• Qu'est ce qu'une servitude? définition, régime juridique

    LES SERVITUDES

    Le code civil consacre une partie de ses textes aux servitudes. On a en effet, dans le plan du code civil, le livre II « Des biens et des différentes modification de la propriété » comportant un titre IV « Des servitudes ou services fonciers ». Les articles 637 à 710 du code civil sont ainsi consacrés aux servitudes.

     L’article 637 donne une définition de la servitude : « la servitude est une charge imposée sur un héritage [à comprendre comme bien immeuble] pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Ainsi, la servitude est une charge imposée à un immeuble, appelé fonds servant, au profit d’un autre immeuble, appelé fonds dominant.

     

    I / Les notions générales sur la servitude.

        A)  Les éléments constitutifs de la servitude.

    Pour qu’il y est, au sens juridique, une servitude, il faut qu’il y ait deux fonds distincts et que l’un soit affecté au profit de l’autre.

    1)    Première condition : deux fonds appartenant à des propriétaires distincts.

    La servitude représente un droit pour l’un des fonds et une charge ou obligation pour l’autre fonds.  Aussi, la servitude ne peut porter que sur des immeubles par nature. En outre, chacun des fonds doit appartenir à des propriétaires distincts et, a contrario, si les deux fonds appartiennent au même propriétaire il n’y a pas juridiquement de servitude ; même si dans les faits, l’exercice est semblable. On pourra dire également que le fonds servant et le fonds dominant ne sont pas forcément contigus.

     

    2)    Deuxième condition : l’affectation d’un fonds à un autre fonds.

    Il faut qu’il y ait une véritable charge imposée à un fonds et que cette dernière soit profitable et utile au fonds et non pas à la personne. C’est le sens de l’article 686 du code civil qui dispose que « la servitude ne peut être imposée ni à la personne, ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds ».  il n’existe donc que des servitudes réelles et non pas personnelles.

    La condition de l’utilité pour un fonds est appréciée par la jurisprudence et, en principe, ne s’applique qu’aux servitudes conventionnelles. En effet, l’article 649 établit que « les servitudes légales ont pour objet l’utilité publique ou communale ou l’utilité des particuliers ».

    Cela entraîne un débat en doctrine qui dit que seules les servitudes conventionnelles sont de véritables servitudes et que les servitudes légales, par leurs caractères, n’en sont pas.

    En raison de l’utilité pour le fonds, la servitude perdure même en cas de changement de propriétaire.

           B)  Les caractères distinctifs de la servitude.

    La servitude est un droit réel immobilier et, à ce titre, elle est opposable aux tiers et notamment l’acquéreur d’un fonds servant. Toutefois, pour qu’elle soit opposable, une servitude conventionnelle doit faire en principe l’objet d’une publicité foncière pour l’information des tiers. Cela n’est pas valable pour les servitudes légales car on applique la règle selon laquelle « nul n’est censé ignorer la loi ». La jurisprudence a tout de même assoupli cette condition en admettant qu’une servitude non publiée peut être opposable à un tiers acquéreur s’il en a eu connaissance au moment de l’acquisition du fonds ou si l’acte de vente en fait mention.

     Aussi, la servitude est un droit indissociable du fonds qui ne peut être ni cédée ni vendue indépendamment du fonds auquel elle est attachée. Ainsi, s’il y a constitution d’un usufruit sur un fonds dominant, c’est l’usufruitier qui bénéficiera de la servitude et s’il y a constitution d’un usufruit sur un fonds servant, c’est l’usufruitier qui en supportera la charge ; on dit que la servitude suit le fonds en quelque main qu’il soit.

     Enfin, la servitude est un droit en principe perpétuel en tant qu’il est attaché un fonds et tant qu’existe le fonds la servitude existe. Toutefois il y a des exceptions.

    D’une part, il est possible de constituer des servitudes conventionnelles limitées dans le temps.

    Et, d’autre part, à la différence du droit de propriété, le non usage d’une servitude conventionnelle pendant 30 ans éteint la servitude (prescription extinctive, article 706 du code civil). Cela se comprend en tant que s’il n’est pas utilisée, cela montre qu’elle n’est pas utile et qu’elle n’a pas de raison d’exister. Une prescription acquisitive trentenaire est également possible lorsqu’une servitude est continue et apparente.

         C)  Le classement des servitudes.

    1)    La classification des servitudes selon leurs sources.

    L’article 639 du code civil dispose que « Toute servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi ou des conventions entre propriétaires. ».

    On constate trois sources :

    • -          Les servitudes naturelles
    • -          Les servitudes légales.
    • -          Les servitudes conventionnelles.

     

    La doctrine est partagé sur ce point puisque certains auteurs considèrent que les servitudes légales ne sont pas des servitudes en tant que c’est une charge imposée pour le propriétaire et qui existe dans l’intérêt général. Selon certains, les servitudes légales n’obéissent pas au régime général puisque on ne peut opposer une prescription trentenaire et elle est opposable même si elle n’est pas publiée.

     

    a)    Les servitudes légales.

    Servitudes établies par le législateur, elles ont, selon l’article 649, pour objet l’utilité publique ou l’utilité des particuliers dans le but de bons rapports de voisinage.

    Quant aux servitudes d’utilité privée, elles sont plutôt stables et figurent en majorité dans le code civil ou dans le code de l’urbanisme. Dans cette catégorie, on retrouve les servitudes de vue sur la propriété du voisin (articles 675 à 680), les servitudes relatives aux distances de plantation des arbres par rapport à la propriété du voisin (articles 671 à 673), les servitudes de passage en cas d’enclave (articles 682 à 685-1), les servitudes d’égout des toits (article 681),…

     

    b)    Les servitudes naturelles.

    Visées par le code civil aux articles 640 à 648, elles dérivent des lieux. On aurait pu les regrouper avec les servitudes légales et de même certaines servitudes légales pourraient être des servitudes naturelles. La différence est légère mais on la citera car le législateur y fait référence.

    On retrouve la servitude d’écoulement des eaux, la servitude légale de passage.

    Etant des servitudes naturelles, on considère qu’elles n’entrainent pas d’indemnisation du propriétaire du fond servant (arrêt de la Cour de Cassation du 14/12/1983). La servitude légale de passage fait exception puisqu’il est prévu une indemnisation.

     

    c)    Les servitudes établies par le fait de l’homme.

    Prévues à l’article 686 du code civil, les propriétaires peuvent établir sur leur propriété ou en faveur de leur propriété les servitudes que bon leur semblent, sous réserve de l’Ordre Public et qu’elles soient imposées à un fonds. On parle de servitude conventionnelle en tant qu’elle est établi par un acte juridique (contrat ou testament).

    Selon l’article 690, elle peut s’acquérir par la prescription trentenaire.

     

    2)    La classification des servitudes selon leurs modes d’utilisations.

    a)    Les servitudes continues ou discontinues.

    L’article 688 du code civil différencie les deux en fonction de l’usage de la servitude et de l’action de l’homme. Pour une servitude continue il n’y a pas besoin de l’intervention de l’homme. A titre d’exemple, le code civil cite les servitudes des égouts, de vue, des eaux.  A l’inverse, pour une servitude discontinue, il faut une intervention de l’homme. Le propriétaire du fonds dominant pour user de la servitude va devoir effectuer un acte positif. Le code civil cite la servitude de passage, de puisage ou encore de pacage.

    La continuité de la servitude est importante pour l’usucapion.

     

    b)    Les servitudes apparentes et non apparentes.

    L’article 589 distingue les deux. La servitude apparente est celle qui s’annonce par des ouvrages extérieurs tels qu’une porte, une fenêtre, une barrière ; la servitude est révélée par quelque chose de matériel. Les servitudes non apparentes sont donc celles qui n’ont pas de signes extérieurs visibles ; par exemple la servitude de non bâtir.

    Cette distinction est utile en matière de prescription acquisitive et en matière de vente du fonds servant. L’article 1638 du code civil concernant la garantie légale du vendeur d’immeuble dispose que le vendeur est responsable des servitudes non apparentes qu’il n’a pas déclaré. A l’origine cela concernait uniquement les servitudes conventionnelles mais le champ d’application a été étendu aux servitudes légales. En ce qui concerne les servitudes apparentes, il n’y a pas d’obligation de déclaration dans l’acte de vente.

    Il est possible de combiner ces classifications. On peut ainsi avoir une servitude continue apparente (écoulement des eaux), une servitude discontinue apparente (passage), une servitude continue non apparente (ne pas bâtir) et une servitude discontinue non apparente (puisage, pacage). Ces classifications sont utiles pour étudier le régime juridique des servitudes.

     II / Le régime juridique des servitudes.

          A)  La constitution des servitudes.

    Elles peuvent être créées par la loi ou par le fait de l’homme.

    Les servitudes du fait de l’homme peuvent résulter du titre, de la prescription acquisitive ou de destination du père de famille.

     1)    La constitution par titre.

    C’est  un acte juridique qui crée la servitude. Le législateur l’autorise parce qu’il considère qu’une servitude librement consentie est un moyen d’améliorer les relations entre propriétaires voisins. Ainsi, les propriétaires peuvent contracter quelque servitude qui leur semble bonne à titre onéreux ou gratuit.

    Ce titre doit être soumis en principe à la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Dans certains cas toutefois, un titre non publié est opposable dès lors qu’il y a eu connaissance par le tiers de la servitude. Il est également soumis aux règles de preuve des actes juridiques : si la valeur excède 1500€ il faudra rapporter une preuve écrite ou l’aveu ou le serment, en dessous de cette valeur la preuve peut-être amenée par tous moyens.

     2)    La prescription acquisitive trentenaire ou usucapion.

    Selon l’article 690 du code civil, seules les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription acquisitive trentenaire.

    Pour les autres servitudes, l’article 691 énonce que les servitudes continues non apparentes ou les servitudes discontinues apparentes et non apparentes ne peuvent s’établir que par titre. Le législateur a voulu éviter que des servitudes occultes ou mal déterminées puissent  être opposées. Cela peut être gênant en cas de perte de titre.  Du coup, la jurisprudence a considéré que si la prescription acquisitive ne pouvait être invoquée, elle pouvait l’être à l’égard du fonds lui-même c’est-à-dire opposer la possession du terrain et non plus de la servitude.

     3)    La destination du père de famille.

    Les articles 692 à 694 du code civil, dispose que l’établissement de la servitude se fait en deux temps. Il y aura destination du père de famille lorsqu’un seul propriétaire détient les deux fonds et qu’il a fait un aménagement particulier visible entre les deux fonds. C’est un état de fait. On ne parle pas de servitude car c’est le même propriétaire. Pour la jurisprudence il faut que l’état de fait ait été créé pour l’utilité du fonds. Pour qu’il y ait ensuite servitude, il faut qu’au moins l’un des deux fonds soit vendu. C’est une destination du père de famille qui sert à former un titre constitutif de servitude puisqu’il n’y a pas d’écrit. Toutefois, toutes les servitudes ne sont pas susceptibles d’être établies par destination du père de famille. L’article 692 énonce que seules le peuvent les servitudes continues apparentes. L’article 694 lui ne vise que les servitudes apparentes. La jurisprudence a privilégié l’article 694 et considère que seules les servitudes non apparentes étaient exclues du mécanisme. 

     

           B)  L’exercice des servitudes.

     1)    Les droits et obligations du propriétaire du fonds servant.

    Le propriétaire du fonds servant ne doit pas porter atteinte à la servitude. Article 701 : le propriétaire ne doit rien faire qui tende à diminuer l’usage du fonds servant, il ne peut changer l’état des lieux ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent (règle de la fixité de la servitude). Si la servitude devient gênante et que les circonstances ont changé, le législateur a apporté des tempéraments : article 701, al. 3. Le propriétaire du fonds servant peut unilatéralement imposer un autre endroit au bénéficiaire si est justifiée que la servitude est devenue plus onéreuse ou qu’elle l’empêche de faire des réparations avantageuses et que le nouvel endroit proposé est aussi commode pour l’exercice des droits du bénéficiaire. Aussi, rien n’interdit de modifier conventionnellement l’assiette de la servitude.

    Le propriétaire du fonds servant dispose d’une action négatoire qui lui permet de contester l’existence d’une servitude sur son fonds.

     2)    L es droits et obligations du propriétaire du fonds dominant.

    Réciproquement, le propriétaire du fonds dominant a l’obligation de respecter la fixité de la servitude.

    Aussi, l’entretien de la servitude est à sa charge, sauf convention contraire.

    Il a l’usage de son droit et peut le défendre par action confessoire pour faire reconnaitre en justice à son profit l’existence d’une servitude. Il dispose également d’une action possessoire c'est-à-dire que si un tiers vient troubler l’usage ou le maintien de sa servitude il pourra agir ; toutefois cela ne peut être invoqué qu’à l’égard des servitudes continues et apparentes.

         C)  L’extinction des servitudes.

     

    La règle générale veut qu’elle soit perpétuelle étant attachée au fonds. Toutefois, elle peut s’éteindre dans certains cas.

     1)    L’impossibilité d’exercice de la servitude.

    Il y a impossibilité d’exercice de la servitude quand l’objet de la servitude a disparu. L’impossibilité n’entraine pas la disparition complète : si les choses reviennent dans l’état sous trente ans, la servitude revit.

     2)    La confusion ou consolidation.

    Article 705 du code civil : les deux fonds sont réunis sur la tête d’un même propriétaire. Mais l’extinction n’est pas définitive si les deux fonds reviennent à des propriétaires différents. 

     3)    La renonciation.

    La servitude disparait si le propriétaire du fonds dominant renonce à son droit de servitude. Il faut que la renonciation soit claire et non équivoque. Si plus de 1500 euros, établissement d’un écrit.

     4)    La prescription extinctive.

    Si non usage pendant 30 ans mais article 706 du code civil ne distingue pas servitude légale ou conventionnelle. Une partie de la doctrine considère que les servitudes légales ne s’éteignent pas car utilité publique mais question pas tranchée.

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