• Usufruit : droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

    Le régime de l’usufruit.

     Selon l’article 578 du code civil, "l’usufruitier a le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance". Usufruit vient de "usus" - le droit d’user de la chose - et de "fructus" - le droit d’en récolter les fruits. L’usufruitier a l’"usus" et le "fructus", tandis que le propriétaire a l’"abusus", c’est-à-dire la capacité de vendre le bien, de le modifier. Autrement dit, l’usufruit est le démembrement du droit de propriété qui confère à l’usufruitier le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, mais non d’en disposer.

    A) La constitution de l’usufruit. 

    L’article 579 du code civil dispose que « l’usufruit est établit par la loi, ou par la volonté de l’homme » :

    -          Volonté de l’homme : il peut s’agir d’un contrat d’usufruit à titre gratuit (contrat de donation avec réserve d’usufruit, testament, …). Il peut s’agir aussi d’un contrat à titre onéreux (contrat de vente dans lequel une clause de réserve d’usufruit sera stipulée, contrat d’usufruit, …).  C’est l’usufruit conventionnel.

    -          Par la loi :

    1.  art 757 : l’usufruit légal du conjoint survivant.

    2.  art. 382 à 387 : droit de jouissance légale des parents sur les biens personnels de leur enfant mineur dans le cadre de l’admin. légale ; les parents jusqu’à ce que le mineur ait atteint l’âge de 16 ans ont un droit d’usufruit sur les biens appartenant à leur enfant mineur. Cet usufruit porte sur tout les biens du mineur sauf sur lesbiens que le mineur a pu acquérir grâce a son travail ou les biens qui ont été légués ou donnés au mineur sous la condition expresse que ses père et mère n’en jouiront pas.

    3.  art 274-2 : dans la cadre d’un divorce, l’un des époux peut être condamné à verser une prestation compensatoire et cette prestation compensatoire peut être attribuée sous forme d’un capital ou d’usufruit portant sur un ou plusieurs biens.


     

    B) La situation de l’usufruitier.

    1) A l’ouverture de l’usufruit.

    LES OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER :

    L’établissement d’un inventaire:  

    Article 600 du code civil : « L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit ». Le but de cet inventaire est de permettre de connaitre l’exacte consistance des biens et de connaitre l’état des biens au moment de l’entrée en jouissance. C’est par rapport à cet inventaire que l’on va pouvoir constater si effectivement l’usufruitier à bien conserver les choses qu’il a obtenu en usufruit et s’il en a fait un usage normal.

    Toutefois, le nu propriétaire peut dispenser l’usufruitier d’établir cet inventaire, ce n’est pas une règle d’ordre public. C’est souvent le cas lorsque c’est un usufruit à caractère familial. Si la dispense d’inventaire n’a pas été accordée par le nu-propriétaire l’absence d’inventaire est sanctionnée. Le nu-propriétaire peut alors interdire à l’usufruitier l’entrée en jouissance. Si l’usufruitier a quand même pris possession des biens, lors de leur restitution, le nu-propriétaire pourra alors prouver par tout moyen l’état des biens et démontrer les erreurs de l’usufruitier.

     

    La caution de jouir en bon père de famille :  

    Article 601 du code civil : « Il donne caution de jouir en bon père de famille, s'il n'en est dispensé par l'acte constitutif de l'usufruit ; cependant les père et mère ayant l'usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d'usufruit, ne sont pas tenus de donner caution » ; c’est une sureté personnelle. C’est une personne physique ou morale qui s’engage auprès du nu-propriétaire à payer si nécessaire à la place de l’usufruitier en cas de dégradation du bien.  Elle sert à indemniser le nu-propriétaire si l’usufruitier est défaillant.

     

    2) Durant l’usufruit.

    LES DROITS DE L’USUFRUITER :

    Le droit d’usage : l’usus.

    -          L’usufruitier a le droit d’user de la chose : si l’usufruit porte sur une maison, l’usufruitier pour habiter la maison, utiliser les meubles meublants, etc.

    -          Article 589 code civil : si l’usufruit porte sur des choses qui se détériorent par l’usage (linge, meubles meublants), l’usufruitier peut s’en servir et les rendre en l’état à la fin de l’usufruit sauf s’il y a des détériorations imputables à l’usufruitier.

    -          L’usufruitier peut faire le choix de donner l’usage du bien à une autre personne en vertu d’un contrat de bail ; l’usufruitier conserve le fructus qui se traduira par des fruits civils comme les loyers.

    -          Si l’usufruit porte sur un fonds de commerce (bien meuble), l’usufruitier pourra exploiter le bien lui-même ou en donner l’usage par le biais d’un contrat de location de gérance ; ce qui donne lieu à des loyers. Lorsque c’est l’usufruitier qui exploite le fonds de commerce, comprenant des marchandises, il est en droit de les vendre (ce qui relève normalement de l’abusus), à la condition qu’il restitue à la fin de l’usufruit le même stock de marchandises en termes de valeur.

     

    Le droit de jouissance : le fructus.

    L’usufruitier a le droit de récupérer les fruits naturels et industriels de son bien.

     

    Le droit de gérance du bien : quels types d’actes juridiques peut accomplir l’usufruitier ?

    -          L’usufruitier pourra accomplir tous les actes d’administration et de conservation du bien et, en principe, la disposition est interdite.

    -          Concernant les baux, l’article 595 du code civil autorise l’usufruitier à conclure un contrat de bail relatif au bien faisant l’objet de l’usufruit ; il s’agira d’un contrat de bail mobilier (location gérance d’un fonds de commerce, location de meubles divers) ou d’un contrat de bail immobilier. L’usufruitier est donc bailleur face à un locataire.

    -          Cela dit, le même article tempère les droits de l’usufruitier en fonction de la durée du bail pour les baux immobiliers.

    -       En matière de bail d’habitation ou de bail professionnel (bail pour les professions libérales), dont la durée peut être de 3 ou 6 ans, l’usufruitier est autorisé à conclure seul ces contrats qui restent soumis aux articles 1709 et suivants du code civil.

    -       En matière de bail commercial ou de bail rural, dont la durée est minimum de 9 ans (ce qui est relativement long), on considère qu’ils dépassent la simple administration du bien et c’est pourquoi l’article 595, alinéa 4, du code civil, impose l’accord du nu-propriétaire. L’accord du nu-propriétaire est obligatoire au moment de la conclusion du contrat et lors du renouvellement du contrat. Cette règle marque une exception au principe selon lequel l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas de relation. Cela dit, seul l’usufruitier est bailleur et perçoit les fruits. Si le nu-propriétaire refuse de donner son autorisation, l’usufruitier devra saisir le juge et lui demander l’autorisation de pouvoir conclure seul l’acte juridique ; le juge vérifiera la justification du refus du nu-propriétaire et rendra sa décision. Si l’usufruitier conclu seul le bail commercial ou rural, sans l’accord du nu-propriétaire ou du juge, et ignore l’article 595, alinéa 4, la jurisprudence considère que le bail est nul à l’égard du nu-propriétaire qui peut invoquer la nullité sans attendre la fin de l’usufruit. Si le bail est nul à l’égard du nu-propriétaire, a contrario il demeure juridiquement valable entre le bailleur et le locataire ; par conséquent, le locataire devra tout de même quitter les lieux mais il pourra exercer un recours contre l’usufruitier bailleur qui devra indemniser le locataire évincé sur le fondement de l’article 1719 du code civil qui dispose que « le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail ».

     

    Le droit de cession de l’usufruit : article 595, alinéa 1er, code civil.

    Juridiquement le droit d’usufruit est un droit réel et peut donc être céder à titre gratuit ou à titre onéreux. Toutefois, pouvant être un droit viager, la cession du droit d’usufruit ne modifie pas la durée de l’usufruit initial.  Autrement dit, si une durée a été fixée à la conclusion de l’usufruit, le cessionnaire récupère la fin du temps du cédant et, en cas d’usufruit viager, l’usufruit cesse au décès du cédant.

     

    Le droit d’hypothèque :

    Si l’usufruit porte sur un immeuble, l’usufruitier peut hypothéquer son droit d’usufruit ce qui peut constituer une sûreté de paiement.

     

    Le droit d’ester en justice ou d’agir en justice :

    L’usufruitier peut ester en justice pour protéger son droit d’usage et de jouissance à l’encontre du nu-propriétaire et plus largement de tout tiers pour demander la cession du trouble ou des dommages et intérêts.

     

    LES OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER :

    L’obligation de conservation et d’entretien de la chose :

    Vis-à-vis du bien, l’article 601 du code civil fait référence au standard du bon père de famille concernant l’usage du bien. L’usufruitier, en bon gérant, ne doit pas dégrader la chose et au moins la maintenir dans l’état ou il l’a reçue. L’article 578 du code civil dispose que l’usufruitier a la charge de conserver la substance de la chose et de l’entretenir.  

    -          Cela implique que l’usufruitier ne doit pas changer la destination de la chose :

    -       il ne doit pas détruire la chose et si elle vient à périr il en est responsable sauf preuve de cas de force majeure.

    -       Il ne doit pas apporter de modifications ou transformations injustifiées : il ne peut pas transformer des locaux à destination d’habitation en locaux à destination commercial.

    La rigidité de la règle doit tout de même prendre en compte l’évolution économique et sociale pour ne pas empêcher le bon usage du bien et entraver les initiatives qui pourraient être profitables à l’usufruitier et au nu-propriétaire. La jurisprudence a donc admis, en 1845, que l’usufruitière d’un hôtel puisse louer l’immeuble sans pour autant continuer l’activité d’hôtellerie. Le changement de destination de la chose est admis lorsque cela est justifié par des circonstances économiques ou des évolutions techniques indépendantes de la volonté de l’usufruitier.

    -          Cela implique également que c’est à l’usufruitier d’assurer les réparations d’entretien de la chose :

    Les articles 605 et 606 du code civil répartissent entre l’usufruitier et le nu-propriétaire la charge des dépenses d’entretien de la chose.

    -       L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

    -       Le nu-propriétaire doit supporter la charge des grosses réparations à condition qu’elles n’aient pas été rendues nécessaires en raison d’une faute de l’usufruitier (manque d’entretien, etc.). L’article 606 définit limitativement les grosses réparations : réparations des gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et  les murs de soutènement et de clôture. la jurisprudence a définit plus largement que les grosses réparations à la charge exclusive du propriétaire sont celles qui touchent au caractère durable de la chose. Ainsi, peuvent être ajoutés le renouvellement des zingueries et de tout ce qui touche au caractère durable ; a contrario, le ravalement de façade est considéré comme une simple dépense d’entretien même si elle touche à des gros murs et les améliorations sont différentes des réparations.

    Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire puisqu’on considère que c’est lui qui a la propriété et que c’est donc à lui en raison de l’abusus de supporter les grosses dépenses exceptionnelles. L’usufruitier, s’il n’effectue pas ces réparations d’entretien, peut être condamné au motif qu’il met en péril la substance de la chose. Aussi, sa négligence peut être sanctionnée en vertu de l’article 718 qui prévoit la déchéance de l’usufruit.  En revanche, la réciproque n’est pas vraie concernant le nu-propriétaire ; il ne peut pas être contraint juridiquement de procéder aux travaux des grosses réparations. L’article 605 mentionne seulement que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire mais elle n’implique que le fait qu’il ne puisse pas exiger ces réparations de la part de l’usufruitier ; il n’y a pas de limite temporelle et le nu-propriétaire ne supporte la charge qu’au final. Du coup, l’usufruitier prend l’initiative de la grosse réparation et c’est seulement au moment du règlement des comptes à la conclusion du contrat d’usufruit que la charge est supportée par le nu-propriétaire qui rembourse l’usufruitier. On pourra noter que lorsqu’il s’agit d’usufruit conventionnel, il peut être intégrer une clause selon laquelle le nu-propriétaire aura l’obligation de faire les réparations.

     

    L’obligation de rebâtir ?

    L’article 607 du code civil prévoit que ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne sont tenus de rebâtir un bien qui est tombé en vétusté ou a été détruit par cas de force majeure.

    Cet article pose une limite à l’obligation d’entretien de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

     

    L’obligation de contribuer au paiement des dettes :

    L’article 608 du code civil fait peser sur l’usufruitier les charges usufructuaires, c'est-à-dire les charges qui correspondent à l’usage et au fructus (charges annuelles comme l’eau, le chauffage, la taxe d’habitation, l’impôt sur les revenus fonciers, etc.).

     

    2) La situation du nu-propriétaire.

    Les droits du nu-propriétaire sont limités dans la mesure où il ne dispose ni de l’usage ni de la jouissance du bien.

     

    LES DROITS DU NU-PROPRIETAIRE :

    Le droit aux produits :

    S’il n’a pas les fruits, il dispose du droit aux produits.

     

    Le droit d’abusus :

    Il a la disposition du bien, mais celle-ci est limitée.

    -          Il peut céder le droit réel d’abusus en vertu, le plus souvent, d’un contrat a titre onéreux. Cela n’a aucune incidence sur l’usufruitier.

     

    Le droit d’hypothèque ou de gage :

    Le nu-propriétaire peut hypothéquer son droit d’abusus sur un bien immeuble ou de mettre en gage son abusus sur un bien meuble. L’intérêt pour le créancier de se voir céder l’abusus est utile à la fin de l’usufruit puisqu’il y a reconstitution du droit de propriété.

     

    Le droit de surveillance de l’usufruitier :

    Le nu-propriétaire est en droit de surveiller l’usufruitier pour vérifier la bonne gestion du bien faisant objet de l’usufruit ; s’il considère une détérioration ou un manquement à l’obligation d’entretien, il pourra agit en justice. Dans le même ordre d’idée, le nu-propriétaire a le droit d’être informé si un tiers porte atteinte au bien.

     

    LES OLBIGATIONS DU NU-PROPRIETAIRE :

    L’obligation des grosses réparations :

    Comme vu plus haut, c’est une charge qu’il supporte mais sauf clause contraire il ne peut être contraint à procéder aux grosses réparations.

     

    L’obligation de non nuisance aux droits de l’usufruitier :

    -          le nu propriétaire ne doit pas gêner l’usage ou la jouissance du bien par l’usufruitier.

    -          Il ne doit pas s’ingérer dans les affaires du nu-propriétaire (sauf en matière de conclusion de bail commercial ou rural).

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