• Vente du terrain contre remise de locaux à construire

    Vente du terrain contre remise de locaux à construire

      Ce procédé consiste à céder le terrain au constructeur moyennant la remise de locaux dans l'immeuble à construire. Autrefois beaucoup utilisé, ce système l'est moins aujourd'hui. Pourquoi ?

          S'il est économiquement simple (il s'agit d'un troc), il est juridiquement beaucoup plus complexe, cette complexité devenant même inextricable lorsque le constructeur a besoin, pour implanter sa construction, de plusieurs terrains appartenant à des propriétaires différents. Même lorsque cette implantation doit être faite sur un seul terrain, la situation juridique n'est pas simple.

     

       Exemple : un vendeur, Madame Michu, 86 ans, a un joli pavillon de 200m2, mais il préférerait avoir un appartement moderne  de 60m2 en centre ville. Le promoteur lui propose de reprendre son pavillon, de le raser pour construire un immeuble dans lequel le vendeur pourra s'installer. Généralement au titre de la vente du terrain au promoteur, une partie sera payée à l'aide d'une somme d'argent et le reliquat sera payé par la remise des locaux (= dation en paiement).

     

                A. L'intérêt du promoteur

    Il est évident car pour acheter le terrain et réaliser les constructions il va devoir souscrire un prêt bancaire, et donc tout ce qu'il doit en nature, c'est ce qu'il n'a pas à décaisser immédiatement.

                B. L'intérêt du vendeur

    Le risque pour elle est qu'elle a vendu le terrain, elle n'est donc plus propriétaire, mais une partie du paiement est à terme (la remise des locaux). Mais si le promoteur fait faillite avant cette remise des locaux, elle risque d'avoir perdu par ex 30% du prix de vente.

     

    Dans la pratique, on a essayé de limiter ce risque :

    Au profit du vendeur, pour la partie qui n'est pas payée immédiatement, elle disposera du privilège du vendeur.

    En outre elle peut prendre sur le terrain une hypothèque en garantie du paiement. Mais de son côté le promoteur immobilier a souscrit un prêt. La banque va demander d'avoir un privilège de prêteur de denier ou une hypothèque sur le bien avec une convention de rang entre la banque et le vendeur tant que la banque soit payée avant le vendeur. Pour la banque ce sera une condition sine qua non.

     

    En outre les inscriptions au bureau des hypothèques sont devenues sans cause le jour où la remise des locaux a été effectuée. Quand les locaux sont remis,au bout d'un an et demi par ex, alors que l'hypothèse a un délai de 2 ans il faudra procéder à la main levée des inscriptions au bureau des hypothèques et cela a un coût.

     

    2 pistes ont été explorées dans la pratique pour essayer de limiter les risques du vendeur :

    -- Mettre à disposition 2 formules  d'acquisition. Vente de la totalité du terrain au profit du promoteur qui ensuite remettra les locaux à terme.

    -- Si on raisonne en termes de garantie, la reine des garanties = le droit de propriété. Donc en conséquence certains proposent que la cession du terrain ne sera qu'une cession partielle. Donc le bout de terrain conservé par le particulier vendeur correspondra à peu près à la valeur des constructions qui devront lui être remises. On aura ensuite une co propriété quand l'immeuble sera construit. Par le biais de la théorie de l'accession (toutes les constructions réalisées sur le sol appartiennent au propriétaire du sol d'après cette théorie), les millièmes de co propriété qui lui seront attribués correspondront en fait aux millièmes qui lui seront attribués à la fin. Donc le vendeur pourra revendiquer une partie des constructions, même si elles sont inachevées.

    Les choses sont plus simples si on construit un terrain sur lequel on construit des maisons individuelles car il n'y aura alors ni indivision ni co propriété.

    C. Quelle que soit la formule, cession totale du terrain ou seulement d'une fraction du terrain, quelle est la qualification juridique que l'on peut donner à ce type d'opération ?

     

    On peut ici distinguer les 2 formules pour qualifier.

    On commence par la formule la plus délicate au regard de la qualification :

     

    1. Cession d'une fraction indivise du terrain

     

    On peut faire ici 2 distinctions :

    -- Ce sont des maisons individuelles qui seront construites => application de la théorie de l'accession immobilière : le propriétaire du sol est le particulier. Le promoteur s'engage à réaliser les constructions sur le terrain du particulier qui deviendra propriétaire des constructions à l'issue.

    -- Construction d'un immeuble collectif : comment qualifier ce type de contrat ?

    1ère hypothèse : cette vente ne correspond-elle pas en fait à une vente d'immeuble à construire (ce sont des ventes sur plan : un constructeur réalise un immeuble collectif et vend sur plan à une date fixée). Mais en fait ici cela ne colle pas vraiment car dans la vente d'immeuble à construire classique, il s'agit certes d'une vente, mais pas seulement, c'est un mélange de vente et d'un contrat de louage d'ouvrage. Quand on achète sur plan, on nous vend à la fois une quote-part de l'immeuble (des quantièmes de propriété de l'immeuble, i.e. on devient co propriétaire du sol et des constructions) + engagement du constructeur d'édifier les constructions dans un certain délai, ie il y a 2 obligations : un transfert de propriété + une obligation de faire. Si on reprend la vente de fraction indivise contre remise de locaux, il manque le transfert de propriété puisque c'est toujours l'accédant à la propriété qui reste propriétaire jusqu'à l'achèvement de l'immeuble. Donc on ne peut pas dire que c'est une vente d'immeuble à construire.

    -- Mais est-ce une vente en tant que telle ? Non, il n'y a pas transfert de propriété, et en outre en principe il faut le paiement d'un prix, or ici ce sont des locaux qui sont transmis, donc un prix en nature, donc ce n'est pas une vente.

    -- Est-ce un échange ? Art. 1702 définit l'échange comme un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre. Là encore on exige un transfert de propriété d'un patrimoine à un autre. Si on applique ce système à notre hypothèse, le problème est que, si l'on a bien un 1er transfert de propriété (le particulier vend au promoteur), mais il n'y a pas de transfert d'un patrimoine à un autre. Les constructions entrent dans le patrimoine du vendeur par la théorie de l'accession et non par la théorie du transfert de propriété.

    Dans la pratique on appelle cette remise des locaux une « dation en paiement ». C'est en fait un terme impropre à la situation présente car quand on a une dation en paiement c'est au titre de l'exécution de l'obligation que l'on a un changement d'objet, or ici c'est dès l'origine que l'on prévoit la remise des locaux.

    Quand on n'arrive pas à qualifier on dit alors que c'est une opération sui generis.

     

    2. Autre recherche de qualification : quand il s'agit de la vente de la totalité du terrain

    -- 1ère qualification : spontanément on pense à l'échange : on a bien la totalité du terrain qui et vendu et les locaux dont la propriété est également transférée en sens inverse.

    -- Mais si on regarde la pratique, confirmée par la Cour de Cassation, on parle aussi de vente et surtout de double vente. Pourquoi, alors que c'est une remise de prix en nature ? Dans la pratique certaines opérations fonctionnent de la façon suivante : on a la vente du terrain avec une partie du prix payable à terme par le promoteur (prix : 100, dont 70 payés immédiatement et 30 à terme). Terme fixé = date prévue de livraison de locaux. En parallèle, on aura un autre contrat (ou même dans le même contrat) : l'équivalent d'une vente d'immeuble à construire par lequel le promoteur va s'engager à réaliser les constructions et donc à remettre les locaux en question au particulier pour un prix de 30 payable à la date de livraison des locaux => c'est un prix en espèce qui est visé. À la date de la livraison, on a donc 2 créances de 30 réciproques qui deviennent exigibles => compensation.

    1ère  civ 11 avr 1973, et 18 nov 1972.

     

    3. Les protections contre le RJ du constructeur

    Supposons maintenant que l'on ait conclu le contrat, on a toujours le même problème : le risque du redressement judiciaire de l'entreprise qui doit réaliser les constructions. De ce point de vue, normalement le principe est la liberté contractuelle, mais le notaire va quand même essayer de trouver un équilibre entre les parties, i.e. de trouver des protections aux particuliers vendeurs. Ces protections peuvent être un cautionnement bancaire par lequel la banque accepte en cas de RJ de l'entreprise au cours de la réalisation des constructions de verser les sommes qui vont être nécessaire pour l'achèvement des opérations. On rencontre également cette garantie dans les ventes d'immeubles à construire dans les secteurs protégés (immeubles à usage d'habitation). C'est ce qu'on appelle la  garantie bancaire d'achèvement ou la garantie extra sec.

    En principe c'est la même banque qui a accordé le prêt.

    On attribue généralement d'abord le privilège de vendeur à celui qui vend son pavillon (dans notre exemple) à laquelle on substituera la garantie bancaire d'achèvement quand la banque acquerra un privilège de 1er rang.

     

    4. Supposons que les locaux ont été livrés, mais des vices apparaissent. Quels sont les moyens d'actions de Mme Michu ?

    -- Le 1er moyen d'action possible est la responsabilité des constructeurs (responsabilité contre l'entrepreneur, l'architecte, les intermédiaires, quand on a des mal façons liées à une construction, mais uniquement pour les désordres de construction et que pour les plus graves d'entre eux : art. 1792 et s.). On distingue la responsabilité décennale de la responsabilité biennale selon la nature du désordre.

    Responsabilité décennale : pour tous les désordres qui portent à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination. (ex : après la réalisation de la construction on a des fissures dans les peintures : soit ce sont des désordres purement esthétiques => pas de responsabilité décennale, soit en fait c'est parce que le mur porteur se fissure derrière => responsabilité décennale. Ex d'atteinte à la destination de l'ouvrage : un immeuble est à usage de d'habitation mais le chauffage central ne marche pas. Ex :  construction d'un centre commercial mais le revêtement au sol est très glissant et les clients tombent régulièrementÂ…)

    Responsabilité biennale : garantie de bon fonctionnement, qui ne couvre que les éléments d'équipement de construction (ex : radiateur ou ventilation qui ne fonctionne pas).

    En principe il y a une assurance obligatoire souscrite par le constructeur pour ces responsabilités.

    Lorsque les conditions de la responsabilité des constructeurs sont remplies, d'après la loi, cette responsabilité est exclusive, i.e. on ne peut plus invoquer la responsabilité de droit commun.

    -- Mais supposons que l'on ne soit pas dans le domaine de la responsabilité des constructeurs, on va naturellement invoquer la garantie des vices cachés. Mais c'est propre à la vente => si on reprend les efforts de qualification supra, en cas de cession totale de terrain, en acceptant la théorie de la double vente, on pourra alors accepter la garantie des vices cachés. Au contraire on aura du mal à l'invoquer si ce n'est qu'une cession d'une fraction => il faut à titre conventionnel, au profit de l'accédant à la propriété, une clause reprenant la garantie des vices cachés.

    La prochaine fois : les formules d'acquisition d'un droit de construire sur le terrain, d'un droit de superficie :

    On va commencer par les applications du droit de construire (bail à réhabilitation, contrat de concession, bail emphytéotique etc…)

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