• Syndic, conseil syndical, assemblée... comment fonctionne la copropriété?

    Fonctionnement des organes de la copropriété

    La copropriété est l'organisation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots.

     

    Il y a 3 organes : l’Assemblée Générale, le syndic et le conseil syndical.

     

    • L'assemblée générale des copropriétaires. L’assemblée générale est le rassemblement de l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires, après convocation par le syndic de copropriété, afin de prendre part aux votes des questions inscrites à l’ordre du jour. Cette réunion se tient au minimum une fois par an. On distingue :
      • Assemblée générale ordinaire   L’assemblée annuelle des copropriétaires, convoquée et organisée par le syndic
      • Assemblée générale extraordinaire    Il s’agit d’une assemblée des copropriétaires au cours de laquelle on discute de certaines questions spécifiques: travaux, etc., sur lesquelles on n’a pu délibérer en assemblée générale ordinaire. Les règles de convocation, déroulement des votes, etc. sont exactement les mêmes que pour les assemblées générales ordinaires. 
    • Syndic  : Le syndic de copropriété est l’organe d’administration de la copropriété. Il agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges. Il est mandataire du syndicat des copropriétaires.
      Ne pas confondre syndicat et syndic. Le syndicat de copropriété : Le syndicat des copropriétaires signifie l’ensemble des copropriétaires. c'est donc le Groupement de tous les copropriétaires sans exception ayant pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration de ses parties communes.
    • Conseil syndical : C'est un organisme composé de copropriétaires chargé d'assister le syndic et de controler sa gestion relative à la copropriété. Le conseil syndical est le volet exécutif du syndicat des copropriétaires. Ses membres sont élus parmi l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale pour une durée maximale de 3 ans. Le rôle du conseil syndical dans une copropriété est défini dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : "Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat".

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     a. L’Assemblée Générale du syndicat 

    C’est l’organe délibérant, souverain, elle décide ce qu’elle veut et n’a d’ordres à recevoir de personne mais sa liberté est limitée par les copropriétaires.

      · Fonctionnement de l’Assemblée Générale :  

    Elle doit se réunir au minimum une fois par an sauf décisions exceptionnelles. Elle est convoquée à l’initiative du syndic mais peut être aussi demandée par les copropriétaires à conditions d’être un quart des voix ou du conseil syndical.

    Tout copropriétaire a le droit d’assister à une Assemblée Générale, donc il doit y être convoqué. S’il n’a pas été convoqué, il y a nullité de l’Assemblée Générale et des décisions précises.

    La convocation se fait par lettre recommandée avec AR, reçue au moins 15 jours avant la date. Elle doit comporter l’ordre du jour précis et seuls les points à l’ordre du jour vont être débattus, mais il est possible de demander le rajout d’un point dans les 6 jours après la réception.

    Il y a 3 mandats maximums et le syndic ne peut pas être mandataire et ne peut pas distribuer les mandats en blanc à qui il y veut.

    L’Assemblée Générale élit un président pour la séance qui ne peut pas être du syndic et un bureau. Une liste de présence (avec les tantièmes) est signée par chacun.

    Un Procès Verbal est dressé et signé par le président de séance et on indique le résultat précis de chaque vote afin que les opposants et les absents puissent contester une décision. (Le nombre de voie est fonction des tantièmes.)

    L’Assemblée Générale est le seul organe à pouvoir décider.

     · Pouvoirs et règles de la majorité : 

    Il existe 4 niveaux de majorité :

    - majorité simple de l’article 24 : majorité simple des présents et représentants. Modalité de décision de base, pas de quorum exigé. C’est cette majorité qui s’applique quand la loi ne dit rien. Les décisions concernée par cette majorité sont les décisions ordinaires, l’approbation des comptes, le vote du budget, des dépenses de conservation et entretien de l’immeuble, l’équipement de l’immeuble, l’administration et condition de jouissance des parties communes (modifier l’accès aux parties communes). L’article réserve une partie qui ne donne pas des voies à tout le monde, par exemple pour un ascenseur, seuls n’ont des voies les propriétaires concernés.

     - majorité absolue de l’article 25 : majorité de tous les copropriétaires présents ou non. Elle s’applique pour     · les décisions plus importantes comme la nomination ou la
              révocation du syndic.

              · les décisions qui autorisent les copropriétaires à faire des travaux
              à leur frais qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur
              et conforme à la destination de l’immeuble.

                                            · les décisions qui donnent des délégations au syndic, modalité
                                            d’exécution des travaux obligatoires (par exemple, travaux
                                            concernant la mise aux normes de sécurité), la modification des
                                            charges induite par un changement d’usage des parties privatives.

    Si une décision obtient 1/3 des voies, on peut re-soumettre ce projet au vote et si la majorité simple est obtenue, le projet est enterré, rattrapage avec une nouvelle Assemblée Générale.

     - majorité de l’article 26 : double majorité des membres du syndic et des 2/3 des voies (nombre en fonction en fonction des tantièmes). Les décisions qui nécessitent cette majorité sont les décisions plus exceptionnelles qui ne peuvent pas avoir de séance de rattrapage, les décisions qui affectent les structures matérielles ou juridiques de l’immeuble de la copropriété (par exemple, l’acquisition ou la vente de parties communes indispensables), les décisions qui concernent les modifications de règlement de copropriété, qui peuvent concerner l’usage et l’administration des parties communes, et les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration de l’immeuble.

     - Règle de l’unanimité : chaque personne a droit à un veto. Il faut que tout le monde soit d’accord comme pour la vente des parties communes qui affectent la destination de l’immeuble, la création de nouveaux locaux et toutes les décisions qui impliquent une modification de l’immeuble, une dissolution de la copropriété.

     · Forces obligatoires des décisions de l’Assemblée Générale : 

    Toutes les décisions s’imposent aux copropriétaires même si elles sont irrégulières tant qu’elles ne sont pas annulées. Le recours le plus fréquent est son annulation (de la tenue de l’Assemblée Générale ou d’une décision) auprès d’un juge.

    Décisions irrégulières : concernant la majorité ; seuls les copropriétaires opposants ou absents peuvent demander l’annulation. La contestation peut intervenir dans les 2 mois de la notification du procès verbal, qui doit lui être envoyé au plus tard 2 mois après l’Assemblée Générale à tous les copropriétaires. Le juge tient compte de l’importance de l’irrégularité, le juge est le seul à un pouvoir d’appréciation.

     

     b. Le syndic

    C’est une personne extérieure, de profession de la copropriété, physique ou morale (agence) ou un Géomètre Expert.

    Il est désigné (révoqué) par l’Assemblée Générale pou une durée maximum de 3 ans, 1 ans pendant 10 ans sauf si c’est le promoteur de la copropriété. Sa rémunération est fixée par l’Assemblée Générale à la majorité simple.

     · Ses missions essentielles : 

    - Exécuter les décisions de l’Assemblée Générale, par exemple, pour le budget, il procède aux appels de fonds au copropriétaires pour régler les factures.)

    - Faire respecter le règlement de la copropriété par les copropriétaires eux-mêmes. Mais toute action en justice nécessite un accord de l’Assemblée Générale.

    - Assurer l’administration courante de l’immeuble, sa conservation, sa garde, son entretien (gestion matérielle et administrative) et conserve les archives…

    - Prendre toutes les mesures urgentes, il peut décider seul s’il y a urgence mais doit informer les copropriétaires le plus rapidement et faire un rapport en Assemblée Générale.

    - Etablir le budget prévisionnel.

    - Représenter le syndicat.

     · La loi SRU lui impose de nouvelles obligations : 

    - Créer un carnet d’entretien de l’immeuble. Il permet de faire un bon suivi de l’immeuble. Il doit comporter les références des contrats d’assurance, la date des travaux importants et les entreprises qui sont intervenues, des études techniques.

    - Ouvrir un compte séparé pour la copropriété, différent du compte du syndicat, sauf décision contraire de l’Assemblée Générale. Si ce n’est pas respecté, il y a nullité du mandat pour le syndic.

    - Obligation de la mise en concurrence.

      · Responsabilité :

    La responsabilité du syndic peut être engagé pour le syndicat (responsabilité contractuelle). Le syndic est responsable à l’égard des copropriétaires pour les dommages causés aux parties privatives (responsabilité délictuelle), à l’égard des tiers (par exemple : licenciement abusif d’un membre du syndicat).

     

     c. Le conseil syndical

    C’est un organe d’assistance et de conseil du syndic. Il est composé de plusieurs copropriétaires élus par l’Assemblée Générale. Il est obligatoirement constitué, sauf décision contraire de l’Assemblée Générale. Le syndic ne peut pas en faire partie. Les fonctions du conseil syndical sont exercées gratuitement sauf pour les frais de fonctionnement. Le conseil syndical contrôle les comptes du syndic et en fait rapport à l’Assemblée Générale et peut avoir certains pouvoirs, délivré par l’Assemblée Générale.

     

    Le conseil syndical a un rôle consultatif et ses missions consistent principalement.

    • Contrôler l'administration de l'immeuble. Le conseil syndical peut par exemple décider d'intervenir en cas de dégradation des parties communes
    • Contrôler la gestion du syndic de copropriété en vérifiant sa comptabilité
    • Assister le syndic de copropriété dans ses prises de décisions concernant la copropriété
    • Etablir l'ordre du jour des assemblées générales et le budget prévisionnel, en concertation avec le syndic de copropriété.
    • Proposer les sujets à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires

    Le conseil syndical doit rendre compte tous les ans à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission.

     
    Composition du conseil syndical de copropriété

    Le conseil syndical est composé : d'un président, élu par le conseil syndical, et de quelques conseillers copropriétaires désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue.

    Le nombre de membre est fixé par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l'assemblée générale.

    Durée du mandat du conseil syndical de copropriété

    Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat de 3 ans maximum.

    Rémunération du conseil syndical de copropriété

    Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés.

    Les dépenses nécessitées pour l'exécution de leur mission sont remboursées, sur le budget de la copropriété, par les copropriétaires.

    Responsabilité du conseil syndical de copropriété

    Les membres du conseil syndical sont responsables des négligences ou fautes commises dans l'exécution de leur mission. Un contrôle abusif de la mission du syndic de copropriété peut par exemple constituer une faute mettant en cause la responsabilité du conseil syndical.

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