Res perit domino : le transfert immédiat de la propriété

Les effets du contrat de vente : Le transfert de propriété (effet automatique) et le transfert des risques (res perit domino)

La propriété est transférée par le seul échange des consentements : dès que les parties ont exprimé la volonté de transférer la propriété, la loi attache cet effet à leur contrat sans qu’un formalisme quelconque doive être respecté. Il s’agit donc d’un transfert immédiat de la propriété ; Concrètement, le transfert de propriété intervient en principe dès la conclusion du contrat. Le transfert de propriété étant en principe immédiat, les risques sont en principe immédiatement transférés à l’acquéreur : En cas de perte de la chose due, ou plus généralement d’impossibilité d’exécution, le vendeur est libéré de son obligation de délivrance (C. civ., art. 1234 et 1302). La théorie des risques détermine si l’acheteur est également libéré ou s’il demeure tenu de payer le prix. Le principe est que les risques pèsent sur le propriétaire, donc sur l’acheteur, dès la conclusion du contrat (C. civ., art. 1138, al. 2e et art. 1583). L’adage « Res perit domino » exprime cette règle

Article 1583 du Code Civil qui énonce que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit.

Transfert automatique de pleins droits, c’est la loi qui attache cet effet à la vente ; on parle de transfert instantané sitôt que la vente est parfaite bien qu’il n’y ait pas transfert effectif de la chose vendue.

L’application de ce principe varie en fonction de la nature du bien :

– Il s’applique pleinement au corps certain ;

– Alors que s’il s’agit de chose future ou chose de genre, il faut attendre leur individualisation.

Le transfert automatique n’est pas une règle d’Ordre Public donc les parties peuvent y déroger soit en retardant la date du transfert, soit en anticipant la date légale. L’article 1583 ne parle que des relations avec les parties d’où la question : Quant est-il des relations avec les tiers ?

La loi a réservé le cas de la relation avec les tiers, ce contrat devait être résolu par les règles d’inopposabilité.

Si le bien est soumis à une règle de publicité légale (RCS ou INPI ou Conservation Foncière), le transfert qui a eu lieu entre les parties, devient opposable aux tiers à partir de la date où cette formalité a été accomplie. Cette règle est valable aussi pour certains biens sociaux en Droit des Sociétés, les parts sociales d’une SARL cédées à des tiers.

Cette formalité permet à l’acquéreur d’opposer son titre aux tiers, il s’agit donc d’une mesure de gestion du conflit entre l’acheteur et les tiers notamment lorsque le bien a fait l’objet de ventes successives (celui qui aura effectué la formalité en premier, obtiendra gain de cause) sauf agissement frauduleux (il savait que le bien était déjà vendu à quelqu’un d’autre).

Quand il s’agit de biens meubles non soumis à publicité, la règle de conflit est celle de l’article 1141 du Code Civil dans le même sens de l’article 2279 du Code Civil.

A/ Étendue du transfert de propriété

Quels sont les droits transmis à l’occasion du transfert de propriété ?

La réponse découle d’une règle de droit : l’accessoire suit le principal. La notion d’accessoire varie avec la chose vendue. La jurisprudence opère une distinction entre les droits et actions attachés à la chose qui doivent circuler avec cette chose. Il s’agit d’accessoire de la chose, parce que indispensable à l’exploitation de la chose.

Les engagements tendant à protéger l’exploitation de la chose, circulent avec la chose quelque soit le titulaire de cette chose ; il s’agit donc d’éléments objectifs par le simple fait ou en raison du lien avec la chose principale. Ce qui permet de penser que cet élément perd sa nature d’origine en raison de son utilité par rapport à la chose exemple : dans la cession de clientèle civile, commerciale, le cédant prend un engagement de non-concurrence. Cet engagement va donc circuler avec la clientèle, il perd sa notion personnelle car attachée à la clientèle. Pour la clientèle civile –> Civ. 1^ère 3/12/1996 JCP éd. Notariale 1998 p : 202 (commentaire de le preuve).

Les droits attachés à la personne du vendeur ne circulent pas avec la chose car ils appartiennent au vendeur et lui seul peut décider de transmettre à l’acheteur (décision expresse et non équivoque). Exemple : les actions en responsabilité dont le vendeur est titulaire en tant que victime de préjudice causé par des tiers à la chose comme lorsque le locataire a détérioré la chose et le bailleur vend, l’acheteur peut poursuivre le locataire qui est à l’origine du préjudice subi par la chose ? Article 1165 du Code Civil, le principe est que l’acheteur ne peut agir directement contre le locataire sauf clause dans le contrat.

Les actions personnelles au vendeur doivent faire l’objet d’une clause Civ. 3^ème 7/07/2004 arrêt n° 0211335 –> vente d’un terrain exploité par un agriculteur ayant commis des dégâts sur le terrain (Affaire Stade de France).

B/ Effets du transfert de propriété

En raison de l’automaticité, il y a circulation automatique de la chose, la chose sort du patrimoine du vendeur pour entrer dans celui de l’acheteur. Le vendeur n’a plus aucun droit dessus même s’il ne l’a pas livré donc s’il vend la chose application de l’article 1599 du Code Civil. L’acheteur peut la vendre parce qu’il est légalement propriétaire de cette chose.

Si la chose est détruite (incendie…), l’acheteur ne peut refuser de payer en application de la théorie des risques RES PERIT DOMINO. En fonction de la réponse à la question qui est propriétaire de la chose ? On détermine qui est responsable d’où l’intérêt pour les parties d’aménager le transfert de propriété (transfert au moment de la livraison de la chose) ou tout en maintenant le transfert de propriété, dissocier le transfert de risques (risques à la charge du vendeur jusqu’à livraison).

En cas de péremption de la chose, l’acheteur peut avoir un recours contre le transporteur auquel le bien a été remis. Si le bien a péri en cour de transport, le transporteur est responsable de la perte de la chose.