequel celui qui se voit poser des obligations auxquelles il manque gravement s'expose à la résolution du contrat. Mais dans les cas ou la loi ne le prévoit pas, la jurisprudence est hésitante.

     

    Section 3 - LES DÉMEMBREMENTS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ 

    Certains droits réels sont appelés démembrements de la propriété car leurs titulaires ne détiennent qu’une partie seulement des prérogatives attachées au droit de propriété. En d’autre terme, l’usus, le fructus et l’abusus vont appartenir à des personnes différentes tout en portant sur le même bien.

     

    A) LES PRINCIPAUX DROITS RÉELS DÉMEMBRÉS SONT : 

     

    Les principaux droits réels démembrés sont :

     

    •            l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même mais à la charge d’en conserver la substance article 578 du Code Civil.

      ·         Il s’analyse comme un droit réel de jouissance sur la chose d’autrui.

      ·         Il est un droit réel viager, c'est-à-dire qu’il confère à son titulaire le pouvoir de jouir sa vie durant de biens appartenant à une autre personne.

      ·         L’usufruitier est investi de l’usus et du fructus, pas de l’abusus.

      ·         Ainsi le droit de propriété éclate en deux.

      ·         Il y a deux personnes, l’une disposant de l’usus et le fructus, celui ne disposant que de l’abusus est appelé le nue propriétaire.

    schéma usufruit

    •          les servitudes / Une servitude est une charge, légale ou conventionnelle, imposée à un immeuble pour permettre ou faciliter l’usage d’un autre immeuble. Les servitudes sont diverses et d’intérêt inégal. On peut citer les servitudes de passage, de plantation, de vue, d’écoulement des eaux… Par exemple, le droit de passage autorise le propriétaire d’un terrain enclavé à passer sur la propriété d’un autre pour accéder à la voie publique.

     

     

     

     En principe, seule la loi peut créer des démembrements du droit de propriété. Toutefois, une partie de la doctrine est favorable à la reconnaissance de démembrement de la propriété en dehors même de toute intervention législative.

     

     

    B) LES AUTRES DROITS RÉELS DEMEMBRÉS DE LA PROPRIÉTÉ

     A côté des droits réels démembrés principaux, le législateur cite également les droits d’usage et d’habitation, l’emphytéose et le droit de superficie.

     

     

    I / Les droits d’usage et d’habitation.

     

      Le droit d’usage et d’habitation : accordant à son titulaire le droit d’user de la chose mais aussi d’en percevoir les fruits dans la limite de ses besoins.

     Visés aux articles 625 à 636 du code civil, ils sont des diminutifs de l’usufruit, c'est-à-dire que l’étendue de ces droits est inférieure à l’usufruit. Cela reste des droits réels immobiliers.

     

    Le droit d’usage permet d’user de la chose et d’en percevoir les fruits mais seulement dans la limite des besoins du titulaire de ce droit et de sa famille, sauf convention contraire. En outre, le titulaire de ce droit ne peut ni céder son droit ni louer le bien immobilier objet du droit d’usage, sauf convention contraire. L’usus et le fructus sont plus limités. Pour le reste, concernant la constitution du droit d’usage ou son extinction, les règles de droit sont les mêmes que celles applicables à l’usufruit ; c’est dans la mise en œuvre du droit d’usage qu’il y a une diff. avec l’usufruit.

     

    Le droit d’habitation est encore plus restreint. Il se limite au droit d’habiter le bien sur lequel porte le droit d’habitation mais il ne permet pas de percevoir les fruits éventuels provenant de ce bien, sauf convention contraire. Il a été jugé que le droit d’habitation ne permet pas d’exploiter le domaine rural entourant l’habitation.

     

     

     

    II / L’emphytéose.

           L’emphytéose : contrat de bail de très longue durée (entre 18 ans et 99 ans) ; compte tenu de la durée de ce bail, on considère que l’emphytéote est en quelque sorte titulaire d’un droit sur ce bien qu’il loue pendant très longtemps.

     Il n’est fait référence à l’emphytéose nulle part dans le code civil. Il est réglementé, depuis 1902, par le code rural aux articles L 451-1 et suivants. En réalité, c’est un contrat de bail, qui porte sur un bien immeuble, de très longue durée (entre 18 et 99 ans). Au terme du bail, s’il y a accord, il peut être renouveler. Le contrat de bail fait naître un droit personnel, mais pour l’emphytéose on considère artificiellement que l’emphytéote est titulaire d’un droit réel en raison de la longue durée du bail.

     

    L’emphytéote à un droit de jouissance et dispose donc de l’usus et, selon les conventions, le fructus. L’emphytéose est un contrat temporaire et non viager ; à la différence de l’usufruit, le contrat s’éteint au terme du bail et non pas à la mort de l’emphytéote.  Comme tout bail, l’emphytéote a l’obligation de verser un loyer, en général annuel, appelé canon. Généralement, ce loyer est peut élevé compte tenu de la durée du bail et compte tenu du fait que l’emphytéote, s’il le souhaite, doit supporter les travaux qu’il considèrera bon et de supporter toutes les charges de l’immeuble, y compris les grosses réparations.

     

    Bien que ce soit un contrat de bail, on accorde à l’emphytéote un droit réel immobilier et peut donc céder son droit, hypothéquer son droit, constituer des servitudes sur la chose à condition que cela n’excède pas la durée du bail. Il peut également conclure, s’il y a eu des immeubles construits sur le fonds, des baux d’habitation. Un arrêt de la Cour de Cassation du 2 juin 2010 a jugé qu’un bail d’habitation régulièrement conclu par l’emphytéote est opposable au propriétaire du terrain sur lequel est constituée l’emphytéose.

     

    Concernant la fin de l’emphytéose, qui en principe prend fin au terme du bail, elle peut prendre fin par résiliation en cas d’inexécution de l’une des parties. Au terme du contrat de bail, l’emphytéote doit restituer au propriétaire le bien  et les aménagements réalisé sans aucune indemnité, sauf convention contraire.

     

     

     

    III / Le droit de superficie.

           Le droit de superficie : opérant une division entre le propriétaire du tréfonds (tréfoncier) et le propriétaire du dessus (superficiaire) qui va exercer son droit de propriété uniquement sur la surface du fonds.

     Le droit de superficie est un droit réel immobilier qui appartient à une autre personne que le propriétaire du sol. Celui qui détient un droit de superficie est appelé le superficiaire. Dans cette situation, il y a deux propriétaires, l’un étant propriétaire du sol et du tréfonds et l’autre propriétaire du dessus.

     

    Après la Révolution Française, le droit de superficie a été totalement ignoré par le législateur : il ne figure pas dans le code civil. C’est la jurisprudence ensuite, dès le XIXème siècle, qui a consacré de nouveau ce droit de superficie, notamment dans le domaine rural.

     

    Ce droit de superficie présente les mêmes caractères que le droit de propriété, c'est-à-dire que le superficiaire détient l’usus, le fructus et l’abusus sur la partie du fonds sur laquelle il a un droit de superficie. En outre, il ne se perd pas par le non usage en tant qu’il est en principe perpétuel, sauf clause contraire ou opposition de prescription acquisitive. Comme tout droit réel, il peut être hypothéqué et cédé  à titre gratuit ou onéreux et il est bien sûr opposable aux tiers.

     

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