• Usufruit : définition - conditions - droits et obligations

     Usufruit

    Section 1. Définitions et caractéristiques

     L’article 578 du Code civil donne une définition imparfaite. L’usufruit est un droit réel qui consiste à user et jouir temporairement d’un bien mobilier ou immobilier appartenant à autrui (le nu-propriétaire), à charge pour lui (l’usufruitier) d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille.

    L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, tandis que le nu-propriétaire dispose lui de l’abusus.

    L’usufruit est un droit réel donc le droit de l’usufruitier va s’exercer directement sur la chose ou le droit.

    Rem : le locataire n’a qu’un droit personnel, il n’a pas de droit sur la chose. Il dispose ensuite d’un droit mobilier, tandis que l’usufruitier lui disposera d’un droit mobilier ou immobilier en fonction de l’objet sur lequel porte l’usufruit.

    Dans l’usufruit, il y a deux droits réels qui portent sur une même chose.

    La durée maximale de l’usufruit pour une personne physique est sa durée de vie. C’est donc un droit réel temporaire.

    L’usufruit est intransmissible pour cause de mort mais on peut le céder entre vifs. L’usufruit prendra alors fin à la mort du cédant. Cette durée peut être handicapante. Le législateur a admis que l’on constitue un usufruit successif, mais pas pour des personnes non encore nées.

    Lorsque l’usufruitier est une personne morale, on fixe la durée de l’usufruit à maximum 30 ans.

    Il ne s’agit pas d’une indivision, car dans l’indivision, les personnes ont un droit de même nature sur une chose.

     

     

    Section 2. Constitution et objet de l’usufruit

     A. Constitution

    L’usufruit est souvent le fait de la loi ou de la convention des parties. Mais il peut aussi résulter de la prescription par la possession à titre d’usufruitier.

    B. Objet

    Il peut être meuble ou immeuble. C’est une chose corporelle ou incorporelle (on peut même concéder un usufruit sur un usufruit).

    Si l’usufruit porte sur une chose consomptible (on ne pourra donc pas rendre la chose à la fin de l’usufruit), on parle de quasi-usufruit (article 527 du Code civil). Il faudra alors restituer une chose équivalente.

     

    Section 3. Droits et obligations des parties

     

                       §1. Entrée en jouissance

     

    L’article 600 prévoit qu’il faut dresser un inventaire. C’est une obligation (c’est un droit du propriétaire). C’est donc différent de l’état des lieux d’entrée en matière de bail, car cet état des lieux est facultatif.

    Dans un usufruit, une clause ne peut pas prévoir qu’on ne fera pas d’inventaire. La seule souplesse permise concerne la manière dont les frais seront pris en charge.

    L’article 601 lui prévoit que l’usufruitier doit fournir une caution pour garantir le nu-propriétaire contre l’insolvabilité de l’usufruitier. C’est une sûreté personnelle : on fait appel à une personne tierce qui va s’engager à palier les déficiences de l’usufruitier. Cette caution peut être remplacée par d’autres sûretés équivalentes (ex : somme d’argent sur un compte bloqué…).

    Tant que les obligations n’ont pas été remplies, l’usufruitier ne peut entrer en jouissance.

    Si c’est le propriétaire qui est défaillant, alors l’usufruitier peut intenter une action en délivrance. C’est une action personnelle.

     

     

    §2. En cours d’exercice

    A. L’usufruitier

    Il a des droits sur son droit. Il peut donc céder son droit, il peut être hypothéqué, il peut y renoncer, introduire des actions en justice pour permettre de sauvegarder son droit (action en délivrance, action possessoire…)

    Il a des droits sur la chose : il a l’usage et la jouissance de la chose (article 578 du Code civil). Cet usage et cette jouissance peuvent s’exercer par des actes matériels (ex : habiter la maison) ou par des actes juridiques (ex : il peut donner la maison en location).

    Dans ce cas, quel est le sort du bail en fin d’usufruit ? Il faut se référer à l’article 595 du Code. S’il n’y avait pas eu cet article, le locataire aurait pu être considéré comme un occupant sans titre ni droit, puisque le propriétaire est tiers à l’opération.

    Cet article prévoit deux hypothèses principales :

    -         Dans le cas d’un bail de 9 ans maximum, il est opposable au propriétaire s’il a date certaine. C’est différent de l’article 1743 du Code civil, où il y a mutation immobilière. Ici, c’est l’intégralité des attributs de la propriété qui reviennent au propriétaire seul (??).

    -         Si le bail est de plus de neuf ans, il est opposable pour la période de neuf ans en cours, s’il a date certaine.

    Rem : Si le bail n’a pas date certaine, il n’est pas opposable.

    B. Le nu-propriétaire

    Il n’a plus beaucoup de droits puisqu’il est privé de l’usus et du fructus.

    Il a néanmoins des droits sur son droit : il peut le céder ou l’hypothéquer.

    Il a aussi des droits sur la chose : il peut bénéficier des produits et peut aussi contrôler ce que fait l’usufruitier.

    C. Entretien et réparation

    Les articles 605 et 606 du Code civil prévoient que les réparations d’entretien sont à charge de l’usufruitier tandis que les grosses réparations sont à charge du propriétaire.

    Il faut interpréter l’article 606 de manière stricte et limitative. Mais on a quand même apporté des adaptations pour élargir et adapter un texte ancien.

    -         L’article 606 a visiblement été conçu pour les immeubles. Donc, quand c’est un bien meuble, on sort du carcan de cet article. On revient alors au but poursuivi par le législateur : les réparations d’entretien sont différentes des grosses réparations. Il ne faut pas contraindre l’usufruitier à engager des frais qui excèderaient les revenus de la chose.

    -         La plupart des auteurs considèrent que l’énumération est un peu dépassée, compte tenu de l’évolution des techniques. Il faudrait aussi employer le critère « valeur des réparations inférieure à la valeur des revenus » même en matière immobilière.

    En cas de défaillance de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut agir contre l’usufruitier.

    Est-ce que l’action inverse est possible ? Au début, l’usufruitier ne pouvait pas agir contre le propriétaire mais il y a une tendance récente en jurisprudence à accepter une telle action

     

     

     

    « Politique nationale et internationale de l'environnementLes troubles de voisinage »
    Blogmarks

    Tags Tags : , , ,